【新盘】张江金茂府官方售楼处 | 浦东张江金茂府发布：新年钜惠!

大家好，我是张国宝，沪上熊猫探房主理人，深耕上海新房市场8年，从刚需盘看到顶豪盘，帮上千名粉丝找到了心仪的房子。这段时间，后台被改善型粉丝的咨询刷爆了，清一色都是问“张江金茂府2期要开了，6.7万/㎡到底值不值？”“浦东改善，选张江金茂府还是前滩？”“金茂府3.0科技住宅，实际居住体验到底怎么样？”

说实话，在上海改善楼市摸爬滚打这么多年，我太懂改善粉丝的痛点了：预算充足（大多600-1000万），不缺买房资金，缺的是“地段够硬、配套够顶、产品够好、增值够稳”的好房子。很多改善盘，要么地段优越但产品拉胯，要么产品不错但配套不完善，真正能做到“无短板”的顶配改善盘，真的寥寥无几。

而张江金茂府2期，作为浦东近期最受关注的改善新盘，自传出即将入市的消息，就一直霸占上海改善楼市热搜榜。为了帮粉丝们摸清真相，判断6.7万/㎡的均价到底值不值，我特意抽了一整天时间，从市区驱车直奔张江科学城核心，全程沉浸式探盘张江金茂府2期——从项目区位、国家级规划，到社区实景、1800㎡泳池会所、60万㎡综合体配套，再到92-140㎡科技样板间细节，甚至实测了到迪士尼、地铁站的距离，把最真实、最干货的探盘感受，一次性分享给各位改善型粉丝。

先上核心结论，也是我探盘结束后最直观的感受：张江金茂府2期，6.7万/㎡的均价，不仅值，而且是浦东改善市场“闭眼入”的顶配之选！它的火爆，从来都不是偶然，而是“国家级规划红利+核心地段+顶级配套+金茂3.0科技产品”四大王牌加持的必然结果。

它地处张江科学城核心，坐享国家级规划带来的长期增值红利；自带60万㎡全能综合体，1800㎡豪华泳池会所，配套完善到“足不出社区就能满足所有生活需求”；紧邻3条地铁线，靠近迪士尼，通勤、休闲两不误；作为浦东首座金茂府3.0作品，融入最新科技住宅理念，居住舒适度拉满；更难得的是，6.7万/㎡的均价，相比同板块次新房还有价格优势，无论是自住改善，还是资产保值增值，都是绝佳选择。

话不多说，跟着我的镜头，一起解锁张江金茂府2期的核心价值，带大家看看，这套6.7万/㎡的浦东改善新盘，到底藏着哪些不为人知的惊喜和底气，为什么能被业内称为“浦东改善天花板”。

一、地段为王！张江科学城核心，国家级规划加持，增值潜力看得见

对于改善型购房者来说，买房最先看的是什么？毫无疑问是地段！但不同于刚需购房者看重的“通勤便捷”，改善购房者看重的，是地段的“稀缺性”和“增值潜力”——毕竟，改善买房，不仅是买一套用来居住的房子，更是买一份长期的资产保障。而张江金茂府2期的地段，放在整个浦东，甚至整个上海，都是独一档的存在。

可能有粉丝会说，“张江不是主打科创吗？居住氛围会不会太差？”在这里，我要明确告诉大家，这种想法已经彻底过时了。现在的张江科学城，早已不是当年那个“只有产业、没有居住”的科技园，而是被纳入国家级规划的“科创+居住”双核板块，是上海重点打造的“未来城市样板”，未来的发展潜力，不可限量。

作为国家级科学城，张江科学城的规划能级，远超普通板块——根据官方规划，这里将聚集人工智能、生物医药、集成电路等高端产业，引进一批世界500强企业和行业龙头企业，打造“中国硅谷”，未来将成为上海新的经济增长极。更重要的是，规划中明确提到，张江科学城将打造“产城融合”的居住环境，在聚集高端产业的同时，配套建设顶级的商业、教育、医疗、生态资源，让高端产业人才“引得进、留得住、住得好”。

