URI城市租住独家解读｜2025年Q4保障房REITs业绩图谱

公募REITs试点启动至今，市场规模已超过2200亿元，从监管角度来看市场需要从“求数量”转变为“求质量”，叠加房地产市场的下行周期影响，公募REITs发行难度增加，未来市场或寻求从商业不动产REITs试点突破。

2025年第四季度，首批8单租赁住房REITs在复杂经济环境下延续“运营稳健、现金流分配稳定”特征，扩容持续推进，为行业注入长期增长动力。

URI投资建议：

这8只里，国泰海通城投保租房REIT是表现最突出的，它的收入、净利润和现金流量净额都是最高的，说明赚钱能力最强、手里的现金最充裕；如果单看分红收益，汇添富上海地产租赁住房REIT的年化现金流分派率以3.70%排在第一，国泰海通城投保租房REIT也以3.29%紧随其后，能给投资者带来不错的分红回报。需要特别注意的是华泰苏州恒泰租赁住房REIT，它是唯一一家现金流量净额为负的，意味着现金流出大于流入，经营压力较大，要谨慎看待。

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收入与盈利表现

资产体量驱动营收分化，头部项目由一线城市大体量资产主导，国泰海通城投宽庭REIT以4684.04万元的季度营收居首，华夏北京保障房REIT以3249.57万元紧随其后；尾部项目红土创新深圳安居REIT营收1424.05万元，主要受资产规模限制。

增长动能上，华夏北京保障房REIT营收同比大涨80.63%，核心源于扩募新资产进入成熟运营期；而偏市场化运营的项目如华夏华润有巢，营收同比仅4.01%，主要受市场化租金定价的波动约束。

盈利方面，EBITDA绝对值规模与营收规模呈现强绑定特征。

第一梯队由大体量保租房项目占据，国泰海通城投宽庭以3315万元居首（与其底层资产规模最大直接相关），华夏北京保障房REIT以2366万元紧随其后，仅这两支REITS的EBITDA超过2000万元。剩余REITS本期EBITDA均在1000万元-2000万元范围内，规模随资产运营面积的缩小而递减。

同环比波动上看，华夏北京保障房REIT同比大涨65.10%，核心是年内完成了首次定向扩募，扩募新项目纳入基金合并范围；华泰苏州恒泰租赁住房REIT环比跌26.60%，汇添富上海地产环比下滑3.59%，可能受上市时间较短、项目仍处于运营初期的成本优化阶段，且尚未形成规模效应有关。华夏华润有巢环比下滑4.98%、同比微降2.91%，受上海租赁市场季度性租金微调影响。

EBITDA率是衡量核心运营效率的关键指标，保障性租赁住房REITs的EBITDA率普遍相对较高：红土创新深圳安居REIT以79.93%居首，中金厦门安居REIT的EBITDA率76.57%，本质是政策红利（如补贴、税收优惠）、规模化降本与刚需支撑的低空置共同作用；市场化运营项目的EBITDA率相对较低：华泰苏州恒泰仅60.24%，华夏华润有巢为64.98%，一定程度上暴露了市场化运营成本高的短板。

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扩募进展与运营现状

截止2025年Q4，8只REITS中仅2只完成扩募、2只处于推进阶段，其余4只暂未披露相关计划。

华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT已落地扩募（分别募资超9.46亿元、11.33亿元），通过扩募实现运营规模翻倍，既充了资产体量，也为长期现金流增长储备了标的；汇添富上海地产REIT正推进拟购项目的尽职调查，中金厦门安居REIT已收到扩募申请的反馈意见，二者处于筹备关键节点。

各只REIT披露本期内底层资产运营及竞品情况如下

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出租率与租金变化

URI研究整理发现，在刚需支撑下，8只REITs持有的底层资产出租率均超91%。中金厦门安居REIT接近满租、华泰苏州恒泰租赁住房REIT也达高位水平，租户稳定性与去化效率显著高于普通市场化租赁住房，汇添富上海地产租赁住房REIT出租率91.81%，在8只REITs中表现垫底，但项目成立未满一年，出租率仍有上升空间。

招商基金蛇口租赁住房REIT年末出租率95.44%，同比大幅提升20.85%，核心源于其租户结构优化，2024年末企业租户退租后用一年时间切换个人租户，出租率回升，当前不动产项目已无重要现金流提供方，运营灵活性提升；

国泰海通城投宽庭REIT是唯一同比微降的项目，受短期租金调整、个别租户退租的季节性影响以及上海竞争激烈等影响，但整体仍处于健康区间；

其余已运营满一年的项目同比波动幅度极小（涨幅0.01%-1.32%），反映保租房租户粘性强，出租率基本保持稳定的特征。

从租金角度看，2025年末平均租金同比表现以上调为主：红土创新深圳安居REIT大部分底层资产项目租金均上浮，城投宽庭保租房REIT租金微涨0.24%；但华润有巢REIT和招商蛇口租赁住房REIT租金同比分别下降1.39%和4.58%，一定程度上体现了市场化运营项目的租金水平受市场波动影响较大。此外华夏北京保障房REIT执行政府批复价，汇添富和华泰苏州REIT成立未满一年。

URI研究分析发现，8只租赁住房REITs的租金收缴率整体维持高位且稳定性突出：中金厦门安居REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT实现100%的租金收缴率，华夏华润有巢、招商基金蛇口等项目也达到99.99%的近满收水平，其余项目收缴率最低也达97.28%，租户履约能力与项目租金回款的强确定性，对项目现金流的稳定与可持续性提供一定保障。

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租户与租期的表现

租赁住房REITs的租户结构依然呈现“个人租户为主、企业租户补充”的特征：华泰苏州恒泰为100%个人租户，中金厦门安居、招商基金蛇口、华夏北京保障房的个人租户占比依次为94.44%、83.69%、73.25%，个人租户是绝对主力。

租户群体分散可避免单一企业退租带来的集中空置风险，能快速填补退租缺口，支撑出租率维持高位；但企业租户的优势主要体租约通常周期更长，可减少频繁招租的成本与空置波动，同时批量出租模式能降低单套房源的管理精力，叠加企业租金支付的集中性，也有助于提升回款效率，所以保留一定比例企业租户更有利于在风险分散运营效率之间形成平衡，支撑项目的长期稳定运营。

华夏北京保障房剩余租期以1.47年居首，租户的稳定性较强，续约意愿较强；其次城投宽庭、上海地产、苏州恒泰、华润有巢的剩余租期都在200天-300天区间内；值得一提的是招商蛇口租赁住房项目剩余租期为171.55天，同比下降14.55%，源于企业租户切换为个人租户的结构性调整。

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现金流分派率如何？

高收益梯队：汇添富上海地产（3.70%）、国泰海通城投宽庭（3.29%）、招商基金蛇口（3.20%）。这类项目底层资产已进入成熟运营期，无扩募资金占用，可分配现金流直接向投资者兑现，体现了资产“现金流稳定+运营高效”的属性。

稳健收益梯队：华泰苏州恒泰（2.97%）、中金厦门安居（2.79%）、红土创新深圳安居（2.70%）。这类项目运营状态健康，可分配现金流与资产规模匹配，能为投资者提供均衡的现金回报，风险收益特征更适配中性风险偏好群体。

成长调整梯队：华夏北京保障房（2.53%）、华夏华润有巢（1.80%）。二者均因完成扩募并表，新资产处于招商磨合阶段，可分配现金流被短期摊薄；管理人明确“后续新资产出租率提升后，分派率将回升至正常水平”。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:山楂美式

内容复核:木兮

运营编辑:树懒