保租房发展进入“下半场”：目标超额完成后，政策为何持续加码？

住房城乡建设部部长倪虹与青年代表围坐交流的画面传递出一个清晰信号，解决青年人住房问题，保租房依然是核心答案，即使在“十四五”全国主要城市870万套的筹建目标被普遍认为将超额完成的背景下。

在最近的一次座谈会上，倪虹将青年安居提升到“青年有希望，城市就有未来”的战略高度。住房保障的重点，正从“有没有”转向“好不好”，并系统性地融入城市发展的整体脉络中。

在表述中，“大力发展保障性租赁住房”的措辞依旧坚定。这标志着保租房的建设并未因数量目标的逼近而放缓，反而进入了一个追求更高质量、更精准匹配、更可持续运营的新阶段。

政策定力

“十四五”全国主要城市筹建870万套保障性租赁住房的宏大目标，已进入收官阶段。从已公开数据来看，全国层面超额完成几成定局。

然而，政策风向并未因目标达成而有丝毫减弱。

2月3日，住房城乡建设部、共青团中央在北京首钢国际会展中心“好房子”科技展厅召开座谈会，深入贯彻落实习近平总书记关于青年工作的重要思想和关于城市工作的重要论述。

这一场高规格座谈会，释放出一些鲜明信号。

住房城乡建设部党组书记、部长倪虹倪虹表示，要保障青年人基本住房需求，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让青年人进得来、留得下、住得安、能成业。

具体怎么做？

一方面抓配租，大力发展保障性租赁住房、公租房，既可以实物保障，也可以货币补贴；既通过政府建设筹集，也鼓励有条件的企业和园区建宿舍。

另一方面抓配售，对于有一定经济承受能力的青年人，以需定建、以需定购，发展配售型保障性住房，同时，适应多孩家庭需要，支持地方结合实际适度增加保障性住房面积。

这释放出来什么信号？

按照“十四五”规划，全国主要城市筹建870万套（间）保障性租赁住房，如今已经迎来“十五五”，保租房并没有停下来，而是还要“大力发展”。

这一场座谈会不仅重申了“大力发展保障性租赁住房”的基调，更将青年安居问题置于城市竞争力和国家未来发展的框架下讨论。

这传递出一个超越简单数字目标的深层逻辑：保租房已从一项阶段性的“补短板”任务，升维为一项支撑城市高质量发展、吸引和留住青年人才的长期战略性基础设施。

此外，“好房子”的内涵被拆解为“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”五个可执行、可评估的维度。

这意味着，未来的市场竞争将超越简单的房源数量比拼，转向产品力、运营服务能力和社区营造能力的综合较量。

地方样本

广东省与上海市的实践，为全国保租房发展的“下半场”提供了两种极具代表性的前沿样本。

广东全省展现了规模化、体系化推进的强大执行力。

据1月30日广东省人民政府新闻办公室举行“‘十四五’广东成就”系列主题新闻发布会，“十四五”期间，全省建设筹集各类保障性住房155.39万套（间），其中保障性租赁住房和配售型保障性住房筹建规模均位居全国第一，发放租赁补贴29.04万户。其中，筹建保障性租赁住房134.64万套（间），规模全国第一。

作为一线城市，上海则率先探索了存量盘活的新模式。

上海市住房和城乡建设管理委员会此前发布的信息显示，“十四五”期间，上海市规划建设筹措保障性租赁住房60万套（间），用来解决新市民、青年人和一线务工人员等群体的阶段性住房困难问题。“目前，这一目标已经提前完成。”

上海市“十五五”规划建议明确提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。

今年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动在上海市举行。此举标志着上海市通过收购存量二手房扩大保租房供给工作，已进入实质性推进阶段。

上海市浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区，收购主体为区属保障性住房公司。

这一模式的意义在于，它绕开了新增土地资源的约束，通过金融手段（如引入建行支持）快速将市场存量房源转化为保障性供给，提高了房源筹集效率。从某种意义上来说，保租房成为了房地产稳定健康发展的助推器。

行业未来

对于住房租赁行业的从业者而言，当前的政策环境既是坚定信心的“强心剂”，也预示着竞争逻辑的深刻转变。

行业未来的机会将蕴藏在以下几个方向：

首先是深耕产品与运营。“好房子”标准的确立，意味着对房屋设计合理性、建造质量、节能环保性能以及长期运维服务水平提出了更高要求。提供安全、舒适、智能、绿色的租赁产品，将成为核心竞争力的基础。

其次是参与存量转化与城市更新。上海模式预示，收购或改造存量资产将成为重要的房源筹集渠道。熟悉资产估值、改造设计和项目投融资的专业机构将大有可为。

老旧街区、老旧厂区的更新改造，也与打造“活力街区”、建设“好社区”的政策导向紧密结合，为租赁社区的综合开发运营提供了场景。

再者是探索可持续的商业模型。随着保障性住房REITs的试点扩围和金融支持政策的完善，保租房项目“投、融、建、管、退”的完整闭环正在加速形成。

这要求从业者不仅要懂建设和管理，还要精通资本运作和长期资产价值维护。

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