征迁评估报告审查要点和未登记房屋（无证房屋）评估程序

在房屋征收䃼偿事务中，行政机关为解决被征收人补偿事项，在对被拆迁人房屋，地上建筑物，构筑物，以及机器设备等财产搬迁前，会委托资产评估机构对被拆迁人房屋及地上建筑物，构筑物，机器设备等财产价值及被收人停产停业损失进行评估，将评估报告作为行政机关对被拆迁人征收补偿数额计算依据。

可见，评估报告合法性直接关系到被拆迁人核心利益。不管是被拆迁人还是行政机关，对评估机构作出的评估报告合法性都非常关注。

评估报告合法性存疑或者不具有合法性，会侵犯被拆迁人，国家，集体利益，不能作为征迁补偿依据。

一， 在长期处理征迁补偿实务中，归纳了如下几点征迁评估报告分析审查意见，分享给各位，希望对你有所帮助。

（一）， 委托主体合法性审查。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”根据该规定，房地产评估机构的委托主体产生方式有三个：

1，首先由行政机关组织被征收人协商确定评估机构；

2，在被征收人协商不成的情况下，依照少数服从多数原则确定评估机构；

3，在被征收人协商不成，又不能形成多数意见的情况下，可由行政机关随机选定评估机构。

因此，在具体处理拆迁补偿案件中，如果行政机关未履行前述程序，直接指定财产评估机构作出评估报告，该评估报告程序违法，不具有合法性。

（二），评估机构和评估人员资质合法性审查。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，承担征迁房地产价格评估的机构必须依法设立，具有与评估事项相符合的评估资质，承担评估事项的人员须有权行政主管部门颁发的注册房地产估价师证书。因此，如房地产评估机构未取得房地产评估资质，评估人员未取得注册房地产评估估价师证书，作出的评估报告应归于无效，不能作为征迁补偿依据。

（三），评估程序合法性审查。所谓评估程序合法性审查，是指房地产评估机构和承办评估事项的估价师在对被征收房屋，地上建筑物，构筑物，附着物及相关设施设备进行评估时，应通知被征收人，询问了解评估对象的实际情况，实地查勘，现场实测数据，详细全面记载评估对象全貌，现状，对查勘现场及评估对象，查勘程序进行摄像，拍照。做好查勘笔录，让行政机关，被拆迁人，现场见证人签字确认。如果被拆迁人，现场见证人拒绝签字，应当在现场查勘笔录上说明。如果评估机构未履行查勘程序，作出的评估报告可能失实。

（四），评估内容合法性审查。审查范围包括以下几个方面：

1，评估时点选定是否合法。评估时点，是指房地产评估机构在对评估对象进行价格评估时选定的时间点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，通常，评估机构对评估时点应是行政机关对被拆迁人作出征收决定公告之日的时间。但是，在实务中，遇到行政机关征收公告和补偿安置公告发布后很长一段时间都没有对被征收人进行补偿，那么，通常认为行政机关对被征收人履行补偿职责时作为评估时点较为公平合理。

2，评估方法合法性审查。这里所说的评估方法，是根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估机构采用何种评估基准方法对评估对象进估价评估。

通常的评估作价方法有成本法，市场法，收益法，假设开发法等。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法进行评估。被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当采用收益法进行评估。被征收房屋是在建工程的，应当采用假设开发法评估。如评估机构采用了较低估价方法或者错误方法进行评估，不能说明合理性，侵犯被征收人合法权益的，被征收人可请求行政机关不能作为补偿依据。

六，评估结果合法性审查。评估结果是行政机关计算被征收人补偿金额的重要依据，对被征收人权利义务产生实质性影响，为此，评估结果合法性申查十分重要。实务中，在审查评估报告时，应当认真仔细审核评估范围，项目，审查是否有遗漏，如有，有权要求评估机构更正和补正。

另外，根据《国有土地上房屋和征收人补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”因此，如果评估报告的评估结果不符合市场公允价值，低于征收公告发布之日类似房地产市场价值，未考虑评估对象所处区位，实际用途，房屋结构，建筑面积以及周边同区域，同地段类似房地产市场价值等因素，该评估报告结果不能作为补偿依据。被征收人可请求评估机构复核评估或者请求房地产价格评估专家鉴定委员会鉴定。

（五），评估报告形式合法性审查。主要审查评估报告是否盖章，承办评估事项的估价师是否签字，评估报告是否附具评估机构资质证书，是否附具评估注册估价师证书。如果评估报告未盖章或者评估报上估价师没有签字，该评估报告不合法。

二，未登记房屋（无证房屋）如何进行评估？

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”因此，对于未登记的无证房屋，首先由市（区）县人民政府调查，作出认定处理决定，评估机构根据处理结果进行评估。

三，评估报告异议救济途径。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”因此，被征收人对评估报告和评估结果不服的，可采取下列救济途径：

（一），向评估机构申请重新复核评估；

（二），对评估复核结果不服的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。