观宸二期去化不如一期，孙朝杰把两个小区连起来了

北京进深 徐迪 2月6日，建发金茂观宸（一期）所在的丰台槐新030-01地块更新了一张总平图。

拟在地块负一层1#楼东南角增加与02地块联通的通道一处。

其余建设内容仍以原规划许可为准。

观宸的开发主体北京兆兴房地产开发有限公司成立于2024年12月，注册资本45.145亿元。

建发房产和中国金茂分别持股64%和36%。

金茂华北公司副总张显刚担任项目公司董事长；建发房产北京总经理华晓巍任项目公司总经理。

项目的营销负责人为孙朝杰，带领团队创造了观宸一期的逆市热销，颇受华晓巍器重。

建发金茂观宸（一期）所在丰台槐新030-01地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡。

引入中国金茂，联手打造了建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品，销售指导价8.3万/㎡。

一期建设用地面积约3.04公顷，其中地上建筑面积6.08万㎡，最高建筑58米，容积率2.0。

规划11栋6-18F洋房+小高层，总户数为479户。共7个户型，面积段111-165㎡。

2025年3月23日首开，以35.98亿元的网签总额拿下当年丰台单盘销冠。

截至目前，累计网签373套，去化近八成。

成交均价约7.86万元/㎡，成交金额总计36.58亿元。

东侧二期项目所在的02地块成交于2025年6月24日，由建发+金茂联合体以20.8亿元底价摘得，折合楼面价4.02万元/㎡。

二期占地2.59公顷，地上建筑面积约5.21万㎡，建筑高度56.30米（最高），容积率2.0。

共12栋6-17F洋房和小高层产品，目前取证房源共395套房源，主力建面约113/116/134/136/155㎡，另有少量非标户型。

2025年9月份取证，预售均价8.5万/㎡，略高于一期。

目前累计网签68套，去化率17%。

成交均价约7.52万元/㎡，成交金额总计6.38亿元。

二期拟售均价高于一期，但当前的成交均价比一期低了3000+。

与一期相比，二期砍掉了110㎡的三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。

此外的户型格局、得房率等与一期基本一致。

赠送方面也是南向通面宽阳台+北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。

观宸一期卖得最好的就是136㎡户型，属于明星户型。

户型方正，赠送面积多，动静分区的格局，四个卧室都是南向或西向，采光面好。

同样的，二期目前去化最好的两栋楼：8# 和9# ，也都是136㎡户型，占网签总套数的六成以上。

其余网签房源均为120㎡以下小户型，首层和顶层的非标户型由于单价相对低，也有不少意向买家。

6# 、7# 两栋大户型暂未开售，目前只有4#楼的155户型在售，暂无成交。

单价较高的大户型成交较少，或许也是二期成交均价低于一期的原因之一。

相关公司：建发集团,建发物业无锡,金茂服务hk00816