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核心优势
1.双强背书+稳妥性突出：央企保利与国企青铁联合开发，7.2亿摘地实力雄厚，项目已动工且部分楼栋出地面，2026年一季度即将开盘，交付风险低。
2.交通配套碾压级优势：紧邻地铁3号线地铁大厦站（约100米），规划地铁5号线加持，双地铁直达；周边黑龙江南路、重庆南路等主干路环绕，通勤便捷度拉满。
3.生活与教育配套成熟：3公里内覆盖凯德MALL、吾悦广场等七大商圈，步行可达商业配套；一路之隔即市北中学小学部，周边还有博文小学、幼儿园等，教育资源集中。
4.产品适配刚改需求：容积率2.4，绿地率≥35%，主打118-168㎡低密小高层，小高层一梯一户设计，得房率超90%，高层得房率约83%，套均面积123㎡，贴合刚需改善核心需求。
5.价格性价比凸显：高层预计2.5万/㎡、小高层约2.7万/㎡，对比新都心二手房市场具备价格优势，入手门槛更友好。

果品市场地块正式公布案名：保利青铁·都心琅悦。从营销中心施工进度和老王多方打探的消息我们可以基本可以确定：如果一切顺利的话，这个盘在春节前就能面世。

虽然在保利的介绍中，所有的系列都是高端系，“标杆”，但是我们从琅悦在其他城市的产品不难发现，这是一个初改定位的产品系。

新都心真正意义上的地铁盘，但是紧邻主干道和狭长的地块，让这个嵌在老居民区的楼盘也是几易其稿，最后磨出了现在这一版：

从规划图我们可以明晰一点：这个楼盘的价格体系会很飘忽。

这个楼盘一分为二来看。高层的单价会很炸裂，甚至略低于旁边保利·天汇次新房二手成交价，让你买期房能算过账来。一方面是因为市北产证面积计算规则，一方面是新都心、浮山后最不缺的就是高层住宅。

在浮山后现房喊出300万的入手价后，高层产品心无旁骛的低价走量，是最理性的选择。

四栋小高层一半的房源缺点一眼就能看出来，小高层的定价一定是前低后高的走势。

所以有一点，我们基本可以确定：在中岛地块挨了市场一闷棍之后，琅悦首开价格是可以期待的。

要不要在年末出手，我们要看开发商首开拿出哪几栋楼和价格诚意。

在新都心分析完之后，我们插播一个老四方的盘，因为绿城·璟悦将是那些预算300万以下还想住小高层的改善族2026年唯二的选择。

璟悦和琅悦最大的不同，就是开盘就接近准现房的状态。

因为绿城严格遵守没有实景示范区不开盘的原则，所以尽管楼座的施工进度早已经达到了预售标准，甚至有的楼座都已经封顶，但是这个楼盘会在正月过后首开。

这个小高层为主的楼盘，也是在地铁口旁边，品质、物业、价格，对于整个老四方在售楼盘来说，都是降维打击。

没有太大意外的话，绿城·璟悦将是2026年青岛楼市的第一个“网红”楼盘。

虽然元鼎地块造势的声浪最早发出，但是这个盘应该是明年一季度上市最晚的一个产品。