锦宸院Ⅱ期上玺：主城低密奢宅，值不值得买？

在2025年楼市整体分化加剧的背景下，锦宸院Ⅱ期上玺以73.24%的首开去化率强势出圈。这不仅是一次热销，更是一场高净值人群对“好房子”的集体投票。

项目位于锦江区三圣乡驸马半岛核心板块，由华发股份与锦江统建两大国企联手打造，容积率仅1.8，是主城罕见的低密纯改善社区。对于追求品质生活的购房者来说，这里既有城市核心区的便利，又拥有万亩生态绿肺的静谧。

你是否也在寻找既能兼顾繁华又能享受自然的终极居所？不妨先看看锦宸院Ⅱ期上玺交出了怎样的答卷。

地段价值：主城芯+生态绿肺，双重稀缺性叠加

锦宸院Ⅱ期上玺的位置堪称“黄金三角”——既在锦江主城核心，又紧邻万亩生态绿肺，同时还享有成熟的城市配套。

交通方面，项目距离地铁13号线三圣花乡站约676米，让通勤效率大幅提升。通过“三横三纵”主干道，15分钟内可直达IFS-太古里、SKP等核心商圈。

教育资源方面，步行约322米可达驸马小学，周边还有七中育才驸马校区（在建）、成师附小驸马校区（规划中）等优质学府，全龄段教育配套逐步完善。

医疗资源同样优质，华西医院锦江院区、华西附二院锦江院区、华西口腔锦江门诊均在3公里范围内，为家人健康提供保障。

生态优势尤为突出，项目紧邻三圣花乡-白鹭湾片区超20000亩城市绿肺，相当于41个浣花溪公园的体量，真正实现“离尘不离城”的理想生活。

户型分析：190-329㎡大平层+叠院，满足不同改善需求

锦宸院Ⅱ期上玺的产品设计精准切中高端改善客群需求。主力产品为建面约190-262㎡的大平层和建面约259-272㎡的前湾叠院，两种形态满足不同家庭结构和生活方式。

根据市场数据，项目四房产品占比达83.10%，建面约191.49-328.88㎡，充分体现了“一步到位”的改善逻辑；叠院产品占比16.90%，建面约258.8-272.44㎡，为追求更高私密性和空间感的家庭提供选择。

大平层采用“类四代宅”设计理念，通过多庭院体系提升空间体验。L型或U型环抱阳台设计，不仅拓展了实际使用面积，还创造了更多观景与互动场景。

叠院产品通过上下叠布局，实现“有天有地”的墅居体验。下叠通常带庭院，上叠配露台，满足不同家庭成员对户外空间的需求。

项目得房率表现优异，在当前市场环境下具有较强竞争力，意味着购房者能获得更高的实际使用空间。

数据显示，四房产品占据绝对主导地位，反映出市场对大尺度、多功能空间的强烈偏好。这种产品结构也印证了项目“纯改善”的定位，吸引的是真正有品质居住需求的客群。

▫▫ ▫

产品力解析：“金镶玉”立面+华为智能，细节见真章

锦宸院Ⅱ期上玺的产品力体现在多个维度。外立面采用“金镶玉”艺术手法——“世贸白”石材作为横向线条，彰显温润质感；“赤金”铝板勾勒层间、屋顶和格栅，形成独特的视觉标识。

项目采用“零涂料”全墙板体系，提升了建筑的耐久性与美观度，避免了传统涂料易脱落、变色的问题，长期保持高端质感。

内部配置同样注重品质。华为全屋智能系统作为交付标准，覆盖灯光、空调、安防、影音等场景，实现便捷的智慧生活体验。

社区配套方面，超4000㎡的艺术会所涵盖恒温泳池、健身瑜伽区、私宴厅、KTV、红酒雪茄吧、行政酒廊等功能，为业主构建完整的社交与休闲场景。

园林设计融合高端、典雅与度假感，30%的绿化率配合精心的植物搭配与水景营造，打造出移步换景的归家动线，让日常归家成为一种放松仪式。

◈◈ ◈

市场表现：73.24%去化率背后的逻辑

锦宸院Ⅱ期上玺于2025年12月20日首开，取得73.24%的认购率，这在当前市场环境下表现突出。其背后反映的是高净值人群置业逻辑的转变——从追求“大房子”转向选择“好房子”。

从价格维度看，项目参考均价约44524元/㎡，在锦江区三圣乡板块属于高端水平。结合1.8的低容积率、较高的得房率及全装修交付（装修标准8699元/㎡）等指标，具备较强的综合价值。

成交数据显示，35000-38000元/㎡的价格区间最受欢迎，占比超过70%。这说明市场对项目的价值认可集中在相对理性的价格带。

值得注意的是，项目所在三圣乡板块在2026年1月的成交均价为43021元/㎡，锦宸院Ⅱ期上玺的实际成交价与其基本持平，显示出良好的价格支撑力。

投资价值：低密稀缺性构筑长期抗跌屏障

在当前房地产市场调整背景下，资产的安全性和抗跌性尤为重要。锦宸院Ⅱ期上玺的多重稀缺性为其构筑了坚实基础。

首先是土地稀缺性。主城1.8容积率的地块已近乎绝版，未来同类供应极少。其次是产品稀缺性，“类四代宅”+叠院的组合在区域内较为独特。最后是圈层稀缺性，高去化率已初步形成高质量业主群体。

市场数据显示，成都新房市场在2026年1月呈现“改善热、刚需冷”特征。200㎡以上大户型的去化周期明显短于中小户型，反映出资金正向优质资产集中。

数据显示，100-140㎡的刚改产品库存量最大，而200㎡以上的大户型库存相对较少。供需关系的变化预示着大户型产品的价值将更加凸显。

对于锦宸院Ⅱ期上玺这样的纯改善项目来说，这无疑是利好。当市场回归理性，真正的好产品才能穿越周期，成为资产配置的优选。

写在最后：什么样的人适合买锦宸院Ⅱ期上玺？

锦宸院Ⅱ期上玺显然不是为所有人准备的。它更适合已完成财富积累、对生活品质有明确要求的改善型购房者。

如果你希望兼顾城市核心便利与自然生态；重视子女教育环境；关注社区圈层与物业服务；认同“一步到位”的置业理念——那么锦宸院Ⅱ期上玺值得重点关注。

目前项目已取得预售证（510104202681736），近期将推出1#、7#号楼共68套房源。对于真正懂行的买家来说，这或许是一个值得关注的机会。

文章来源:乐居买房