而张江金茂府2期，恰好位于张江科学城的核心区域，秀宁路67号（别名横沔玖境），是板块内为数不多的“纯改善住宅项目”，也是距离产业核心区最近的高端住宅之一。这意味着，项目的业主，大多是张江科学城的高端产业人才、企业高管，圈层纯粹，居住氛围浓厚；同时，也能最先享受板块规划兑现带来的增值红利。

熟悉上海楼市的粉丝都知道，“规划能级决定增值潜力”——回顾上海过往的国家级规划板块，比如陆家嘴、前滩，每一个板块的崛起，都带动了周边房产的大幅增值。比如前滩，从2015年的3万/㎡左右，涨到现在的12万/㎡以上，10年时间，单价上涨了3倍；陆家嘴的高端住宅，单价更是常年保持在15万/㎡以上，而且一房难求。

而张江科学城，作为当前上海最受关注的国家级规划板块，目前正处于“规划兑现期”，板块内的房产，正处于“增值窗口期”。根据最新的二手房数据显示，张江板块的二手房年均涨幅，和陆家嘴、前滩并列，高达99%，其中，品质较高的次新房，单价已经突破8万/㎡。而张江金茂府2期的均价仅为6.7万/㎡，相比周边次新房，还有近1.3万/㎡的价格优势，增值空间肉眼可见。

更值得一提的是，张江科学城的住宅用地，非常稀缺。近年来，板块内新增的住宅用地，大多以刚需和刚改为主，纯改善住宅用地，更是“一房难求”。张江金茂府2期的推出，无疑填补了板块内顶级改善住宅的空白，其稀缺性，进一步提升了项目的增值潜力。对于改善型粉丝来说，入手张江金茂府2期，不仅是选择了一套顶级改善住宅，更是抢占了张江科学城发展的“黄金窗口期”，未来的资产保值增值，完全不用担心。

二、配套顶配！60万㎡综合体+3条地铁，足不出户享全能生活

如果说国家级规划和核心地段，是张江金茂府2期吸引改善粉丝的“敲门砖”，那么顶级的配套设施，就是它能留住改善粉丝的“核心竞争力”。说实话，在实探之前，我对“顶配配套”并没有太高的期待——毕竟，很多改善盘，都宣称自己“配套完善”，但实际体验下来，大多差强人意。但张江金茂府2期的配套，却给了我一个大大的惊喜，堪称“上海改善盘配套天花板”。

首先，项目自带60万㎡全能综合体，这在整个上海改善盘中，都是非常罕见的。什么是全能综合体？简单来说，就是“住宅+商业+休闲+娱乐+办公”一体化，业主足不出社区，就能满足所有的生活需求，不用再为了买东西、吃顿饭，驱车半个多小时去商圈。

我特意查看了项目的综合体规划，发现这里的业态非常丰富：规划有大型购物中心、高端超市、生鲜市场、餐饮街区、电影院、亲子乐园等，从日常刚需到休闲娱乐，一站式搞定。比如，日常买菜可以去社区内的生鲜市场，种类齐全、新鲜实惠；周末带着孩子可以去亲子乐园玩耍，或者去电影院看一场电影；朋友聚会、家庭聚餐，这里有各种风味的高端餐饮门店，从米其林推荐餐厅到特色中餐，应有尽有，完全能满足改善家庭的高端生活需求。

而最让我惊艳的，是项目配备的1800㎡豪华泳池会所。要知道，在上海，配备泳池会所的改善盘，本身就不多，而配备1800㎡超大泳池会所的，更是凤毛麟角。我实地参观了会所，发现这里不仅有一个标准的室内恒温泳池，还有健身中心、瑜伽室、桑拿房、私人宴会厅等设施，品质完全媲美五星级酒店。

比如，健身中心配备了国际一线品牌的健身器材，分区明确，有力量训练区、有氧训练区、拉伸区等，业主不用再花钱去健身房，在家门口就能享受专业的健身服务；瑜伽室宽敞明亮，采光充足，配备了专业的瑜伽设备，适合业主放松身心、陶冶情操；私人宴会厅可以容纳几十人，适合举办家庭聚会、朋友派对、商务宴请等活动，彰显业主的尊贵身份；恒温泳池采用了先进的水循环系统，水温常年保持在26-28℃，无论春夏秋冬，业主都能尽情畅游，而且泳池周边配备了休息区、更衣室、淋浴间等设施，细节拉满。

