购房竟被物业要求承担前业主17年欠费！新业主：水电还被停了

近日，莆田市城厢区大唐广场的业主张女士向帮帮团栏目求助：2025年10月，她在该小区购置了一套房产，但物业要求她承担前业主17年的欠费。张女士认为该项收费不合理，并称物业拒绝为其录入门禁、还私自停水停电，导致她有家难回。一起去看看怎么回事。

物业索要17年欠费

2025年12月，张女士通过网络平台拍下该小区一套房，已完成过户。张女士表示，2026年1月入户检查时，物业告知她，前业主欠了6万多元费用（含1.3万公摊水电费、近4万物业费），需全额缴清才能装修、正常使用水电，且仅提供了手写汇总，拒绝出具明细。

图为物业贴出的告示

张女士称，物业不仅索要不合理费用，还不为其录入门禁，导致她只能等候他人同行才能进出小区。张女士表示，她拒绝全额缴费后，家中水电被停；后续供水已恢复，但供电仍未开通，楼层电表箱还被加装了锁。

楼层的电表箱被物业加装了锁

物业无权断水断电

张女士认为物业要求不合理，依据法院拍卖确认书，她仅需承担前业主欠的公摊水电费，物业费应由物业向原业主依法追偿。

张女士表示，前业主17年欠费未缴，物业未及时维权，却让新业主买单，还私自断水电，已严重侵害其合法权益。

新业主张女士接受采访

部门介入协调，双方达成一致

记者陪同张女士找物业沟通，但对方拒绝回应。随后记者向城厢区城管执法大队物业科反映情况，工作人员表示将联合多部门处理。

法院工作人员也明确，前业主物业费应由物业依法起诉追偿，不能强制新业主承担。

截至节目播出前，经相关部门协调，张女士与物业达成一致，承担了3万元费用，门禁已录入，水电也恢复正常。

图为张女士购入的房产

唯有规范流程、依法行事，才能保障业主权益，维护社区和谐。

延伸阅读

白蚁入侵毁家，业主拒交7000多元物业费被起诉，法院判了

“我住这个小区八年了，以前从来没有拖欠过物业费，不是故意不交，是物业公司太不负责任了！”

法庭上，黄先生情绪激动地说道。

因拒交物业费

他被物业公司告上法庭

让他坚决拒交近一年物业费的原因，竟是一场持续多年的“白蚁之灾”。

近日，广东省中山市第一人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳，更触及了物业服务的责任边界。

案件回顾

这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起，便发现小区公共楼梯的木门存在白蚁，并及时向物业公司报告。物业公司两次派员处理，却仅使用普通家用杀虫剂简单喷洒，草草了事。

2018年物业使用普通杀虫剂对白蚁进行消杀

2023年，黄先生发现家中白蚁大规模繁殖，木制家具、装修遭受严重破坏，估算损失逾两万元。黄先生认为，正是物业对公共区域白蚁消杀的敷衍态度，导致白蚁入侵家中。

其间，黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请专业机构治理，但物业或推诿，或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大，黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。

黄先生与物业沟通记录

因对物业处理白蚁问题的长期不作为感到失望，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院，要求支付欠费7064.4元及违约金。

核心焦点

庭审中，双方围绕两大核心问题展开激烈辩论：

焦点一：白蚁来源与责任归属

物业主张：黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围。公共区域虽有白蚁，但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事件与2023年的结果间隔5年，因果关系无法认定。

黄先生则提供了完整的证据链：2018年发现白蚁的通知记录、物业人员用家用杀虫剂处理的视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业专业处理的微信聊天记录、自行消杀的费用发票。证明白蚁问题持续存在，且物业处理方式不当。

黄先生家中遭白蚁入侵毁掉的家具

焦点二：物业费该不该交？该交多少？

物业公司认为，其提供了保洁、保安等基础服务，业主享受了服务就应足额缴费。

黄先生则主张，物业在核心的公共区域维护（白蚁防治）上存在重大过错，并直接导致其财产损失，其拒交行为是行使合同履行中的正当抗辩权。

法院审理

经过审理，法院作出以下认定：

家中的白蚁源自公共区域具有高度可能性

白蚁危害具有隐蔽性、持续性的特点，公共区域与黄先生家相邻极近，具备迁移条件；黄先生家中此前多年无蚁患，非自身环境产生；破坏程度严重，说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和高度盖然性原则，法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。

物业服务存在重大瑕疵，构成违约

根据民法典第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专业性虫害，物业仅用普通杀虫剂敷衍了事，未能根治公共区域隐患，导致风险蔓延至业主家中，属于履行合同义务存在重大瑕疵，构成违约。

支持“有限抗辩”，判决“酌情减免”

法院认为，业主因物业违约拒交物业费，是行使履行抗辩权的行为，具有合理性。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁防治上存在重大过错，但并非完全未提供任何服务。

最终，法院基于物业违约的严重程度，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时，因业主“事出有因，并非恶意拖欠”，驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。

法官说法

案件承办法官石慧指出，物业费减免的前提是物业公司服务存在严重瑕疵，“质价相符”是核心标尺。

1.权利义务对等原则

物业服务合同是双务合同，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事，或敷衍了事。

2.抗辩权的行使边界

物业费的减免建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。若仅存在轻微瑕疵，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担违约金。

3.减免幅度的综合考量

减免幅度并非由业主单方决定，而是由法院结合服务瑕疵的严重程度、持续时间、对业主生活影响、物业公司过错程度、补救措施及业主实际损失等多重因素综合判定。

既不会让业主为不合格的服务“买单”，也不会过度加重物业公司的责任，保障行业的健康发展。

法官提醒

给业主的理性维权建议

业主应该强化法律意识和证据意识，理性维权。单纯拒交物业费并非法律上的最优解，可能面临被诉、支付违约金（若无合理理由）的风险。

保存好证据是维权基石，包括发现问题、物业不当作为、损害结果、自行止损和持续沟通的证据。

先友好协商，协商不成可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

对物业服务企业的提示建议

敷衍的服务将直接导致收费权利的“打折”，甚至引发更大的信誉危机。

专业问题应交由专业机构：对于白蚁防治、电梯维护、消防设施等专业技术问题，应及时聘请专业机构处理，避免因不当处置导致损失扩大。

沟通渠道必须畅通有效：与业主建立有效的沟通响应机制，是化解矛盾、避免诉讼的前提。

物业服务合同是双向的契约，权利与义务对等，物业公司不能只收钱不办事或敷衍了事，业主也需理性维权，用证据说话。

唯有双方都回归契约精神，在法律的框架内明晰权责，才能真正构建和谐美好的社区环境。