深圳南山蛇口公寓【望海玥】首付55万、月供1.3万起！

深圳【望海玥】

好产品不缺购买力，这一定律在任何市场周期下似乎都成立，尤其在核心地段的稀缺资产上，表现得更为突出。

从成都豪宅单价突破22万/㎡，到上海单日新房成交达到131.41亿，无不印证着“好产品是永恒的硬通货”。

深圳市场同样延续这一趋势。

以深圳湾新盘望海玥为例，近期热度持续攀升。

据悉，项目在48小时累计到访1100组，劲销了78套，工作日期间更是成交过百套，堪称同期深圳公寓市场的销售标杆。

尤为引人关注的是，项目不仅吸引了大量外地客户，并出现多组客户一次性购入多套、甚至半层的情况，更有客户首次到访就买下了整层，销售直呼“要签字的合同堆成了小山”。

▲图源网络

实际上，进入9月以来，市场情绪逐步升温、资金加速入场，这当中美联储降息可谓是市场底出现的契机，随着降息周期开启，后续将引发全球货币秩序重构、货币政策空间加大、居民储蓄流向变化等一系列连锁反应。

在这一宏观环境转变下，资金的逻辑正发生根本性改变，“现金为王”的观念逐渐被打破，更多资金将寻求更具增值潜力的出口，反映到股市楼市上，优质资产将迎来重估。

而作为深圳最优质资源集中地的区域，深圳湾沿线资产因其持续的稀缺性与抗风险能力，被视为真正能够穿越经济周期的核心资产。

01/

2025年10月推高区新品

深圳湾景观再升级

买家之所以敢半层、整层地出手望海玥，关键在于其不可复制的稀缺属性——深圳湾的海景房。

深圳湾的地段价值已成共识，区域内聚集了最具代表性的高端住宅，最贵的房子几乎都集中在这了。

然而这几年想要入驻深圳湾实属太难，一方面是供应量的问题，一方面是总价的事实。

目前深圳湾沿线上的资源型豪宅，大多在2015-2020年期间开盘，像恒裕滨城、双玺只能去拼二手房。

近几年虽有个别新盘入市，但已基本去化完成，选择并不多。

更重要的是，沿线从住宅到公寓、商办，均以超大户型为主，动辄几千万的入场门槛。

目前区域内尚未入市且具备海景资源的项目，主要有深圳湾澐玺、中信信悦湾、半岛城邦5期，其中：

澐玺户型约200㎡起步，预估均价15-20万/㎡，总价可能要2700万起步；

信悦湾约210㎡起步，市场预测要到17-18万/㎡以上，至少要先准备好3000万；

半5目前未见动工，即便后期入市预计均价要15万/㎡以上。

不难看出，“供应少+大户型+高总价”，是深圳湾沿线市场最鲜明的特征。

在这样的背景下，想进场深圳湾并非易事。

而望海玥的出现恰好填补了这一空白，为市场提供了“另一种可能”：

不仅拥有一线海景资源，约36㎡起的户型设计更大幅降低了入驻门槛。

▲户型示意图（点击可放大图）

虽说是小户型产品，但项目在设计上仍考虑到了“灵动可变”这层，业主可根据需求的不同进行空间打造。

以44㎡为例，如果对私密性追求高，需要独立的睡眠区，可以是“一房一厅”的布局，打造出一个独立的卧室。

如果更喜欢个性化的空间，这时可以把卧室的这堵墙拆掉，打造为开放式的大开间，带给空间更多呼吸感。

▲创意展示样板房实景图，仅供参考，非最终交付标准，具体以实际交付标准为准（左右滑动）

值得一提的是，据悉项目10月1日起还将推出高区全新新品，进一步丰富产品线。

新品的推出将带来两大升级：

• 选择更灵活——36㎡起步满足投资需求，60㎡以上户型兼顾了自住与资产配置；
• 景观更优越——原本低区南向也能看海，而新品位于23层之上，深圳湾景观优势更显著。