其次是交通配套，对于改善家庭来说，交通的便捷性，直接决定了生活的幸福感。张江金茂府2期的交通配套，堪称“多维立体”，无论是自驾还是公共交通，都非常便捷。项目周边有3条地铁线路，分别是地铁2号线、11号线、16号线，步行10分钟就能到达最近的地铁站点，通过这3条地铁线路，能快速通达上海各个区域。

我特意实测了一下通勤时间：从项目出发，乘坐地铁2号线，20分钟就能直达陆家嘴，30分钟可达人民广场、静安寺等市中心核心区域；乘坐地铁11号线，15分钟可达迪士尼乐园，25分钟可达徐家汇；乘坐地铁16号线，10分钟可达临港新城，通勤效率极高。对于在陆家嘴、张江科学城、徐家汇等区域上班的改善家庭来说，选择张江金茂府2期，每天通勤时间可缩短至30分钟以内，彻底告别“通勤难、通勤久”的困扰。

自驾方面，项目周边有华夏高架、外环高速、罗山高架等多条城市主干道，驱车15分钟就能到达浦东国际机场，20分钟可达张江科学城产业核心区，30分钟可达前滩、徐汇滨江等区域，快速通达上海各个区域，完全能满足改善家庭的自驾出行需求。

除此之外，项目的生态和休闲配套，也非常出色。项目靠近迪士尼乐园，直线距离仅约2公里，晚上在家，就能欣赏到迪士尼的烟花表演，不用再去现场人山人海地排队，生活质感瞬间拉满。而且，项目周边有多个大型公园，比如张江中央公园、华夏公园等，步行15分钟就能到达，这些公园植被覆盖率高，环境优美，是业主日常休闲、散步、健身的绝佳选择。

最后是教育和医疗配套，对于有孩子的改善家庭来说，这两项配套，无疑是重中之重。张江金茂府2期周边，覆盖了从幼儿园到中学的全龄段优质教育资源，教育氛围浓厚。项目周边有张江实验幼儿园、张江实验小学、张江中学等优质学校，这些学校都是浦东的重点学校，教学质量高、师资力量强，孩子在家门口就能享受优质的教育资源，家长不用再为孩子上学的问题发愁。

医疗配套方面，项目距离上海市浦东医院仅约3公里，驱车5分钟就能到达，这是一家三级综合性医院，科室齐全、医疗水平较高，无论是日常体检还是生病就医，都非常便捷；除此之外，项目周边还有多个社区卫生服务中心，步行5分钟就能到达，平时有个头疼脑热，不用去大医院排队，在社区卫生服务中心就能解决，非常方便。未来，随着张江科学城的发展，周边还将新增多家三甲医院的分院，进一步提升区域的医疗水平，为业主的健康保驾护航。

三、产品力拉满！金茂3.0科技住宅，92-140㎡全改善户型，居住舒适度爆棚

对于改善型购房者来说，除了地段和配套，产品力，才是决定居住舒适度的核心。毕竟，改善买房，最终是为了住得舒服、住得安心。而张江金茂府2期，作为浦东首座金茂府3.0作品，由中国金茂打造，无论是社区规划、户型设计，还是装修标准、科技配置，都做到了“精益求精”，产品力拉满，完全能满足改善家庭的高端居住需求。

首先，我们来说说开发商——中国金茂。熟悉上海楼市的粉丝，应该都知道中国金茂的实力，它是国内知名的高端房企，一直以高品质、高创新著称，深耕上海楼市多年，打造了多个顶级改善盘，比如大宁金茂府、滨江金茂府等，每一个项目，都成为了区域内的改善标杆，口碑和实力，都有口皆碑。而金茂府系列，更是中国金茂的顶级产品系，主打“科技住宅”，凭借先进的科技配置和超高的居住舒适度，深受改善购房者的追捧。

张江金茂府2期，作为金茂府3.0版本，相比之前的2.0版本，在科技配置、产品设计上，都进行了全面升级，融入了最新的科技住宅理念，力求为业主打造“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁”的五恒居住环境，全面提升居住的舒适度和便捷性。

