万科巨亏820亿，楼市神话落幕了吗

家人们，今天这个热点炸翻楼市圈——就算你不买房、不关注房产，也该听听，这不是一家房企的小事，是咱们整个楼市彻底告别过去的大信号！

不绕弯子，核心热点：1月30号，万科A公告，预计2025年净利润亏了整整820亿元！大家对这个数字没概念的话，我算笔账：每天亏2.2亿多，够年薪10万的普通人，不吃不喝赚2200多年！更扎心的是，去年同期才亏494.8亿元，一年多亏325亿，亏损幅度扩大65%以上，比咱们身边倒闭的老板跌得还狠！

有人会问，万科不是“楼市一哥”、世界500强（2024年排206位）吗？而且背后有深铁这个国资大股东，2025年累计投了300多亿低息借款输血，即便这样还挡不住巨亏，可见事情多严重。

更直观的是，2024年万科销售额2470亿元，2025年直接暴跌到1300-1400亿元，跌幅近一半，从头部房企第四跌出前六；股价创10年新低，每股5.89元，市值只剩702.7亿元，当年风光早已不在，实在令人唏嘘。

很多家人看不懂，这么大的房企怎么会亏得这么离谱？今天我用大白话拆明白，没有套路，全是实话，万科的巨亏，从来都不是偶然。

首先拆解核心问题：万科820亿亏损，到底怎么来的？就四个扎心原因，每一个都和咱们看到的楼市现实挂钩。

第一个核心原因：房子卖不动，还卖一套亏一套。这两年大家都不敢买房，万科2025年销售额直接腰斩，前10个月就同比下降43%以上，创下成立以来最差纪录。更惨的是，房地产开发业务税后毛利率只剩2%，卖100万的房子净利润才2万，不够支付工资和拿地成本；再加上前几年拿的高价地，现在房价下跌，拿地100亿、卖房只卖80亿，差价全算亏损，越卖越亏。

第二个原因：房子砸手里，只能算亏损（也就是“资产减值计提”）。万科没卖出去的房子、手里的土地，因市场降温贬值，重新算账的差价就是亏损。2025年底，这项亏损余额高达227.32亿元，以前囤的地和房，现在全成了“烫手山芋”，这就是当年高杠杆扩张的代价。

第三个原因：变卖资产凑钱，越卖越亏。万科现金流紧张，为了还债、发工资，只能低价变卖商业楼、项目股权等优质资产，成交价比买入时还低，2025年前三季度回笼68.6亿元，却也加剧了整体亏损，就像咱们急用钱低价卖家电，明知亏也只能硬扛。

第四个原因：副业拖后腿。万科的商业、长租公寓等副业，以前还能补贴主业，2025年也陷入亏损，再加上非主业投资失利，主业、副业双重亏损，亏得越来越多。

这四个原因凑到一起，才有了万科巨亏820亿的局面。有人说这只是万科一家的事？大错特错！作为有国资背景的头部房企，它的巨亏就是信号灯，预示楼市寒冬远未结束，还会引发一系列连锁反应，咱们普通人都能感受到。

接下来说说这些影响，每一个都很现实，听完你就懂，这事和咱们每个人都相关。

第一个影响：万科会继续“瘦身”，裁员、收缩业务成常态。2025年万科已撤销五大区域公司、精简管理层级，全年裁员约4000人，部分城市公司裁员比例达10%-30%。接下来还会继续裁员、关分公司、退非主业，这意味着房产从业者（中介、房企员工、工地工人）的就业压力会更大，身边失业的人可能会更多。

第二个影响：打破“头部房企不倒”“国资必兜底”的神话，楼市信用重新洗牌。以前大家觉得万科这类房企有国资兜底，买房更放心，但这次深铁只输血不兜底，万科只能靠变卖资产、债务展期还债，彻底打破固有认知。大家对所有房企都会失去信心，房企融资、卖房会更难，整个楼市信用体系都会受影响。

第三个影响：其他房企会更谨慎，楼市进一步降温，中小房企更难生存。万科都亏成这样，中小房企可想而知。接下来所有房企都会不敢拿地、不敢盖房，一门心思“活下去”，土地成交、新房市场会更冷清，实力弱、负债高的中小房企，要么倒闭要么被收购，楼市进入优胜劣汰新阶段。

第四个影响：咱们直观能感受到——中介门店变少、工地冷清、房企促销变多。2025年全国商品房销售额下降12.6%，二手房成交占比达65%，新房冷清导致中介关门；房企不敢盖房，工地自然冷清；为回笼资金，打折、送装修、送车位的促销会越来越多，走在街上都能看到。

事实、原因、影响都讲完了，接下来说说我的观点，可能犀利直接，不迎合任何人，全是结合现实和普通人处境的大实话，希望能让大家清醒、多思考。

第一：万科巨亏，不值得同情，是贪心的代价，也是楼市挤泡沫的必然。楼市火爆时，万科高价拿地卖房，赚得盆满钵满，从没考虑过普通人掏空六个钱包当房奴的艰辛；那些年赚的钱，远比现在亏的820亿多。现在的巨亏，就是高杠杆扩张的反噬，是市场教它“做人”，是泡沫挤出的过程，根本不值得同情。

第二：万科巨亏不是楼市末日，是楼市回归正常的开始。以前楼市畸形发展，高杠杆、高房价，房子成了投机品，迟早出问题。万科巨亏就是信号，告诉我们楼市再也不是闭着眼赚钱的时代，房子要回归“住”的本质。这个过程可能痛苦，会有房企倒闭、人失业，但长远来看是好事，普通人才能摆脱房奴枷锁，有更多钱用于生活。

第三：反驳“救楼市就是救经济”，救普通人的购买力才更重要。现在楼市冷清，不是房价不够低，是普通人不敢买、买不起——收入不稳定怕失业、怕烂尾，看透房子不保值；房价太高掏空积蓄、收入增长慢，根本买不起。与其救房企，不如稳普通人的工作、提收入、解烂尾，只有普通人有钱有底气，楼市才能真正有活力，否则治标不治本。

第四：楼市寒冬对普通人来说，是一剂清醒剂。这几年大家都陷入“买房必赚”的误区，房企疯狂扩张，普通人拼命买房。万科巨亏浇醒了所有人：任何行业都有周期，贪心盲目只会被淘汰。对我们来说，房子不是生活的全部，与其纠结房价，不如努力提升自己、赚钱过日子，不用焦虑跟风，做好自己就好。

最后想说，万科巨亏820亿，只是楼市转型的小插曲，接下来还会有更多变化和问题。但希望咱们普通人，能保持清醒理性，不被焦虑裹挟，看清楼市真相，也看清自己的生活。

我做房产内容，不唱多也不唱衰，只讲普通人能听懂的实话。我的观点可能不被认可，但我希望能让大家多一份清醒，不被套路裹挟，不为买房透支一生。

楼市神话已落幕，新时代已开启。不管未来楼市怎么变，咱们普通人守住本心、过好自己的日子，才是最实在的。今天就聊到这，大家有什么想说的，欢迎评论区留言，关注我，每天讲最真实的楼市大实话。