百年德化街再更新，如何变“流量”为“留量”？

2025年，郑州二七塔商圈全年客流量达9000万人次，跻身“全国商圈百强榜”TOP20，这座伴随郑州一路成长的“老商圈”在一次次转型与更新中保持着活力与魅力。

人潮之中，德化商业步行街作为二七塔商圈的“中轴线”，却面临“有流量”，“留量”的问题，把“老街复兴”的话题再次推回公众视野。

当百年德化遇上新兴潮流，德化街要不要改？

根据二七塔商圈专属网格协同治理中心披露的数据，二七塔商圈分布着8个地铁口、28条公交线路，日均客流量超20万人次，节假日峰值甚至突破110万人次，是郑州市的核心商圈之一。

位于郑州核心商圈的核心地段，德化街的业主和商户们的日子却并不好过。据德化街几位业主反映，这里的商铺多为私人产权，购买时投资大，出租时却回报慢。

德化街中段一大型商铺的业主介绍，购买此处房产时的总投资达到了9000多万元，目前每年收到租金约200万元，但从租户的营业情况看，十分担忧租金水平进入下滑趋势。

另一德化街前段商铺的业主直言：“一层商铺年租金大约在20万至25万，但有价无市，二层商铺更是无人问津，几乎是租一层送二层。”

究其原因，业主们认为主要原因在于街区经营业态单一，街区景观缺乏吸引力：“在这里逛街的体验感吸引不了游客，因此留不住品牌价值高的商户，越来越多的品牌搬离德化街，街区吸引力进一步下降，形成一种恶性循环。”

河南大学中原发展研究院秘书长朱世欣指出，德化街既是“郑州的红色文化地标”，也是“城市的精神高地”，地处郑州核心地段、拥有18-35岁核心客流的消费潜力，具备通过改造激活“文化+商业”价值的基础，具有改造的合理性和紧迫性。

实践层面，为进一步提升德化步行街的影响力和商业价值，2025年，郑州市公布了二七区德化商业步行街业态提升项目，旨在通过一次城市更新，增加德化街的商铺布局、优化市政基础设施。

郑州市二七区天泽桥文旅有限公司负责具体实施，项目计划于2026年春节前完成部分工程建设与品牌招商，五一假期前实现德化街整体焕新。

但在施工过程中，德化街的商户和业主们提出了不同意见。

同质竞争压低商铺租金？不顾安全只管盖房？回应来了

近期，郑州市二七区德化商业步行街多名商铺业主反映，德化街的商铺本就“租不上价”，新增商铺带来的竞争压力更是雪上加霜。

对于德化街改造，德化街现有商铺的业主们提出了意见和诉求，天泽桥公司回应：

问题1：德化街加建商铺导致路面通道变窄，不足以通过大型消防车辆，容易形成安全隐患，高层建筑尤其危险。

回应：项目严格遵循《建筑设计防火规范》(GB 50016)等国家现行标准，可满足消防车通行、救援及应急疏散的核心需求。

考虑到不同类型消防车的通行、转向及作业要求，项目建设中均有具体规划。

在中低层建筑附近，规划的消防通道净宽10.5米，保障转向半径为8米的中型水罐车和转向半径为6米小型抢险车快速完成转向调度。

在中高层建筑附近，规划有大型消防车作业区，消防通道净宽17.3米，兼顾大型云梯消防车的作业回转和小型救援车辆灵活通行。

在地下通道位置，规划的消防通道净宽10.7米，适配地下救援常用的中小型消防车。

此外，在街区开阔场地处还规划有多功能消防调度区，消防通道净宽22.8米，可满足多辆消防车并行停靠、同时掉头和编队调度，适配大规模、多梯队的应急救援场景。

问题2：城市更新项目中新引进的商户经营范围与街区现有商户重合，挤压现有商户的经营空间。

回应：项目招商聚焦差异化发展路径，重点引进非遗手工类、潮玩周边类、休闲体验类等特色业态，与德化街现有租户业态形成互补共生格局，避免同质化竞争。

以德化街北侧入口处的广和川糕点店为例，该店主打广式风格，以南方口味糕点为主，是该品牌在郑州的首店，旨在为广大游客提供多样化、差异化的消费体验。

针对二七塔商圈传统商业体占比高，场景化体验不足、社交属性缺少等情况，项目通过打造“开放式特色街区+沉浸式青年体验”的复合型商业形态，为商圈注入新的商业活力。

问题3：项目加盖的商铺(德化十二坊)没有办理建筑规划许可等相关手续，性质为“违章建筑”。

回应：项目已正式录入郑州市城市更新项目库，属于郑州市重点推进的城市更新范畴。

在前期筹备阶段，已取得河南省企业投资项目备案证明，项目投资主体、建设内容、实施规模等关键信息均已完成官方备案登记，另经主管部门审核认定，项目符合国家及河南省关于节能审查的豁免条件，相关认定意见已存档备查。

问题4：城市更新项目要求完善街区市政设施，修缮地下管网，但始终没有见到施工方挖开路面修缮地下管网，也没有见到街区新增布景。

回应：目前已疏通德化街范围内所有污水管网，清理了管网内多年堆积的垃圾、淤泥，并利用机器人进入管网内部排查，对破损点位实施修复。

地下管网修缮(受访者供图)

针对街区内积水严重的区域，已采取新增开挖施工的方式重点防范，对该区域管网进行针对性改造与修复。

受限于施工工序和现场条件，街道绿化美化、灯光亮化升级、道路维修整治等公共配套类工程，暂时不具备进场施工的条件，因此无法同步推进。待基础设施搭建工作全部完成后，将立即启动公共设施改造工程，严格把控施工质量与安全，最大程度上减少对周边商户日常经营的干扰。

旧业态与新体验、新项目与原商户，如何平衡发展？

面对德化街商铺的业主们提出的质疑，天泽桥公司相关负责人展示了一组问卷材料，并介绍：在城市更新项目实施前期，已经通过入户问卷调查的形式收集了德化街各商铺的意见与关切，各商铺或是站在自身角度提出合理诉求，或是站在街区整体发展的角度提出优化建议，我们均认真聆听并将其融入项目最终实施方案中。

河南大学公共政策专业副教授刘素姣认为，德化街的治理应紧扣“私有产权保护与公共利益平衡”，以“政府统筹、产权人参与、市场运作”为核心。

既明确“文旅融合+特色商业+城市地标”的整体改造目标，也重视保护私有产权，形成多方协同的发展合力；既不让商户业主吃亏，也不纵容非法得利。

具体实践中可以探索成立包括业主、商户、在内的改造委员会，公布街区改造的原则、定位与大致方案，形成各方沟通、利益协调的对话机制，形成发展合力赋能街区升级。

天泽桥公司相关负责人提出，项目下一步将在入户问卷调查的基础上，更加深入地和各商户、商铺业主等展开沟通，讨论街区共建、活动共同策划、招商推介等思路，谋求共同发展。

“我们将通过场景营造的方式为消费者提供沉浸式、特色感的游览体验，同时把蛋糕做大，让更多商户享受到街区发展带来的红利。”该负责人还说。

来源：顶端新闻