荣盛发展2025年经营复盘：亏损收窄显韧性，26亿化债存隐忧

当前房地产行业处于持续调整阶段，房企债务风险化解也进入关键攻坚期，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，下称“荣盛发展”）2025年的经营始终围绕“稳经营、降负债”展开。全年以来，公司先后披露2025年三季报、年度业绩预告，并在2026年1月29日与中信金融资产等机构签署大额债务重组协议，一系列动作勾勒出其全年经营轨迹。本文结合公司公告、核心财务数据及行业公开信息，梳理荣盛发展2025年的业绩表现与债务化解进展，客观还原其经营实况。

业绩复盘：亏损收窄、现金流改善，盈利与去化压力仍存

荣盛发展2025年业绩呈现“整体承压、边际改善、韧性凸显”特征，与公司公告“正视压力、稳步优化”的表述高度契合。2026年1月30日披露的业绩预告显示，全年归母净利润预计亏损80亿-95亿元，扣非净利润亏损76亿-91亿元，基本每股收益亏损1.84-2.18元/股。尽管仍处亏损区间，但亏损幅度较上年收窄、未出现大幅恶化，印证了公告中“经营优化、缓解业绩压力”的阶段性成效。

（图源：荣盛发展2025年度业绩预告）

荣盛发展在公告中明确，业绩变动核心系项目去化、销售价格未达预期，结转项目利润率偏低。这与2025年房地产市场需求疲软、房企普遍面临去化难、盈利压缩的行业现状高度契合，既是行业缩影，也是企业自身的阶段性挑战。

2025年三季报数据进一步具象化业绩承压态势，为公告表述提供精准支撑。前三季度公司营收203.89亿元（同比降29.31%），核心系项目去化不及预期导致结转收入减少，与公告表述形成呼应；归母净利润亏损30.98亿元（同比扩大117.44%），扣非后亏损31.73亿元（同比扩大171.39%），主要受资产减值计提、结转利润率偏低拖累，加权平均净资产收益率-23.07%、投入资本回报率-1.93%，直观反映经营挑战。

尽管盈利指标不佳，但公告传递的积极信号清晰可见，经营呈现边际改善。前三季度经营活动现金流净额-5.8亿元，较上年同期-9.35亿元改善38.04%，得益于资金管控与存量去化优化，契合公告“强化现金流”的思路；三季度末存货较上年末减少14.18%，资产质量稳步提升。此外，前三季度其他收益同比增382.68%（核心系债务重组收益），既印证化债成效，也与公告“债务重组是风险化解关键”的观点形成闭环。

从业绩实际表现来看，荣盛发展呈现明显的两极特征：一方面，2025年前三季度资产减值损失达-55.85亿元，叠加市场需求复苏乏力、三四线城市库存高企，项目去化承压，暴露其此前项目布局存在的短板；另一方面，公司在亏损区间内实现现金流边际改善、全年亏损幅度未大幅恶化，体现出一定的经营韧性。市场对其业绩改善的可持续性存在疑问，主要集中在现金流优化能否持续、存量资产去化节奏能否进一步提速两大方面。

化债攻坚：26亿组合式偿债落地，业绩对赌藏现金流考验

应对行业债务压力，“主动化债、稳定经营”是荣盛发展2025年至2026年初的核心重点。公司公告多次强调，债务重组是可持续发展的关键，2026年1月29日与中信金融资产等机构签署的债务重组协议、后续26.51亿元以物抵债方案，标志着化债进入实质性攻坚阶段，形成了自身特色模式。

据公告披露，此次债务重组聚焦大额存量债权，以“精准、多元、可持续”为原则，通过“债务转让、豁免、以物抵债、债务加入”四大举措，覆盖中信金融河北、济南铁盛等核心债权方，累计化解债务超26亿元，落地“消化难变现资产、缓解现金流”的核心目标。具体而言，香河万利通等与中信金融河北的9.74亿元债务，经第三方受让实现豁免后锁定本金；与济南铁盛的3.67亿元债务，经债权收购、豁免后缩减至2.40亿元，后续以物抵债清偿；盛宏地产4.15亿元、超安园林14.85亿元债务，采用“债务加入+以物抵债”模式，抵偿13.10亿元债务并调减相关债权，优化财务脉络。

