登顶A股亏损之王，万科为何要拉一个大的？

【本文仅在今日头条发布，谢绝转载】

作者|深水财经社 乌海

2025年万科“照例”亏损，这个并没什么悬念，但让人意外的是竟然亏掉800多亿，拿下了A股历史上的亏损之王。

1月30日，万科A（000002.SZ）发布2025年业绩预告，预计归属净利润亏损约820亿元，扣非净利润亏损约800亿元，较2024年494.78亿元的亏损额大幅扩大，正式从曾经的“地产白马”沦为A股“亏损王”，亏损规模超过当年海航控股创下了640亿亏损纪录。

史诗级巨亏

作为深耕地产行业三十余年的老牌巨头，万科曾是无数投资者心中的“定心丸”，凭借稳健经营常年稳居行业TOP3，如今却创下A股史上最惨烈的年度亏损，其820亿元的预亏规模，到底有多震撼？

翻看A股历史巨亏榜单便能一目了然。此前的纪录保持者是海航控股2020年的640亿元亏损，万科此次直接将纪录抬高了180亿元，相当于多亏出一家中型房企的总资产规模。

即便与自身相比，2024-2025年两年累计预亏也达1314.78亿元，接近其当前566.71亿元总市值的1.4倍，同时创下A股上市公司连续两年累计亏损的最高纪录。

排在万科后面的是盐湖股份和苏宁易购，曾分别创下458亿和433亿的亏损纪录。

这份史诗级巨亏报告，意味着万科自身的至暗时刻。但是虽然是登顶A股亏损之王，但在国内房企中，这个规模还不够看。

公开资料显示，国内房企年度亏损最大的是中国恒大（03333.HK），其2021年净亏损达6862.19亿元，为国内房企乃至全行业上市公司的历史最高年度亏损记录。

而碧桂园（002007.HK）在2023年巨亏了1784亿，位居国内房企第二，其中存货减值计提占比近半。

万科的亏损在国内上市房企（含 A 股、港股）中只能位列第三，仅次于恒大、碧桂园。

开发业务量价齐跌

房地产开发作为万科的核心业务，2025年结算端呈现“规模降、毛利低”的双重困境，直接拉低整体盈利水平。

根据业绩预告及新浪财经报道，2025年万科开发业务结算利润主要对应2023-2024年销售项目及2025年消化的现房、准现房库存，而受2023-2024年行业销售持续低迷影响，当期可结算项目总量大幅减少，营收基数快速下滑——2025年前三季度公司主营收入1613.88亿元，同比下降26.61%，结算端规模收缩直接导致毛利总额锐减。

更致命的是“高地价、低售价”的成本倒挂格局。当期结算项目多为2021-2022年行业高峰期获取的地块，当时的土地成本处于历史高位，而2023-2025年房地产市场进入深度调整期，新房销售价格持续下行，导致结算毛利率大幅低于历史水平，2025年前三季度毛利率仅为2.0%，毛利空间被严重挤压，成为扣非亏损的核心推手。

中指研究院数据显示2025年保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国位居前五位，而万科跌出前五。而在2024年，万科全年销售额为2448.6亿。

减值计提是亏损大户

万科此次巨亏除了销售下滑之外，最大头的还是资产减值的计提。

2025年行业信用风险持续蔓延，万科基于审慎原则新增大额减值计提，直接吞噬大量利润。

公开数据显示，仅2025年前三季度，万科就新增计提资产减值损失达143.38亿，信用减值损失5.04亿，其中存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元，资产减值损失同比大幅增长。

深水财经社注意到，2024年时万科计提了信用减值损失和资产减值损失分别为264亿和72亿，而到2025年这两项损失出现了高低切换。

另外从现金流量表数据看，2025年前三季度万科销售商品提供劳务收到的现金共计904.45亿，而2023年和2024年同期这项数据分别是2199.07亿和1494.34亿。

数据还显示，截至2025年三季度末，万科存货账面价值为4230.76亿，而今年的资产减值中存货肯定是占了较大部分。 财务保守是为风险“出清”？

随着800多亿巨亏曝光，市场最关心的问题是：此次大额减值计提是否充分？能否为未来业绩稳定铺路？

从会计逻辑来看，此次计提遵循审慎性原则，已将当前市场价格、去化难度、合作方信用状况等核心风险因子纳入测算，相当于把“已知且可计量的损失”一次性确认，避免未来分期计提持续侵蚀利润。

从其他房企的案例来看，巨亏年份的大额减值，也确实是对历史包袱的“底线式”出清，后续再出现同规模减值的概率极低，若市场不再大幅恶化，2026年及以后减值计提规模将显著回落，甚至可能因资产价格企稳出现“减值转回”，直接转化为利润增量，这也是房企业绩触底反弹的常见逻辑。

比如碧桂园在2023年创下1785亿巨亏后，2024年和2025年中报亏损金额分别为328.35亿和190.78亿。

融创中国（1918.HK）在2021年巨亏383亿后的四个年度里，亏损金额都在收窄。

当然这并不是说，来一次“财务洗澡”就能解决公司的危机，更不是说后面就不会再继续大幅亏损，只是能说会对后续的财务起到暂时的积极作用。而如果后续经营无法好转或者有更大的债务危机爆发，就有可能无力回天。

能否躲过抽贷危机？

大额减值导致万科财务指标恶化，也引发市场对其银行贷款风险的担忧，会不会触发贷款提前到期和抽贷？

从传导路径来看，这个风险理论上确实存在的。

820亿巨亏将直接侵蚀所有者权益，截至2025年三季度末万科净资产3010.30亿元，减值后净资产将降至约2200亿元，资产负债率将从73.51%进一步攀升，可能突破部分银行对房企授信的负债率阈值（通常要求≤70%）。

同时，连续两年巨亏导致银行内部评级下调，贷款风险权重上升，而抵押资产经减值后，抵押率被动上升，可能触发银行要求补充抵押物或提前还款，部分贷款合同中的“重大不利变化条款”（MAC条款）也可能被激活。

但幸运的是，万科并未陷入全面抽贷危机，核心得益于各方面的政策支持。

其一，国资股东兜底，第一大股东深铁集团已累计提供超300亿元股东借款，且借款条件优于市场水平，2026年1月再追加不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券本息，为银行信贷提供隐性增信。

其二，债务展期成功，2026年1月，万科合计约68亿元的中期票据展期方案获100%通过，采用“40%本金先行兑付+60%本金展期1年”的模式，成功避免公开市场债务违约，阻断了交叉违约与全面抽贷的传导链条，部分展期债券还搭配了应收款质押的增信措施。

其三，资产结构优质，万科70%土储聚焦一二线核心城市，持有深圳湾超级总部、万纬物流等优质抵押资产，抵押覆盖率高、变现潜力强，银行债权安全边际较高。

其四，监管导向支持，这个也是最重要的。当前监管层明确要求金融机构“对优质房企不盲目抽贷、断贷、压贷”，万科作为行业龙头，若出现全面抽贷，将引发项目停工、交付风险，违背监管导向，银行也会在市场化决策与监管要求之间平衡。

再说了，现在银行抽贷也没有意义，与其加速万科的死亡，倒不如陪着万科一起赌一把未来。否则形成了坏账，银行自己也不会好过。

不过，局部的信贷收紧仍是不可避免的。比如一些中小银行、信托等非银机构风险承受能力更低，大概率会停止新增授信、到期后不再续作。

哪些无抵押的信用贷、流贷，以及表外非标业务，也可能面临提前到期或收缩的压力，进一步压缩万科的融资。

作品声明：首发于头条，观点不代表平台立场