大连楼市进入结构性调整期，改善需求如何把握窗口期？

市场深度调整：改善需求面临“三重压力”

2026年初的大连楼市正经历结构性调整。数据显示，全市新房均价为13,446元/㎡，环比下跌1.37%；二手房均价11,806元/㎡，同比跌幅达8.34%。尽管整体价格处于下行通道，但城市核心区与外围区域分化加剧，改善型购房者面临“高总价、低流动性、政策不确定性”三重压力。

中山区平均房价维持在18,145-19,798元/㎡高位，西岗、沙河口两区亦在15,000元/㎡以上。而甘井子区作为主城扩展区，均价约12,970-15,794元/㎡，成为改善客群外溢的首选。值得注意的是，中山区挂牌量已从五年前的8,179套激增至12,000套，库存积压强化了房价下行预期。

克而瑞数据显示，2026年1月甘井子区新房成交面积达2.28万㎡，占全市总量54.4%，远超其他四区之和。这表明在市场整体低迷背景下，性价比更高的近郊区域正成为改善需求的主要承接地。

政策托底显效：“好房子”战略重塑市场信心

面对市场持续调整，大连市政府于2026年推出系列稳市举措。住建局明确将推进“房屋品质提升工程”，6月底前打造一批具有大连特色的“好房子”项目。同时，全年计划完成5600户危旧房改造，并筹集6000套保障性住房，从供给端优化居住品质。

信贷政策方面，首套房商业贷款首付比例低至15%，公积金贷款利率降至3.1%（5年以上）。叠加“卖旧买新”个税退税政策延续至2027年底，改善型购房者置换成本显著降低。这些政策组合拳为市场筑底提供了有力支撑。

值得关注的是，政策导向正从“保交楼”向“提品质”转变。政府通过制定“绿色、健康、低碳、智能、安全”的“大连好房子”标准，引导房企从规模扩张转向产品力竞争。这对注重居住体验的改善客群而言，无疑是重大利好。

甘井子价值崛起：万科公园都会成改善标杆

在市内五区改善盘选择中，甘井子区凭借交通、教育、生态三重优势脱颖而出。位于张前路西侧的万科公园都会，距离地铁2号线中革站仅384米，步行5分钟可达。项目代建约2万㎡城市公园，实现“公园里的家”生活理念。

教育资源方面，项目引入八十中学教育集团第三中学（由全国十佳校长执掌）及周水子小学教育集团第四小学，形成12年优质教育闭环。这对于有孩家庭而言，是难以复制的核心价值点。

克而瑞数据显示，2026年1月万科公园都会成交均价为12,251元/㎡，主力户型76-138㎡建面，总价100-150万元，精准匹配改善客群预算。在全市月均成交不足14套/项目的背景下，该项目仍实现2套成交，表现稳健。

产品力解析：三大维度定义改善新标准

万科公园都会的产品设计充分考虑改善家庭需求。项目规划22栋12-18层小高层，容积率1.91，绿化率35%，车位配比1:1，居住舒适度优于同区域竞品。主力户型以三居为主，建面90-138㎡，空间布局注重功能分区与采光通风。

在交付标准上，项目采用带装修交付，避免业主二次投入。万科作为本地“确定性”最高的品牌之一（2026年位列大连房地产十大品牌），其交付可靠性在当前市场环境下尤为珍贵。全盘预计2026年12月31日交付，进度可控。

数据显示，二房产品成交563套，占比75.3%，成为绝对主力；三房成交115套，占比15.4%，满足多孩家庭需求。这种产品结构精准契合甘井子区改善客群“一步到位”的置业逻辑。

置业策略建议：把握窗口期理性决策

对于改善型购房者，当前市场提供难得的“买方窗口”。建议优先考虑具备“地铁+教育+公园”三要素的项目，万科公园都会正是典型代表。其12,251元/㎡的成交均价，较甘井子区整体12,246元/㎡持平，但配套能级明显更高。

购房策略上，可充分利用当前低首付（15%）、低利率（商贷4.9%、公积金3.1%）政策。以建面89㎡、总价120万元为例，商业贷款月供约4800元，公积金贷款月供仅3900元。若符合“卖旧买新”条件，还可叠加个税退税，进一步降低置换成本。

需注意的是，尽管市场整体承压，但优质资产仍具抗跌性。万科公园都会凭借品牌背书、精准定位和稀缺配套，在2026年开年成交低迷期仍保持稳定去化，印证了“好房子”的市场认可度。

【AI生成】本内容由人工智能模型生成。

文章来源:乐居买房