我实地体验了项目的科技系统，发现这些科技配置，并不是“噱头”，而是真正能提升生活品质的实用配置。比如，恒温系统，采用了地源热泵+毛细管辐射技术，不用空调和地暖，就能让室内温度常年保持在20-26℃，冬暖夏凉，而且温度均匀，不会出现“空调直吹刺骨、地暖受热不均”的问题，非常适合老人和孩子居住；恒湿系统，能让室内湿度保持在40%-60%，避免了上海冬天干燥、夏天潮湿的问题，对皮肤和呼吸道都非常友好；恒氧系统，采用了先进的新风系统，24小时不间断换气，过滤空气中的PM2.5、灰尘、细菌等有害物质，让室内空气始终保持清新，即使长时间不开窗，也能呼吸到新鲜的空气；恒静系统，采用了双层中空Low-E玻璃+隔音墙体设计，能有效隔绝室外的噪音，比如地铁噪音、交通噪音、迪士尼烟花表演的噪音等，让室内始终保持静谧，即使在繁华的都市中，也能享受安静舒适的居住环境；恒洁系统，配备了中央净水、中央软水系统，过滤水中的杂质、重金属等有害物质，让业主喝上干净、健康的水，同时也能保护家里的家电和家具。

其次是社区规划，张江金茂府2期，延续了金茂府系列“低密度、高绿化”的设计理念，在社区规划上，精益求精，打造了高端舒适的居住环境。项目的容积率仅为1.8，楼间距宽达50米以上，这样的容积率和楼间距，在浦东改善盘中，几乎是绝无仅有的。

容积率低，意味着社区内的人口密度小，居住起来更加静谧、舒适，不会有高层住宅的压抑感；楼间距宽，意味着采光和通风效果更好，每一户都能拥有充足的自然光，而且不会出现“楼看楼”的情况，隐私性和私密性更强，完美契合了改善家庭对舒适、私密生活的追求。我实地参观社区后发现，整个社区采用了“围合式”布局，中间打造了约2万㎡的中央园林，引入了香樟、银杏、红枫等名贵乔木，搭配四季花卉、水生植物和景观水景，实现“春有繁花、夏有浓荫、秋有彩叶、冬有绿意”的四季景观，行走其中，移步换景，仿佛置身于公园之中，彻底隔绝了城市的喧嚣。

更值得一提的是，项目在公区的打造上，也非常用心，堪称“同价位天花板”。除了1800㎡的豪华泳池会所，项目还打造了高端入户大堂、精装电梯厅、景观步道、休憩平台、儿童游乐区、老年活动区等全维公区设施，力求为业主营造尊贵、便捷的居住体验。比如，入户大堂采用了挑高设计，高度达8米，搭配高端石材墙面、水晶吊灯和艺术装饰，气势恢宏又不失雅致，完全媲美五星级酒店的入户标准；精装电梯厅墙面和地面都采用了防滑石材，搭配柔和的灯光，提升了归家的尊崇感，而且电梯采用了静音设计，运行平稳，不会影响业主的日常生活。

然后是户型设计，张江金茂府2期，主打建面约92-140㎡的全改善户型，涵盖了两房、三房、四房，覆盖了不同改善家庭的需求，每一款户型都经过精心打磨，兼顾实用性与舒适度，空间利用率极高，而且充分融入了科技住宅的设计理念，让居住更加便捷、舒适。其中，92㎡两房、115㎡三房、140㎡四房，是项目的爆款户型，很多改善粉丝，都对这三款户型情有独钟。

实地参观92㎡两房户型后，我终于明白为什么这款户型这么受欢迎——它用92㎡的面积，做出了传统100㎡以上户型的使用体验，空间利用率极高，而且做到了两房两厅两卫的布局，完全能满足小型改善家庭的居住需求。户型采用了南北通透的设计，客厅拥有超大的采光面，搭配全景落地窗，引入充足的自然光，让整个房间显得格外明亮、通透；而且全景落地窗采用了双层中空Low-E玻璃，既能隔音又能隔热，同时还能欣赏到社区的园林景观。厨房采用了U型设计，洗、切、炒一气呵成，操作空间充足，搭配嵌入式家电，提升了厨房的整洁度和美观度；主卧采用了套房设计，带独立卫生间和衣帽间，保障了主人的私密性和舒适度，独立卫生间配备了双台盆、淋浴间和浴缸，使用起来更加便捷；次卧空间宽敞，能完整放下一张1.8米的双人床和一个衣柜，适合作为老人房或儿童房；卫生间采用了干湿分离的设计，避免了洗澡后地面潮湿打滑的问题，提升了使用的舒适度和安全性。

