如何理解不动产登记暂行条例第十七条？

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

（一）属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

《不动产登记暂行条例》第十七条是规范登记机构受理环节的核心程序性条款，其核心在于确立"当场审查、书面告知"的原则，并创设了"视为受理"这一重要的法律推定规则。以下结合最新规定与司法实践中的典型案例，对该条文进行逐项解析。

一、条文结构与核心要义

该条文采用"列举+推定"的立法技术。第一款列举了登记机构收到申请材料后应分别处理的四种法定情形；第二款则规定了程序违法的法律后果——"未当场书面告知不予受理的，视为受理"。这旨在倒逼登记机构提高受理效率，防止拖延，保障申请人程序权利。

二、四种法定情形的具体适用与案例解析

（一）情形一：符合条件，应当受理

适用条件：同时满足“属于登记职责范围”、“申请材料齐全”、“符合法定形式”三个要件，或已按要求提交全部补正材料。

案例体现：在姚某某诉深圳市不动产登记中心案中，法院指出，登记机构在受理环节仅作形式审查，即审查申请事项是否属于其管辖、材料种类和数量是否齐全、格式是否符合要求。只要形式要件完备，即应受理，至于材料内容的真实性、合法性属于受理后的审核阶段事项。

（二）情形二：可当场更正错误，更正后受理

适用条件：申请材料存在书写错误、填写遗漏等可以当场更正的瑕疵。

法律要求：登记机构负有告知义务，申请人当场更正后，应当受理。这体现了便民原则，避免申请人因轻微瑕疵而反复奔波。

（三）情形三：材料不齐全或不符合法定形式，当场不予受理

适用条件：这是实践中适用最频繁的情形。关键在于“不齐全”或“不符合法定形式”的判断必须于法有据，且必须“一次性告知”全部补正内容。

案例解析：

王某方等不服不予受理案：申请人就按份共有的房屋申请分割登记，但仅由四名共有人申请，未提交全体共有人共同签署的分割协议及有权部门的批准文件。登记机构认定材料不齐全，当场出具《不予受理告知书》并一次性告知需补正的材料，该行为被法院认定为合法。

邓某甲诉宁乡市不动产登记中心案：涉案宅基地房屋为兄弟二人共同申请建造并登记，属于共同财产。邓某甲单方申请登记，登记机构发出《补充材料通知书》要求其提供共同申请等材料。因其未能补正，机构作出不予受理决定。法院认为，对于共同权利，应由共有人共同申请，单方申请材料不齐全，不予受理决定正确。

（四）情形四：不属于本机构登记范围，当场不予受理并告知有权机构

适用条件：主要针对管辖权错误，例如向不动产所在地之外的登记机构提出申请。

法律要求：登记机构不仅要不予受理，还负有法定的指引义务，必须告知申请人应向哪个有登记权的机构申请。

三、关键区分：“不予受理”与“不予登记”

这是理解第十七条的核心难点，混淆二者将导致程序违法。

不予受理：发生在受理环节，依据是第十七条，原因是申请不符合受理的形式要件（如上述情形三、四）。

不予登记：发生在受理后、登簿前的审核环节，依据是《条例》第二十二条，原因是申请经实质审查后不符合登记的实体要件（如违反法律、存在权属争议等）。

典型案例：李先生申请土地性质变更登记案。登记机构收到申请后未当场作出不予受理决定，依法已“视为受理”。其后，机构在审核中发现申请人缴纳的是土地收益金而非土地出让金，缺少关键材料。此时，正确的做法是通知申请人补正材料或依据第二十二条作出“不予登记”决定。但该机构却错误地回头适用第十七条作出了《不予受理告知书》，该决定因适用法律错误、违反法定程序而被复议机关撤销。

四、“视为受理”条款的强制效力与案例警示

第二款“视为受理”是一项强制性法律推定。只要登记机构未在接收申请时当场书面作出不予受理决定，无论其内部流程如何，法律上即推定申请已被受理，登记机构必须在30个工作日内办结（含审核、公告等）或作出不予登记决定。

案例警示：

唐某遗嘱继承登记案：登记中心要求申请人补正材料后，既未作出不予受理决定，也未办理登记，长期搁置。复议机关认定，因其未当场书面告知不予受理，申请依法“视为受理”，登记机构超出30日未办结，构成不履行法定职责。

孟某申请更正登记案：登记中心以“登记簿记载无误”为由直接不予受理。法院指出，登记簿记载是否正确属于受理后审核阶段的实质判断问题，不能作为不予受理的理由。不予受理决定因适用法律错误被撤销。

五、最新法规动态

根据自然资源部2024年第14号令修订的《不动产登记暂行条例实施细则》，登记程序持续优化，明确电子材料与纸质材料具有同等效力，通过互联网在线申请需进行实名认证。这要求登记机构在适用第十七条进行形式审查时，需同步审查电子申请的身份认证有效性。

总结而言，第十七条构建了不动产登记受理程序的清晰框架。其精义在于：受理环节仅作形式审查，门槛不宜过高；决定必须当场、书面作出；程序违法将直接导致“视为受理”的法律后果，从而督促登记机构规范、高效行使职权。 正确区分并适用“不予受理”与“不予登记”，是登记机构依法行政的关键，也是申请人维护自身程序性权利的重要依据。