龙湖资产管理的长坡厚雪

导读：龙湖资产管理的意义，并不仅仅体现在某一个项目的亮眼表现上，还在于其逐步形成的一整套、可以被反复验证和广泛应用的资产管理能力。

如果用一句话形容2025年的龙湖，“安全”或许是其中最清晰的底色。

一方面，是公开层面的稳健表现——平稳度过债务高峰；另一方面，则是很“龙湖”。在资产管理领域持续投入、低调推进，逐步挖出一条足够深的护城河。

这并非临时起意，而是践行长期主义的结果。

沿着人的生命周期轨迹，龙湖资产管理逐步搭建起一套完整的资产版图，将冠寓（长租公寓）、欢肆（活力街区）、蓝海引擎（产业办公）、霞菲公馆（ 服务式公寓）、佑佑宝贝（妇儿医院）与椿山万树（健康养老）六大赛道串联起来。

这不是停留在蓝图的设想，而是已经落地的现实：龙湖资产管理整体管理规模已接近300亿元。

龙湖基于“Hybrid Space”的核心理念全新打造的创新混合空间产品——欢肆已先后落地合肥高新区、成都武侯、上海江桥、以及杭州下沙。

2025年3月，欢肆首个项目在合肥高新区正式亮相。开业前三日客流超过13.2万人次，销售额突破330万元；

与之配套的723间冠寓，在开业不久后出租率即稳定97%的高位，租金坪效超出周边竞品50%。

一个全新产品，为何能迅速在市场站稳脚跟，并实现商业与长租的双优表现？

松弛有趣

肆意生活的时尚欢乐场

当代年轻人的消费偏好，正在发生一个并不张扬却清晰的变化：重新回到“附近”。

他们不再执着于“目的地”的远行，反而更看重生活半径内的烟火气——可以随时抵达、可以与朋友自然相聚、也能承载情绪放松与生活节奏的空间。

建筑面积不足2万平米的合肥欢肆，正是精准捕捉到了这一需求，将自身定位为一个“年轻时尚的生活欢乐场”。

“欢肆”被赋予了一种生活态度：享受调性与品质、社交友好、松弛乐活、肆意做自己。

因此，欢肆选择从日常生活场景着手：一日三餐，宠娃遛狗，与三两好友闲聊欢聚。

在空间上，欢肆呈现出小而美的精致质感。通过四大空间亮点的组合，营造出更适合停留、自然松弛的乐活场景：

主入口广场矗立着项目标识性IP“HUANS”浣熊，传递着年轻的活力；明亮通透的欢肆北街成为时尚生活方式的“城市橱窗”。

围合式街区核心的双层旗舰独栋“中央绿岛”，高效释放了中心广场的商业价值。而退台流线布局，赋予了城市露台呼吸感，让人们游逛更有乐趣，也让日咖夜酒的节奏更加舒缓。

在业态组合上，欢肆以餐饮为核心，占比约70%，其余30%为休闲配套与生活方式内容。同时，团队也持续孵化具备原创力的在地品牌，如“几十有”创意干粮店等；欢肆还开设了常态化运营的HS室内市集，延续了合肥人熟悉的市井生活气息。

而后相继亮相的成都武侯欢肆、杭州下沙欢肆、上海江桥欢肆，同样以这种“小体量、高浓度”的运营逻辑，龙湖资产管理形成 “客群画像 - 场景规划 - 品牌组合” 的全链路逻辑，差异化引入贴近在地文化与具有鲜活特色的人气主理品牌，基于当地人群的需求特征量身打造消费场景。

复合业态

撬动混合空间资产价值

但这些，还只是欢肆的“基本操作”。真正与同行拉开差异的，是它与冠寓以及周边社区之间的深度融通。

长租公寓品牌冠寓，自2017年创立以来已迭代至4.0版本，在安全、品质、颜值基础上，更为关注空间的复合功能，增加了社交区域、健身房、自习室等公共空间，主动打破了社交孤岛。

在产品层面，合肥冠寓在规划阶段便预留了一层与三层直达欢肆的入口，还将3层53间房间调改为商业，追加配套服务与娱乐业态。住户下楼即可进入商业空间，在安适居住与热闹生活之间自由切换。

屋顶花园则通过一条约200米的步道，将健身房与宠物友好区等高频互动场景串联起来，并与冠寓入口直连，实现“出门即社交”。

在运营层面，冠寓住户的珑珠积分可直接抵扣欢肆内消费，稳定流量也为餐饮等高频业态提供持续支撑。同时通过主题市集、圈层沙龙、联名酒会、宠物派对等社群活动，实现了居住、餐饮、娱乐、社交等功能的“无界串联”。欢肆开业后，冠寓单房租金提升300—500元，拉升效应明显。