而115㎡三房户型，则更加适合中型改善家庭。这款户型采用了南北通透的设计，客厅和餐厅相连，打造了超大的活动空间，适合家庭聚会、朋友聚餐；客厅配备了超大的景观阳台，长度超过7米，宽度达1.8米，不仅可以作为休闲区域，还可以打造成为空中花园，摆放一些绿植和休闲家具，闲暇之余，在这里喝杯茶、看看书，享受惬意的时光。主卧采用了套房设计，带独立卫生间、衣帽间和转角飘窗，私密性和舒适度拉满，转角飘窗可以俯瞰社区园林景观，采光和通风效果极佳；两个次卧空间宽敞，搭配飘窗设计，引入充足的自然光，而且飘窗可以改造成为休憩区、收纳区，提升了空间利用率；厨房采用了L型设计，操作空间充足，搭配中央净水、中央软水系统，让烹饪更加健康、便捷；卫生间采用了干湿分离的设计，主卫配备了浴缸，让业主在家就能享受泡澡的乐趣。

140㎡四房户型，则是为大型改善家庭、三代同堂家庭量身打造的。这款户型采用了四房两厅两卫的布局，南北通透、动静分离，公共区域（客厅、餐厅、厨房）集中在一侧，卧室区域集中在另一侧，晚上孩子写作业、大人在客厅看电视，互不干扰，保障了家人的休息质量。四个卧室空间宽敞，每个卧室都配备了飘窗，采光和通风效果极佳；主卧套房设计，带独立卫生间、衣帽间和转角飘窗，卫生间配备了双台盆、浴缸、淋浴间，舒适度和私密性拉满；厨房采用了开放式设计，与餐厅相连，操作空间充足，搭配嵌入式家电和高端厨具，彰显主人的高端生活品味；除此之外，这款户型还有一个独立的书房，适合业主在家办公、看书、学习，提升了生活的品质感。

在装修标准上，张江金茂府2期也毫不含糊，选用了劳芬、高仪、博世、方太等国际一线品牌，搭配全屋科技系统、中央空调、地暖（辅助）、新风系统等，从细节处提升居住的舒适度和便捷度。比如，入户玄关的感应灯、厨房的防油板、卫生间的防滑地面、卧室的静音门窗、全屋智能控制系统等，每一个细节都考虑到了业主的日常居住需求，这种“以人为本”的设计理念，在改善盘中，真的非常难得。

四、性价比之王！6.7万/㎡，浦东改善“捡漏”级选择

对于改善型粉丝来说，最关心的问题，莫过于价格——6.7万/㎡的均价，在浦东改善市场，到底有没有性价比？在这里，我可以负责任地告诉大家，张江金茂府2期的性价比，堪称“浦东改善市场的天花板”，6.7万/㎡的均价，绝对是“捡漏”级别的选择。

我特意查了一下张江板块及周边板块的新房和次新房价格，做了一个详细的对比，大家一看就明白了：首先是张江板块，目前在售的改善新盘，单价大多在7.5-8.5万/㎡，一套115㎡的三房，总价大概在860-980万元；周边的次新房，比如张江汤臣豪园、张江御景园等，房龄已经超过10年，单价依然在7.2-8万/㎡，一套115㎡的三房，总价大概在830-920万元。

而张江金茂府2期，单价仅为6.7万/㎡，一套115㎡的三房，总价仅需770万元左右，比同板块的新盘和次新房，总价低近90-210万元，性价比非常明显。更值得一提的是，项目的二手房挂牌价也极具参考意义，目前张江金茂府一期二手房挂牌价约5.55万/㎡（建面86㎡两房总价约480万），但一期为早期产品，未搭载3.0科技系统，而二期作为升级迭代的3.0作品，6.7万/㎡的均价，考虑到产品升级和板块增值，性价比更为突出。

