北京二手房交易同比增加20.8%、深圳45.5%，这波回暖到底热在哪？

2026年1月，一线城市二手房交易放量

1月本来是国内楼市传统淡季，但2026年1月，“北上深”的二手房成交却同时走强：北京二手住宅网签15082套，同比增加了20.8%；上海二手房网签22834套，同比增加24.18%；深圳二手房录得6802套，同比增加45.5%。

数据一传出来，公共舆论场里就有一种声音，认为这是中国房地产市场经过四年半的调整，终于回暖了，还有声音认为这是房地产市场全面回暖的信号。

可是如果我们把“北上深”这三座城市的数据拆开来看，就会发现这一波行情更像是结构性回暖——先热的是“更确定、更好卖、更买得起”的那部分房子。

换言之，一线城市二手房市场正在发生的，首先是“交易功能”在修复：买卖双方终于能在某个价格上成交了；而不是“所有房子都在涨”。

另外，同为一线城市，广州2026年1月二手房交易数据反而同比下滑11.5%，这更能证明不是“所有房子都在涨”这一观点。

2026年，二手房交易放量很明显

为什么说这是“结构性回暖”？

所谓的结构性回暖，说白了就是成交变多，并不是所有板块、所有户型、所有价位一起变热，而是某些更有确定性的房源先把量拉起来。

1、北京：低总价的学区房是交易主力

根据《第一财经》的报道，北京这轮行情的起点是2025年12月24日出台的一揽子支持政策；政策落地后，“引领本轮行情的主要是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源”。

媒体在报道中还引用了中介的具体描述：西城区某学区房小区开间户型价格上涨约10万—15万，朝阳区某热门学区房小区成交量从去年12月“二十多套”到今年1月“翻倍”。

简言之，北京这一波行情就是典型的结构性回暖：首先放量的是那些低总价的学区房，而购买者也主要是为了子女上学的准刚需用户。

2、上海：200万左右的低总价房是交易主力

上海的情况和北京类似，根据上海中原地产的专业人士接受媒体采访时的说法，上海2026年1月起量的主要是上海近郊的宝山等区域，而且成交房源总价都在200万；低总价房源经过近两个月消化，存量正在变少。

这说明上海的“热”，也和北京一样，是刚需段先成交、先把能买得起的买了，而不是全上海所有区域的二手房交易同时放量。

3、深圳：均价看起来“稳”，不一定是房价真的稳

深圳的情况和北京、上海、广州都不一样。

根据深圳贝壳研究院的数据：2026年1月深圳二手房成交均价约50801元/平方米，环比基本不变。

但是贝壳研究院在报告里点明：因为成交里多了少量更好的、也更贵的房子，所以把整体均价“托”了一点。

换言之，均价没怎么变，不代表大多数房子都不降了。更可能的情况是：2026年1月成交的房子“档次更高”，平均价自然就显得更稳定。

4、广州：外围区域更活跃，刚需回流

广州虽然是一线城市里唯一二手房交易数据同比下降的城市，但是分析广州的具体数据，我们同样能发现，广州和北京、上海一样，也是同样是近郊区域成交比较活跃，比如花都区环比增幅7.30%、从化区环比5.32%、增城区3.93%等。

外围更活跃，通常意味着一件事：在“预算更敏感”的区域，只要价格和首付压力降到某个区间，成交就更容易起来。

结构性回暖

这轮结构性回暖，释放了哪些“积极信号”？

那么， 这次结构性回暖，释放了哪些积极信号？

A、市场解冻

北京、上海和深圳同时出现淡季放量，最直接的积极意义是买卖双方的心理价差在缩小。通俗点说：过去是“你嫌我贵、我嫌你砍得狠”，谁也不成交；现在是“至少某些房子能谈拢”。

尤其是北京，网签已经连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月14446套、12月17200套、2026年1月15082套）。

这种“连续性”往往比某一个月冲高更重要，它说明市场不是“昙花一现”，而是交易在恢复节奏。

B、政策开始见效

北京的政策线索很清晰：新政包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购、统一商贷利率、降低公积金首付比例等。

这些政策未必能让房价立刻上涨，但它能起到一个效果：让原本就有购房需求的人，更敢在当下成交。

这就是政策最常见的“短期作用”——把观望转成成交，把交易链条重新接起来。

C、挂牌量回落，说明卖方预期在边际修复

国内媒体在报道里提到中指研究院的跟踪：截至2026年1月26日，北京头部中介挂牌量12.56万套，较2025年年末下降4.7%，回落到近两年较低水平。

上海方面，安居客上海称二手房挂牌量连续9个月下降，从2025年4月约12万套降到2026年1月约8.9万套。

挂牌下降往往意味着两种可能：一部分房源被成交消化；另一部分房东撤牌观望，甚至“由售转租”。

无论是哪一种，至少都说明卖方“不再像前两年那样急着甩卖”，市场情绪在回暖。

D、议价空间收窄、成交周期缩短

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《第一财经》采访时提到：近期二手房挂牌量回落，议价空间收窄、成交周期缩短，在一定程度上带动交易活跃度提升。

对有购房意愿的普通人来说，这比“涨不涨”更贴近现实——议价空间收窄：说明砍价不像以前那么容易；成交周期缩短：说明房子挂出去更容易卖掉。

二手房交易

先“能成交”，再谈“真回暖”

2026年1月淡季不淡是真，但这一波行情更像“结构先稳”——率先回暖的是学位房、核心板块与低总价房源，市场先修复的是成交和流动性，而不是全面普涨。

积极之处在于，交易重新转起来，信心边际修复，价格下行的幅度也可能先收窄。但从“探底”走向“触底企稳”，仍要看更多基础条件：交易成本能否继续下降，交易秩序能否更透明，更关键的是就业、收入与预期能否稳住。

声明：本文仅基于公开渠道已披露的数据与媒体报道进行梳理与评论，不构成任何购房、投资或金融建议。

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