此次化债突破传统以物抵债局限，创新融入“售后保障+长期业绩对赌”机制，契合公告“兼顾债权方与企业利益、实现资产保值增值”的核心观点。公告显示，济南铁盛0.922亿元债权对应的抵债资产，约定河北荣商可原价回购、荣盛发展承担连带保证，为资产后续盘活留足空间；评估价值25.24亿元的抵债资产及33亿元担保财产，签署8年委托运营协议，约定每年3%考核基准，达标则超额部分为管理费，未达标则企业现金补足，相当于为资产保值增值立下“军令状”，彰显化债诚意与长远考量。

公告明确此次化债核心目标是消化难变现资产、缓解现金流，短期成效已初步显现：13处商铺、车位等存量资产（评估价26.17亿元）冲抵26.51亿元债务，既盘活资产也缩减债务，同时前三季度2.58亿元债务重组收益，缓解了利润亏损压力。但市场理性视角下，仍有细节值得商榷：一是抵债资产评估价合理性受质疑，市场认为当前环境下实际变现价或低于评估价，恐存在“高估资产、低估债务”嫌疑；二是债务重组收益具有临时性，无法根本改善核心盈利能力，这也是市场高度关注、投资者保持谨慎的核心原因。

此次化债模式存在明确亮点与现实挑战。亮点方面，公司通过“第三方接盘+债务豁免+以物抵债”的组合方式，成功化解超26亿元大额债务，创新加入的业绩对赌机制，为抵债资产保值增值设置了约束条件，也为行业同类化债案例提供了参考。挑战方面，此次用于抵债的13处资产均为商铺、车位等流动性较差的存量资产，后续运营、处置难度较大；部分第三方接盘方为荣盛发展关联公司，相关交易被市场解读为“资产腾挪”；此外，8年业绩对赌协议约定，若未达考核基准，公司需以现金补足差额，可能进一步加剧未来现金流压力。

荣盛发展在公告中明确，后续将持续推进债务重组、梳理存量资产，但债务压力未得到根本性缓解。截至2025年三季度末，公司一年内到期非流动负债266.53亿元、长期借款86.33亿元，此次化解的26亿元债务仅占债务总额的一小部分，后续仍有大量债务到期。当前房地产行业融资环境尚未完全放开，若无法引入更多外部合规投资者，仅依靠自身资产腾挪及关联方支持，其化债工作可持续性存疑，债务违约风险仍未完全消除。

经营透视：荣盛突围动作与市场观望情绪的博弈

荣盛发展2025年的业绩与化债表现，是行业调整期中小房企经营现状的典型体现。据公司公告披露，全年坚守“稳经营、降负债、促转型”思路，如实披露业绩亏损及核心原因，并明确了后续项目聚焦、深化化债、推进轻资产转型的发展路径。市场层面，投资者对其规划落地效果存在疑虑，核心疑问包括：核心区域项目竞争力、存量资产去化目标达成情况，以及轻资产转型缺乏明确路径与数据支撑，短期内难以见到实际成效。

2025年，荣盛发展主动对接债权人、创新化债模式，成功化解超26亿元债务并盘活存量资产；业绩层面，在行业普遍亏损的背景下，实现全年亏损幅度平稳、前三季度现金流边际改善。同时，其经营过程中仍存在多重明确问题，与公司公告中提及的风险提示高度一致：一是业绩持续亏损，短期难以实现扭亏为盈；二是债务规模仍较大，后续化债任务艰巨；三是抵债资产流动性差，保值增值存在不确定性，业绩对赌可能加剧现金流压力；四是轻资产转型进展缓慢，非房领域尚未形成规模效应。

荣盛发展当前面临的经营困境，是房地产行业周期性调整与企业自身经营压力叠加的结果，这一现状在行业内中小房企中具有共性，公司公告亦明确认可相关经营压力。公司已采取的业绩优化、债务重组等应对举措，均贴合自身经营实际及行业发展现状；公告中“稳步推进、久久为功”的表述，明确了其“短期保生存、长期谋发展”的经营思路。当前市场对其现金流改善、化债成效的可持续性存在担忧，同时质疑其转型路径模糊、核心竞争力不足，叠加行业政策与市场需求的不确定性，进一步增加了其后续经营的变数。

2025筑底承压，2026攻坚定格局

在资本聚光灯看来，荣盛发展2025年业绩端持续亏损但亏损幅度收窄、现金流边际改善，化债端化解超26亿元债务但仍存估值、关联方接盘等争议，这是其经营真实现状。

未来，其仍面临化债、资产盘活、转型多重考验，能否缓解压力、实现筑底，取决于后续举措落地成效。

其2025年化债及经营实践，既为同类房企提供参考，也暴露中小房企共性短板，2026年攻坚成效将决定其长远发展。