再看周边的前滩板块，目前在售的改善新盘，单价大多在10-12万/㎡，一套115㎡的三房，总价大概在1150-1380万元；陆家嘴板块，在售的改善新盘，单价更是高达15-20万/㎡，一套115㎡的三房，总价大概在1725-2300万元。相比之下，张江金茂府2期的价格，只有前滩的60%左右，陆家嘴的30%左右，而地段、配套、产品力，却丝毫不逊色于前滩、陆家嘴的改善盘，性价比直接拉满。

可能有粉丝会问，为什么张江金茂府2期的价格，会比同板块的新盘和次新房低这么多？是不是有什么套路？在这里，我可以明确告诉大家，完全不用担心，这并不是套路，而是项目的“诚意价”——一方面，项目是张江科学城核心区的重点项目，享受板块规划的政策红利，开发商为了快速去化，给出了非常有诚意的价格；另一方面，项目作为金茂府3.0的标杆作品，开发商希望通过这个项目，树立品牌形象，所以在价格上，做出了很大的让步。

更重要的是，随着张江科学城规划的逐步兑现，高端产业的不断集聚，配套设施的不断完善，板块的价值还将持续提升，而张江金茂府2期，作为板块内的顶级改善标杆，其增值潜力，值得期待。对于改善型粉丝来说，现在入手张江金茂府2期，不仅能以较低的价格，享受顶级的居住体验，还能享受板块增值带来的红利，未来无论是自住还是置换，都能占据绝对优势，一举多得。

五、总结：6.7万/㎡闭眼入，浦东改善天花板，错过再无

探盘结束后，我在张江金茂府2期的售楼处待了一个多小时，现场的人气，彻底震撼到我了——前来咨询、验资的客户络绎不绝，大多是30-45岁的改善型人群，还有一些是为父母养老、为孩子上学买房的客户，其中不乏很多从陆家嘴、前滩、徐汇过来的购房者，专门冲着项目的国家级规划、顶级配套、科技产品力和高性价比而来。

通过和他们的交流，我发现，大家选择张江金茂府2期的原因，和我总结的几乎一致：一是看中了张江科学城的国家级规划红利，增值潜力看得见、摸得着；二是看中了项目的顶级配套，60万㎡综合体+1800㎡泳池会所+3条地铁，足不出户就能享受全能生活；三是看中了项目的科技产品力，金茂3.0科技住宅，五恒居住环境，居住舒适度拉满；四是看中了项目的高性价比，6.7万/㎡的均价，相比同板块、同品质的改善盘，优势明显，是“捡漏”级别的选择。

其实，上海改善楼市发展到今天，竞争已经越来越激烈，而真正能脱颖而出的，往往都是那些“无短板”的顶配改善盘。张江金茂府2期，就是这样一个楼盘——它没有花哨的宣传，没有过高的定价，而是实实在在地解决了改善粉丝的核心痛点：地段、配套、产品、增值，用6.7万/㎡的均价，为改善家庭打造了一个“高端、舒适、便捷、有潜力”的家。

更重要的是，张江科学城的住宅用地，近年来越来越稀缺，尤其是核心区域的纯改善住宅用地，更是“一房难求”。张江金茂府2期的推出，无疑填补了板块内顶级改善住宅的空白，一旦错过，未来再想在张江科学城核心区，以6.7万/㎡的均价，买到这样一套“国家级规划+顶级配套+科技住宅”的顶配改善盘，几乎是不可能的。

最后，给各位改善型粉丝一个真诚的建议：如果你近期有改善买房的计划，预算在600-1000万，看重地段、配套、产品和增值潜力，一定要去张江金茂府2期实地看看，亲自感受一下它的规划红利、配套完善度、科技产品力和居住舒适度。相信我，实地看完之后，你一定会和我一样，明白为什么张江金茂府2期能霸占浦东改善楼市热搜榜，为什么它能成为“浦东改善天花板”，为什么6.7万/㎡的均价，绝对值得入手。

好了，今天的探盘就到这里，我是张国宝，沪上熊猫探房主理人，专注上海新房探盘，尤其是改善、高端豪宅领域，为大家带来最真实的项目信息和买房建议。如果大家对张江金茂府2期还有什么疑问，比如户型详情、验资要求、开盘时间、小程序预约看房流程等，或者想了解更多上海改善新房的信息，欢迎在评论区留言，或者私信我，我会一一为大家解答，也会为大家提供专属的买房参考方案，帮大家少走弯路、买到好房。