解码绿城中国土储的安全边际与盈利确定性

　　中房网讯 绿城企业的土地储备情况体现出“优质聚焦、安全边际厚、抗风险能力强”的核心特征，其土储策略以高能级城市深耕、权益结构优化和成本控制为关键支撑。

截至2024年末，绿城共持有146个在建及待建项目，总建筑面积达2747万平方米，其中权益建筑面积为1785万平方米，权益比例为64.98%，较上年同期提升2.3个百分点。地上可售建筑面积为1843万平方米，权益可售建面为1180万平方米，显示出较强的可变现资源储备。

在区域布局上，绿城高度聚焦高能级市场。一二线城市土储占比达76%，主要分布于北京、上海、杭州、西安、南京等核心城市；从区域看，长三角地区占总土储的60%，环渤海占13%。新增土储中，一二线城市占比高达92%，其中北京、上海、杭州三城贡献超50%的货值，杭州单城占新增投资的39%。战略上，绿城重点布局的10个核心城市（如杭州、北京、上海、宁波、西安等）占土储总量的53%，且多城项目在当地销售排名位居前列。

成本控制方面，绿城2024年平均楼面地价为7901元/平方米，约为其销售均价（约1.6万元/平方米）的27%，利润安全垫充足。这一低地价与高售价的组合，显著增强了项目的盈利确定性。

在权益结构与产品策略上，绿城持续优化归母收益。新增拿地的权益比例已达81%，高于整体土储权益比，有助于减少少数股东对现金流的分流，提升利润归集能力。产品以住宅为主，商业及车位等配套占比较低，有利于加快去化和稳定回款。同时，新增土储聚焦改善型产品，契合高能级城市主流需求，2024年首开项目中64%实现溢价销售。

总体来看，绿城土储具备三大核心优势：一是高能级城市布局叠加低楼面价，抗风险能力强；二是可售资源充足，可支撑未来2–3年销售，无需激进拿地；三是权益比持续提升，增强现金流与利润掌控力。不过也存在结构性隐忧，例如部分2021年获取的高价地项目去化偏慢，以及非住宅类（如车位、商业）库存去化压力较大，这两类问题已被列为2024年专项去化重点方向。

综上，绿城通过主动优化土储“质量＞规模”，构建了以高能级、高权益、低成本为核心的稳健发展底盘，为其销售回款率达104%提供了关键支撑。