传顶级PE接洽恒大物业

原“中国私募股权投资”

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• 来源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韦亚军

不是部分股权，而是超51%的控股权。

中国恒大集团清盘案迎来关键进展。

近日，据多家媒体报道，太盟投资集团（PAG）与广东省旅游控股集团有限公司（简称"广东旅控"）均已与中国恒大清盘人正式接洽，就收购恒大物业集团有限公司相关股权表达明确意向。

值得关注的是，此次交易涉及的是中国恒大持有的51.016%控股权，而非部分股权。这意味着潜在买方一旦成功收购，将获得对恒大物业的实际控制权。

不是部分股权

而是超51%的控股权

恒大物业的股权出售计划始于2025年9月。

当月10日，恒大物业发布公告称，收到控股股东中国恒大集团及CEG Holdings的共同及个别清盘人发出的接洽函。

清盘人明确表示，一直在寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持的恒大物业51.016%股权。

根据公告披露的时间线，清盘人已与部分有意向方签署保密协议并收到非约束性要约，原计划在2025年11月前后邀请筛选后的意向方提交最终建议。

2026年1月13日，恒大物业最新公告显示，清盘人已邀请选定的投标人对公司进行进一步尽职调查，并要求其在1月底前提交更新后的要约方案。

这一时间节点的设定显示出清盘人推进交易的紧迫性。中国恒大自2024年1月29日被香港高等法院颁令清盘以来，清盘人安迈顾问有限公司的Edward Simon Middleton及黄咏诗一直在寻求资产变现以偿还债权人。

恒大物业作为中国恒大旗下最具价值的资产之一，其股权出售被视为清盘程序中的关键一环。

截至2026年2月5日收盘，恒大物业总市值约为122.16亿港元。这一市值较其最高峰时期的2064.71亿港元已下滑超过90%，市场态度相对审慎。

潜在买家解析

太盟投资vs广东旅控

太盟投资集团（PAG）是此次竞购中最受关注的买方。这家成立于2002年的私募股权投资机构，目前管理超过550亿美元资产，业务涵盖私募股权、不动产和信贷及市场三大板块，有“亚洲小黑石”之称。

在此之前，太盟最引人注目的案例当属对万达商管的多轮投资。2021年，珠海万达商管谋求港股上市之际，太盟联合21家投资方合计投入约468亿港元。2023年底，当万达面临对赌回购压力时，太盟再次联手多家机构注资600亿元成立大连新达盟，获得万达商管60%股权。2024年至2025年间，太盟继续为万达提供支持，联合新投资方以约500亿元收购48座万达广场100%股权。

对于恒大物业，太盟的潜在介入逻辑可能在于：尽管公司受母公司拖累，但其拥有的近6亿平方米管理面积仍能产生稳定现金流。物业行业的轻资产特性、持续的物业费收入，以及未来可能的业务重组空间，均符合太盟对"困境资产"的投资偏好。

与太盟形成竞争的另一潜在买方是广东省旅游控股集团有限公司。这家成立于2014年的省属国企，注册资本17亿元，由广东省人民政府国有资产监督管理委员会和广东省财政厅共同持股。

截至2024年12月31日，广东旅控总资产达141亿元，净资产59亿元，2024年营业收入41.96亿元，净利润2.38亿元，现有员工超6000人，年服务人次超过1000万。

作为广东省唯一的以旅游为主业的省属企业，广东旅控是中国规模最大的综合性旅游集团之一，业务涵盖酒店投资及运营、旅行社及关联业务、商业物业及乐园、规划设计、景点景区、文旅传媒六大板块。而恒大物业管理的项目涵盖住宅、商业、写字楼等多种业态，与广东旅控的"商业物业及乐园"板块存在协同空间。

作为地方国资，广东旅控的收购还可能承担一定的社会责任，即在收购后稳定恒大物业的庞大员工队伍（恒大物业未披露具体员工数，但行业惯例下，5.79亿平方米在管面积通常对应数万名员工），保障数百万业主的服务连续性。

很显然，太盟与广东旅控的竞购，代表了两种截然不同的投资逻辑。

恒大核心资产之一

有待价值重估

公开资料显示，恒大物业成立于1997年，2020年12月2日在香港联交所上市，是中国恒大集团旗下专注于物业管理的子公司。

尽管受母公司债务危机波及，恒大物业仍保持了相对独立的运营能力和持续的现金流生成能力。

根据2024年报，恒大物业实现营业收入约127.57亿元，同比增长约2.2%；公司拥有人应占溢利约10.21亿元，同比减少33.75%。毛利率约为19.2%，同比下降约5.7个百分点；净利率约为8.1%，同比下降约4.4个百分点。

截至2024年底，恒大物业总合约面积约7.99亿平方米，在管面积约5.79亿平方米。2024年内，公司累计新签约第三方面积超4700万平方米，同比增长超100%，合同年饱和收入超10亿元。

这表明，尽管面临母公司危机，恒大物业的市场拓展能力并未完全丧失，第三方项目占比持续提升。

从收入结构看，物业管理服务收入约106.89亿元，同比增长约3.6%，占总收入的83.8%；社区生活服务收入约9.11亿元，同比增长约12.6%；资产管理服务收入约7.77亿元，同比增长约4.9%。社区生活服务的快速增长，显示出公司在多元化收入方面的努力。

在估值问题上，目前恒大物业主要面临两大压力：一是母公司信用风险的外溢效应，二是134亿元存款事件对公司治理形象的损害。尽管如此，其5.79亿平方米的在管面积仍位居行业前列，且第三方项目拓展的加速显示出一定的市场化能力。

对于太盟或广东旅控而言，收购后的首要任务将是彻底切断恒大物业与中国恒大的关联风险，重建市场信心，并通过数字化改造、服务升级等手段提升运营效率。若能成功实现业务"去恒大化"，恒大物业的内在价值有望得到重估。