借名买房合同能随便解除吗？律师用生效判决破局｜房地产律师

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案情介绍

2003年，赵明远作为买受人与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京的一套住房（一号房屋），总价39万余元，其中30万元为银行贷款。

此后，李秀芬与其丈夫赵建国（赵明远之兄）主张：该房屋系二人实际出资，因当时政策原因，借用赵明远名义购买。赵建国于2004年去世。

2020年，李秀芬起诉要求确认借名关系并过户。法院经两审终审，已生效判决明确认定：

“李秀芬、赵建国与赵明远就一号房屋存在借名买房合同关系。”

但因李秀芬不具备北京市购房资格，且赵明远曾将1%份额赠与他人（后被确认无效），法院驳回其过户请求。

2023年，赵明远反诉，称：“李秀芬至今无购房资格，合同目的无法实现”，请求：

解除借名买房合同；

按房屋评估值50%补偿李秀芬。

李秀芬坚决反对，表示可通过出售其他房产获取资格，或由子女代持，不同意解除。

裁判结果

法院判决：驳回赵明远的全部诉讼请求。

→ 借名买房合同继续有效，不得单方解除。

法院说理

生效判决已确认借名关系成立

该事实具有既判力，双方均应遵守，不得随意推翻。

无购房资格 ≠ 合同目的不能实现

购房资格是行政管理性限制，影响的是物权变动（过户），而非合同效力或存续；

李秀芬可通过多种方式未来取得资格（如落户、工作居住证、出售名下房等）；

合同并未约定“若X年内未取得资格则自动解除”。

原告未证明存在法定解除事由

《民法典》第563条规定了解除合同的五种情形（如违约、不可抗力等）。

本案中，李秀芬无任何违约行为，房屋也未灭失，不符合解除条件。

单方解除将损害实际权利人利益

若允许出名人随时以“对方无资格”为由解除合同，将鼓励背信行为。

胜诉办案心得

既判力是维权基石

此前确权判决是本案胜诉关键。律师在前案中全力争取“借名关系确认”，为后续守住权益奠定基础。

区分“合同效力”与“物权变动”

很多当事人混淆“合同有效”和“能过户”。律师需向客户清晰解释：合同有效 ≠ 立即过户，但也不等于可随意解除。

出名人反悔是常见风险，需提前防范

即便亲属间借名，也应书面约定：

合同不可单方解除；

借名人取得资格后的配合义务；

违约责任等。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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