2025年浙江代建解读：政策规范驱动下的升维竞争与破局之道

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历经三十余年的探索，浙江省已形成从政策体系到市场实践的成熟代建生态。从2005年首创安置房代建机制，2017年推行全过程代建模式，再到2025年省级规范与地方细则深度协同，浙江始终以政策先行推动代建行业向标准化、专业化演进。

2025年，浙江省代建市场活跃的企业仍以本土企业为主，除此之外，旭辉管理、金地管理、新宏图等企业也有项目拓展落地。在高度竞争的市场环境下，委托方对代建企业的要求也愈加严苛，更加注重代建企业的综合实力、专业素养、产品能力、服务品质，甚至是运营服务等多方面因素，无疑对代建企业提出了新的挑战，也将促使代建企业不断提升自身实力，以适应市场的变化与发展，在激烈的竞争中脱颖而出。

特别声明：（1）依据企业2025年1-12月在浙江市场的代建新签约规模统计，范围包括商业代建、政府代建和资本代建等业务数据。（2）数据来源：中指数据库、企业填报、公开数据收集等。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

政策升级，行业规范程度显著提高

2025年，浙江省代建领域政策以“质量管控、全流程规范、权责强化”为核心，形成省级顶层设计与地方落地细则的完善体系，进一步抬高行业合规门槛，引导市场向高质量发展转型。

在省级层面，2025年7月发布的《浙江省住宅工程质量分户验收管理办法》（浙建〔2025〕4号）具有标志性意义，首次以政策形式明确：采用工程总承包或代建模式的住宅项目，代建单位必须参与分户验收全流程，并依据合同承担对应质量责任。这一规定直接将代建企业的履约责任与项目交付标准深度绑定，成为住宅代建项目合规验收的刚性依据。

表：2025年浙江省及省内多地代建相关政策汇总

数据来源：中指研究院汇总整理

从各地政策细则来看，其核心导向清晰指向三大趋势：

合规门槛提升：全流程报备、造价变更管控等要求，倒逼代建企业完善质量与成本管理体系，非头部企业面临更大合规压力。

政府代建规范化：多地推行统一代建主体、分阶段实施代建，浙江市场的政府代建正从分散化管理向集中统筹模式转型，头部代建企业凭借更强的资源整合能力，在政府项目中占据更有利地位。

业务边界拓展：政策明确鼓励代建业务向公建、产业园等领域延伸，与市场需求结构变化形成共振，为代建企业探索差异化发展路径提供了明确的政策支撑。

竞争格局，浙系企业稳守高份额

2025年以来，浙江省房地产代建市场更为“内卷”，在激烈的代建市场环境中胜出的企业，基本为本土深耕企业或头部外来企业。

2025年，在中指研究院发布的全国房地产代建企业新签约规模排行榜中，有37家企业上榜，其中7家为浙系本土房地产代建企业，占比18.9%。从新签约规模来看，2025年浙系代建企业的新签约规模累计7079.9万㎡，占比约为29.3%。综合来看，凭借多年深耕积累的专业能力、资源整合优势以及区域口碑，浙系企业在全国代建市场中形成了“数量占比不足两成、业绩贡献接近三成”的强势格局，本土企业的主导作用愈发突出。

从浙江房地产代建的年度榜单来看，仍是本土房企占主导，尤其是绿城管理、蓝城集团等头部企业，以及兴元建设（而今管理）、蓝绿双城和浙商绿建集团等中坚企业拓展表现优异。各类企业凭借差异化的竞争策略，在政府代建、商业代建、城市更新等多个细分赛道中斩获颇丰，进一步巩固了浙系代建的区域优势。

政府代建，规模承压与模式升级并存

据中指研究院对于招投标市场的监测数据显示，2025年浙江省政府代建的招投标规模同比下滑超过20%。在市场空间持续承压的背景下，业主方对代建企业的综合服务能力要求显著提升；与此同时，严峻的行业形势也倒逼浙江代建企业加速探索差异化发展路径，业务布局逐步从传统住宅领域向公建、产业园等多元赛道延伸。

2025年，绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、中天美好集团、金地管理、方远房地产集团、宋都集团等行业主流代建企业，均在浙江政府代建领域斩获新增项目，保持稳健竞争力。

