官宣！一个“小而美”的摩登生活提案场即将登陆静安核心区

营造“生活延伸场”

撰文 | 贾斐

排版 | fufu

图片来源 | 静安大宁时光里

当前，中国商业地产正从增量扩张迈入存量焕新与运营为王的深度变革期。

2025年，两大趋势交汇。供给侧，存量调改与内容创新成为破局关键；消费端，追求“心价比”与回归真实生活成为内核。这共同指向一个结论：未来的商业价值，在于能否通过深度运营，构建一个与消费者建立高频互动与深层共鸣的情感共同体。

在此背景下，预计于2026年正式亮相的静安大宁时光里，为我们提供了一个颇具启示的案例。项目与毗邻的1925年新中动力机厂工业遗址形成文化对话与场景联动，并以一种清晰的深度运营思维，聚焦于精准的客群洞察、独特的“松弛美学”营造及深度的社群关系构建，致力于打造一个“摩登社区生活提案场”。

Vol.1

区位与基底

城市核心的价值锚点

静安大宁时光里深植于静安北部积淀深厚 的大宁板块，其发展潜力首先源于对区位价值与客群结构的精准把握。

立体交通，稳定客流

项目位于地铁1号线汶水路站与上海马戏城站之间，坐拥年均约1.5亿人次的轨道客流红利。同时，被南北高架、内环、中环环绕，通过共和新路等主干道高效链接全市，兼具通达性与辐射力。

项目效果图仅供参考

高质客群，双轮驱动

据赢商网大数据显示，项目核心1公里范围内覆盖约12万常住居民与5.2万办公人口，形成了“高品质居住+高密度产业”的黄金结构。周边高端社区林立，1公里范围内年轻家庭和成熟家庭占比超76%，小康及中产阶级占比约82.7%，消费实力强劲；西侧与北侧的市北高新产业园等聚集了大量智慧产业人才，为工作日经济与夜间消费提供了稳定支撑。

全维配套，滋养生活

项目身处优质“15分钟生活圈”内核——坐拥多所优质学校、三甲医院、大宁剧院、马戏城、大宁公园等顶配资源。这不仅赋予了项目天然的客群黏性，更为其打造“生活延伸场”提供了丰富的场景联动可能与文化氛围基底。

项目效果图仅供参考

综合来看，静安大宁时光里的区位优势在于构建了一个 “枢纽导入、社区沉淀、文化升华” 的良性循环。它关键在于筛选并服务好那些对生活品质有要求、对社区归属有渴望的客群，这是其所有运营策略的起点。

Vol.2

运营破局

从“泛流量”到“深关系”

构建差异化竞争力

面对大宁商圈内成熟商业体的竞争，大宁时光里并未选择体量或品牌的正面比拼，而是基于其相对较小的体量，提出了极具洞察力的破局之道：以深度运营和社群构建为核心，实现差异化竞争。其策略可概括为三个层层递进的层次。

项目效果图仅供参考

01

客群精细化运营

分层聚焦，精准触达

项目首先摒弃泛化运营，将客群清晰分层：

• 核心层（周边高净值家庭）：满足其品质日常、亲子陪伴、社交宴请的核心需求。

• 次核心层（商务办公人群）：解决工作日的品质简餐、咖啡社交、健康管理与下班后放松解压的需求。

• 辐射层（文化场所游客）：承接大宁剧院、马戏城的观演客流，提供文化消费的延伸体验。
  

这种分层是所有业态规划、品牌组合与营销活动的基础，确保每一分运营资源都有的放矢。

02

定位与内核

注入“松弛美学”，造生活提案场

基于对目标客群“渴望减压、追求真实、重视连接”的心理洞察，项目提出了 “摩登社区生活提案场” 的定位，并将其内核具象化为一种可感知的 “松弛美学” 。

这其中蕴含着一套完整的运营哲学：通过空间场景、业态功能、消费体验与营销活动的全方位设计，构建一个场景多元、开放包容、充满温度的场域。它追求的是让消费者在自如、舒适的美学调性中，实现个性表达与精神追求，找到一种“回归本真”的美好生活节奏。这让项目与传统购物中心形成了鲜明的情绪价值区隔。

