绿城中国库存去化周期分析：整体处于健康区间

　　中房网讯 绿城中国的库存去化周期整体处于健康区间，风险可控，但需区分不同统计口径以准确理解其库存结构与去化能力。

一、核心去化周期：已建待售库存约12个月

从核心销售去化角度看，绿城中国已建待售库存（含已竣工待售及在建未售，剔除已售未结部分）的去化周期约为12个月。该测算基于2024年末数据：自投月均销售面积约为89.5万平方米，估算可售库存面积约1070万平方米，计算得出周期为1070 ÷ 89.5 ≈ 12个月。这一水平处于行业公认的健康区间（12–18个月）内，表明当前销售节奏足以有效消化现有可售住宅库存。

二、中长期土储去化周期：约21个月

若从土地储备角度衡量中长期供应能力，绿城地上可售建筑面积为1843万平方米（不含已售未结），按相同月均销售速度计算，土储可售去化周期约为21个月（1843 ÷ 89.5 ≈ 21）。该周期反映的是在停止新增拿地前提下的中长期去化能力，显示土储规模合理、无明显积压风险。

值得注意的是，土储结构优质是支撑这一安全周期的关键：一二线城市占比达76%，长三角区域占60%，核心10城货值占比53%，且楼面价具备较强安全垫。

三、财务口径存货周转周期：约24个月

从财务报表角度，总存货（含已售未结资源、开发成本等）对应的存货周转率约为1.5次/年，折算周转周期约24个月。该周期偏长主要受已售未结（1905亿元）及在建开发成本影响，属行业正常现象，并不反映实际销售去化压力。

四、去化能力分化显著，管理提效成效突出

绿城去化呈现“首开强、存量弱、管理促提速”的特征：

• 首开项目：2024年自投板块平均去化率达82%，处于行业高位；64%的项目实现首开溢价，最高溢价率达11%。
• 存量项目：尤其2021年前获取的高价地项目，整体去化率约48%，存在产品老化、定价滞后等问题。
• 专项攻坚：2024年完成重难点库存（含长库存住宅、车位、商业）去化422亿元，超额完成目标13%；通过“老盘新做”策略，在产品力、展示力等五维度升级，使相关项目销售流速平均提升106%。

五、综合评估：去化稳健，风险可控

综合来看，绿城库存去化周期健康，核心已建库存12个月、土储可售21个月，均处于安全范围。叠加高回款率（104%）、可动用现金490亿元及央企背景带来的抗风险能力，整体流动性风险极低。

需关注的是，非住宅类（车位、商业）及老旧住宅库存去化周期仍较长，需持续通过精细化运营和专项策略推进出清，以进一步提升资产周转效率。