这种“居住引流—消费闭环—价值互哺”的模式，为小体量商业提供了一种可复制的解题路径。其核心在功能多样性的融合中，激发业态之间的化学反应，从而提升资产运营的确定性。

如果说单一业态是清爽的气泡啤酒，带来即时的新鲜感，那么混合业态则如调和威士忌，层次丰富且口感均衡，余韵悠长。

2026年，“欢肆+冠寓”的组合还将在更多城市亮相。南京雨山欢肆、深圳高博等项目预计在年内陆续面世，成都三千集与上海闵行项目也将重整焕新升级。

与此同时，依托丰富的产品包，和行业领先的建造管理体系，龙湖资产管理的空间整合解题能力还在提升。

在上海虹桥天街，龙湖资产管理通过交通、产业与商业的深度耦合，以蓝海引擎重塑办公体验。依托虹桥枢纽的公交化高铁网络，“跨城通勤”被重新定义；办空间与商业配套的无缝衔接，则显著降低了企业与员工的时间与精力成本。

楼下即是美食能量补给站，租户凭借蓝海引擎电梯卡可享天街合作商铺95折优惠，天街内众多休闲，健身，娱乐配套设施近在咫尺，让工作之余的生活“从从容容，游刃有余”。

同样，成都三千集曾经是区域购物中心天花板，当市场进入红海后，决定跳出商业品牌的招调汰换的传统思路，从空间、产业、消费等因素综合考量，对三千集的空间业态进行颠覆性重构，改造成“商业+办公”的复合化功能空间。

这些实践传递出一个清晰信号：空间不仅是内容载体，更是价值生产工具。

以资产价值为第一性原理，对低效空间进行结构性重构，与业态之间的有机组合，是龙湖在资管范式下生长出的一项核心能力。

资管能力的全景图

从单点到系统，从运营到生态

当传统增长路径逐渐触顶，地产行业需要正视一个现实：存量时代已然来临。

表面上问题是如何将滞重低效资产转化为价值引擎，更深层的是企业如何从旧基础上蜕变，找到一条新的生存发展之路。

从冠寓，到欢肆，再到蓝海引擎，我们得以窥见龙湖资产运营管理从定位策划到交付运营一站式（EPC+O）能力的完整轮廓：

前策阶段即介入商业模式设计，基于客群结构、区域条件与竞争格局来精准定位并制定策略；

产品研发阶段，在体验与资产收益之间寻找平衡；交付阶段，通过标准化体系和成熟的供应链保障品质；

运营阶段，则以龙湖体系导入内容，打通各业态运营壁垒，对于外部业主、合作方、以及消费者而言，所感受到的就是“一个龙湖”。

最终，以资管视角统筹收益、成本与退出路径，兑现最终价值。

这套能力，还向酒店、医院、养老等领域持续延伸，并通过不同业态之间的组合探索新的可能性——

例如成都滨江项目中，冠寓与椿山万树的协同布局，并非简单叠加，而是在同一资产框架下，覆盖不同年龄阶段与使用周期，让空间在更长时间尺度内保持活力与效率。

遵循这种复合的思路与市场需求，更多高效且有趣的场景，被龙湖“调配”了出来，陆续落地了“长租+养老”、“长租+办公”、“商业+办公”等不同业态的“创意”空间。

在存量时代，业态混合的意义，也早已超出形式创新本身。它更像是一种风险管理方式——

通过对多元使用场景与消费人群的组合，降低单一业态波动、以及规模限制带来的不确定性；同时，也为资产提供持续调整与再生的空间。

支撑这一切的，不再是单点地段优势，而是持续运营与重构的能力。

回到最初的拆解，龙湖的资管能力，对市场究竟意味着什么？

对消费者而言，它不只是某一个阶段的产品选择，而是能够随人生阶段变化而不断切换陪伴模式的生活挚友；

对业主而言，则是一位相对稀缺的合作对象——既能理解不同产品的运营逻辑，又具备从前端规划到后端兑现的整体执行能力，依托多元业态，定制全套资产盘活解决方案。

因此，龙湖资产管理的意义，并不仅仅体现在某一个项目的亮眼表现上，还在于其逐步形成的一整套、可以被反复验证和广泛应用的资产管理能力。

这种能力的价值，正随着时间沉淀，悄然构筑龙湖在存量时代的第二增长曲线。

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