物业最怕你知道的“底牌”：保留好这些证据，他们根本不敢起诉你

最近网上有个庭审视频特别火。业主被物业起诉欠费，他没吵也没闹，就问了一句：“法官，我不交物业费，到底是违法，还是违约？”就这么一句话，现场气氛都变了。物业那边准备好的大道理，突然就有点打不出来了。你琢磨琢磨，这话问得厉害在哪？它把一场看似“业主赖账”的纠纷，一下子拉回到了最本质的关系上——咱们跟物业之间，是平等的合同关系，你出服务，我付钱，就这么简单。

很多人一听说被物业告了，心里先慌三分，觉得跟“法”字沾边的事，自己肯定理亏。但真不是这样。不交税，那是违法，后果很严重。可不交物业费，在绝大多数情况下，属于违约，是民事纠纷。啥意思呢？就好比你花五十块钱下馆子，菜端上来是生的，你当然可以理直气壮地不给钱。物业费也是一个道理，一块两块一平米收着，前提是得把约定的保洁、保安、维修这些事做到位。它没做到，那就是服务打了折扣，你得为这份“折扣”买单，而不是理直气壮地收全款。

所以，真别急着认怂。咱们得先看清楚手里那张纸——物业服务合同。说实话，多少人收房那天不是晕头转向的？开发商让你签十几份文件，你哪有工夫一个字一个字看？很多小区的前期物业合同，就是个格式合同，里面玩“花活”的地方可不少。关于你的义务，比如“按时足额缴费，逾期按日千分之三交违约金”，条款写得又长又清楚；可轮到写物业该干嘛，就变成了“定期保洁”、“合理维护”这种模糊字眼。定期是每天还是每月？合理是谁说了算？这就像你去买东西，卖家把罚则写得明明白白，但卖给你的是个啥，他却说不清。这种明显加重你责任、减轻他自己义务的条款，法律上可能本身就是无效的。

而且，还有个关键问题被很多人忽略了：给你服务的这家物业，是怎么来的？很多小区的前期物业，是开发商直接指定的，压根没经过咱们业主大会的选聘。法律规定，选聘物业得由业主共同决定。程序上要是缺了这一环，它收费的根基就不那么稳当，上了法庭法官也会重点问这个。

当然，法官判案讲究公平。不会因为电梯坏了一次，或者保安态度差了一回，就判你可以完全不用交钱。法院通常会根据物业服务的缺失程度，判你少交一部分，比如减免个20%到50%。但是，有三种情况，你主张不交或者少交，法官支持的可能性就大得多。

第一种，房子还没到你手上。 法律规定得清清楚楚：没交付的房子，物业费由建设单位，也就是开发商来交。只要你一天没正式签字收房，这钱就轮不到你头上。开发商要是提前找你收，你有权让他自己掏腰包。

第二种，房子长期空着，并且你备案了。 很多地方都有规定，房子连续空置超过半年（一般是六个月），你只要提前书面或者通过APP向物业和社区报备了，物业费就可以打折，有的地方能打到五折甚至更低。这个具体比例，查查本地住建局或发改委的文件就知道。

第三种，也是最关键的一种，服务严重不到位。 什么叫“严重”？不是地上有个纸屑没扫，而是垃圾堆在楼下七天没人清；不是电梯偶尔故障，而是停运了半个月还没修好；不是一两个监控坏了，是整个小区的监控系统90%都是摆设。这种已经严重影响到基本居住环境的情况，就属于根本性违约。这时候，你留存的时间戳照片、视频，还有向有关部门投诉的回执单，就成了最有力的证据。

反过来，物业有些催费手段，那才是真的踩了法律红线。最典型的就是给你断水断电。这是明令禁止的，它要是敢停，你可以直接向供水供电公司或者城管部门投诉，罚得它没脾气。还有那种把欠费业主的姓名、房号、电话打印出来贴在公告栏的，这侵犯个人隐私，为了几百块钱物业费，它可能还得倒赔你精神损失费。

乱收费也是重灾区。未经业主大会同意，物业自己就把单价涨了两毛，或者巧立名目搞出什么“电梯广告管理费”、“装修电梯使用费”，这都属于价格违法，打12315一告一个准。

说一千道一万，物业和业主，不是谁压谁一头的关系。一套好物业，能让小区房价比隔壁高出5%到10%，这好处是实实在在落在每个业主口袋里的。咱们争取的，不是一个不交钱的权利，而是一个等价交换、质价相符的公平。与其闹到对簿公堂，不如平时就把功夫做足：合同、缴费凭证留好；物业服务拉胯的时候，照片视频拍下来，投诉记录存好；多和业委会、邻居们沟通，形成合力。

真到了要理论的时候，就像视频里那位业主一样，抓住核心：合同合不合法？服务达没达标？我的依据是哪条法律？把道理讲在点上，比抱怨一百件琐事都有用。很多时候，在街道或者社区调解下，双方坐下来，把服务标准、收费标准重新理一理，签个补充协议，未来几年的麻烦可能就省了。这可比在法庭上争个面红耳赤，值当多了。归根结底，这钱，是服务费，不是保护费。