项目效果图仅供参考

03

核心竞争力

构建“三角模型”，实现深度绑定

为实现上述定位，项目着力构建三大核心竞争力：

• 1km圈层需求深度挖掘与定制：运营前置，精准聚焦核心辐射圈，通过与周边社区居民的问卷、访谈、共创，使业态与活动真正回应在地需求。

• 系统性社群深耕：将运营重心从“空间管理”转向“关系培育”，通过系统化的社群活动（如亲子、宠物、运动、文创社群），构建良性互动的圈层传播效应，将消费者从“顾客”转变为“参与者”与“共建者”，提升客户粘性与终身价值。

• 文化共生与场景互融：通过策划联动活动、视觉呼应、主题导流等方式，使项目与工业遗址形成“历史与现代的对话”，将文化资产转化为项目的独特氛围。

Vol.3

业态组合

以特色内容与场景

营造“生活延伸场”

运营策略最终通过具象的品牌与空间内容呈现。静安大宁时光里显著倾向于构建一个“有故事、可探索、重体验”的内容生态。

业态导向上来看，项目注重强化社交、健康与日常愉悦，通过大幅提升具有社交属性的餐饮、促进身心健康的运动业态、以及提升生活品质的零售与配套比例，深度融入客群的生活日常，成为其“乐于停留的第三空间”。

项目规划为 B1至L3共四层，每层聚焦不同场景，通过品牌与空间的有机结合，构建连贯而丰富的消费与社交旅程。

项目效果图仅供参考

B1层｜烟火记忆

规划融入亲民食集与生活配套，打造充满在地温度的日常消费层。引入 ALDI奥乐齐（精品超市）与好特卖（潮流折扣零售） ，满足家庭日常采买与高性价比购物需求；麦当劳提供快捷餐饮选择；北京同仁堂则带来健康关怀服务，共同夯实社区生活基础。

项目效果图仅供参考

L1-L2层｜松弛社交场 & 家庭能量场

作为项目活力核心，这两层集中了多元社交与家庭体验业态。L1层引入PETZOO宠物集合店（华东首店）与星巴克宠物友好店，围绕宠物经济构建特色社交热点；L2层则汇集品质餐饮宝粤楼（广式茶点） ，切入运动健康社群的悠乐、V+普拉提与私教健身工作室品牌DP，提供品质生活服务的丝域养发，覆盖从家庭聚餐、运动健身到个人护理的多维需求。

项目效果图仅供参考

L3层｜空中闹市

充分利用顶层空间，规划为氛围轻松的“空中闹市”。已确定引入乐刻健身精品馆，打造全景运动空间，辅以爱睫物语等生活配套服务，未来将持续补充特色餐饮与主题零售，营造具有城市视野的休闲社交场景。

项目效果图仅供参考

这种业态矩阵，核心在于通过高频次（餐饮、配套）、高粘性（儿童、宠物）、强体验（运动、文创） 的业态组合，切入客群的日常生活轨迹，成为他们“习惯性的陪伴”。

赢商观察

静安大宁时光里的背后，是保利发展与金茂集团的长期资产视野，以及保利商旅贯穿始终的专业运营能力。这种组合不仅意味着对“时间价值”的尊重——能够耐心培育内容、滋养社群，更意味着强大的资源整合力，能调动文化、艺术与社区能量，将“生活提案场”从概念落为可持续的生动现实。

在商业价值日益从物理空间转向运营与内容的时代，大宁时光里提供了一种鲜明的回应：它以精细的客群洞察为起点，以“松弛美学”为情感基调，通过深耕社群和链接在地文脉，系统构建了一个兼具温度与格调的独特场域。

它的出现，提示着城市核心区商业的未来形态——不再是纯粹的消费场所，而应成为能够激发归属感、提供身份认同的生活方式目的地。大宁时光里的即将启幕，正是这样一次值得关注的深度作答。

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