表：2025年浙江省内政府代建项目的中标情况（部分）

数据来源：中指代建云，中指研究院监测

全过程代建占比高达8成，综合服务门槛持续拔高

当前，浙江省政府代建招投标已普遍采用全过程代建、全过程工程咨询等模式，代建服务的全周期属性愈发凸显。中指研究院统计显示，2025年浙江省全过程代建项目招投标占比高达83.3%，较2024年大幅提升10.2个百分点，全过程委托已成为政府代建的核心选择。

比如，东阳市金泽巷旧城改造项目-金泽悦府安置房全过程代建开发项目，是东阳市重点民生工程。该项目总建筑面积约为42.8万㎡，是近年来全市规模最大的旧城改造安置项目之一，其实施背景复杂、品质要求高，并采取“全过程代建”模式。项目最终由蓝城集团牵头，联合中天建设和浙江恒欣设计中标承接。

再比如，青田县北山镇吴山区块华侨安居工程，采用“全过程代建代销”模式，最终由绿城管理联合浙江佑融建设、中交一公局、浙江大学建筑设计院组成联合体中标。项目包含四宗地块，主要面向华侨群体，除承担常规建设任务外，还对产品品质、国际宜居标准及文化归属感提出更高要求。代建方需负责从前期报批、设计优化、过程管理直至销售去化、交付运维的全周期服务，并接受去化率考核，对综合开发与市场运营能力构成全面挑战。

项目拆分招标，风险分散与规模分化趋势显现

从项目规模来看，2025年，政府代建单项目的平均规模有明显下降趋势，据统计，约有70%以上的政府代建项目规划总建筑面积低于低于10万㎡。同时，以“拆分招标、模块推进”为特征的项目发包模式逐步成为主流。

以浙江镜岭水库移民安置公寓房项目为例，该项目采用了“全过程代建模块化拆分”模式，将整体安置社区拆分为镜岭集镇地块、曙光三号地块、曙光二号地块及曙光公建地块四个独立标段。最终由绿城管理、蓝城控股、蓝城集团和金地管理等多家企业分头中标。

这种拆分模式不仅降低了单个项目的规模体量，也将整体项目风险分散至不同主体，反映出当前浙江代建市场通过“化整为零”的招标策略，来平衡风险、优化资源配置的新趋势。

国资及城投代建，去化与品质双考核成常态

中指研究院收集到的中标信息显示，国资城投平台成为商业代建的委托主体，且企业要求越来越高。据不完全统计，2025年浙江市场上的国资或城投代建要求代建代销的比率高达90%以上，部分项目甚至提出更高的要求。

比如，浙商绿建集团中标的龙泉市书堂畈地块全过程代建项目，不仅明确要求工程质量需确保斩获“九龙杯”优质工程奖、争创“钱江杯”优质工程奖，还对销售端提出硬性考核——要求在服务期内实现可售住宅、商业用房、储藏间及车位等产品去化率不低于80%。这一要求将工程品质与市场去化深度绑定，标志着浙江代建项目招标已从单一的工程管理能力考核，转向“品质管控+市场运营”的综合能力考验，代建企业的履约风险与责任边界显著扩大。

再比如，兴元建设（而今管理）中标的杭州某国资企业委托项目，聚焦热雪奇迹室内滑雪场的全生命周期产业服务，涵盖从前期片区发展谋划、精准产业资源导入，到项目建设咨询、工程代建实施，再到后期运营管理的完整服务链条。这不仅是企业在一体化产业服务模式上的创新性探索，更标志着代建服务已突破传统工程管理边界，向“产业规划+建设执行+运营赋能”的全链条延伸，对企业的产业资源整合、跨环节协同把控能力提出了更高要求。

表：传统代建与一体化产业服务模式的关键差异

总结：

在浙江市场这一轮的发展中不难发现，市场竞争对代建企业的要求越来越高，不仅考验住宅层面全方位的代建管理能力和销售去化能力，更考验企业多元业态的综合建设能力和运营能力。

对于代建企业而言，能否抓住机遇关键在于三大核心能力：一是精准需求把控能力，例如蓝城集团通过上门调研、风俗适配设计，满足拆迁户个性化需求；二是全链条资源整合能力，如绿城管理整合200余家甲级设计院、施工单位，提供“一站式解决方案”；三是长期主义的产品力，坚持以“好房子”标准打造项目，而非短期追求规模。唯有如此，才能在激烈的竞争中实现“有效益的增长”，持续引领浙江代建行业向高质量发展迈进。

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