▲望海玥效果图，仅供参考

更好的海景视野，不仅仅是视觉上的享受，更意味着更高的资产价值与生活品质。

“首先，在深圳海景一直是房产保值增值的重要筹码，尤其西部海景未来在流通市场中具备更强的议价能力。

这一点早已被市场反复验证。

像深圳湾沿线上的项目，顶得住市场波动的考验，从入市至今价格实现了数倍涨幅。

而且具体到成交表现上，海景与非海景也存在明显价差。

比如招商玺，同类户型有海景的成交价要高出300多万，目前123㎡直面海景的高区房源成交总价去到了2000万。

红树西岸的海景房与非海景房，挂牌上也有2万/㎡左右的价差。

▲红树西岸挂牌价，截图自贝壳找房

“其次，开阔海景的居所，也意味着更高的居住舒适度与生活幸福感。

透过望海玥全景落地窗望出去，直面渔人码头和深圳湾内湾，远眺可看海景。

不妨想象下这样的生活场景：

清晨醒来，推窗见海，一整片蔚蓝悄然唤醒一整天的好心情；

傍晚时分，华灯初上，海天之间的日落与城市灯火交织，轻松洗去日间的忙碌与疲惫。

关键等到渔人码头焕新完成，窗前风景将再添层次。

白日里，可赏码头鱼获交易的热闹鲜活；

夜幕下，则观渔灯摇曳于海浪之间的静谧浪漫。

从朝霞到夜幕，窗景随时间流转而变化，生活是惬意且从容的。

▲望海玥效果图，仅供参考

值得一提的是，除了更好的海景体验外，为了更好地满足居家需求，平衡功能性与舒适度，创意样板房在收纳与场景上下足了功夫。

02/

酒店式服务体系

让生活多了些可能

如果说“户型+景观”是望海玥价值的第一层体现。

那么令其在市场中脱颖而出的第二重竞争力，则在于“软性价值”——精心构建的“海玥酒店式服务体系”。

不同于传统出租型公寓的常规服务模式，望海玥为业主定制了一套对标国际一流标准的酒店式服务机制。

基于这个服务体系，提供了酒店服务类、业主权益类、增值服务类三大板块服务，其内容已远超常规物业管理范畴。

具体而言，这是一套覆盖从日常家政、健身课程，到出行安排、住宿礼遇，甚至宠物照料的全方位服务，如此一来贴心解决业主生活中的大小事务。

试想下：

太忙没时间做清洁？

每周的卫生打扫、衣物送洗，省下的时间精力可以更好地投入到工作中。

想养宠物又有顾虑？

不在家的时候，宠物是可以被委托照料的，哪怕猫砂清洁、宠物除毛也只需一个电话预约就能实现。

平日里想要动起来？

楼下就有瑜伽、健身操等课程，在高效、专业环境中开启健康生活。

突然有出行的计划？

别忘了，作为望海玥业主是有专属出行礼遇的，能享受多家酒店住宿与商场消费权益，出行可以更便捷、舒适。

▲望海玥社交空间实拍图

以上种种体验都是今后业主所享受到的，已经不输于一些豪宅的增值服务。

从更深层次来看，这不仅是一次简单地服务升级，更是一种生活方式的革新，让业主从日常杂务中解放出来，把时间还给生活本身，拓展日常的宽度与可能性。

更重要的是，酒店式服务的引入，也为项目的资产价值注入了差异化的竞争力。

无论是住宅还是公寓，物业服务对于房子的影响都是长期而深远的，它是资产增值的隐形杠杆。

据统计优质物业的小区，其房价平均比普通小区高15%-30%，租金溢价可达20%以上。

以招商蛇口旗下的泰格壹棠公寓为例，同样提供酒店式服务，其75㎡1房可以租到2万+/月，要比周边同面积公寓高出七八千。

服务赋能所带来的溢价能力，由此可见。

▲泰格壹棠公寓挂牌租金

要知道在当前公寓市场中，真正配置了高端酒店式服务的项目少之又少。

而今，招商蛇口将其40余年的高端物业服务与服务式酒店运营管理经验，搬到了望海玥项目上，这无疑是对居住品质与资产回报的双重保障。

03/

一圈一路一头

三个确定性的加持

深圳湾的价值无需多言，这里有深圳湾超级总部基地、后海金融服务总部基地，看到的都是确定性。

但这次对片区的全面踩盘后，壹地产认为抛开公认的2大总部基地价值，更需要从“一圈、一路、一头”三个维度去分析望海玥的价值。

“一圈，环深圳湾文化艺术生活圈。

2024年深圳落地了“环深圳湾文化艺术生活圈”规划，这条约15KM的深圳湾海岸带上，不仅要有总部集聚区、滨海国际中心，也要有世界级文化艺术区。

而望海玥正位于“世界级文化艺术区”内，日后这里将是一个特色鲜明、生动有趣的城市体验系统，国际范+艺术范将是其独有的气质，打造成深圳新的城市名片和文化旅游目的地。

值得一提的是，深圳湾沿线上有两个内湾，一个在深圳湾1号那里、一个在望海玥这边：

深圳湾1号板块，是深圳湾文化广场、深圳人才公园等重要元素的聚集地。

望海玥一带，则以深圳歌剧院、渔人码头、音乐公园、海上世界等场景为主导的世界级文化艺术区。

相较之下，望海玥一带更具特殊性，在于其多元化的文化与艺术氛围，以及更加丰富的休闲与生活体验。

从深圳歌剧院的艺术文化生态圈，

到蛇口渔港的都市休闲港湾，

再到蛇口老街的休闲乐活圈，

以及海上世界的改革开放与时尚文化全域博物场，

会发现是四个差异化特色的复合活力区在此汇聚、融合，共同构建了一个艺术与生活完美融合的世界级艺术湾区，成为深圳最具有代表性的城市名片之一。

▲图源 ©Farrells+深规院

“一路，串联顶豪、地标、公园的望海路。

在深圳，除了让大家印象深刻的深南大道、粤海街道外，望海玥所在的望海路同样是标志性大道，串联起了顶豪、地标、公园以及海景。

摊开地图，东起东滨路、西至兴海大道的望海路，汇聚着深圳湾1号、恒裕滨城、半岛城邦、元湾府、招商双玺等一众顶豪。

与此同时，深圳歌剧院、渔人码头、海上世界、K11等地标建筑，更是沿着望海路从东至西依次排列，将艺术与繁华完美融合。

当下，望海玥对面的鱼人码头正在升级改造中，不远处的歌剧院正在建设中。

据悉渔人码头的升级改造的优胜方案，出自2020年东京奥运会主场馆设计师隈研吾之手。

等到渔人码头升级完成，跨海步行桥、博物馆、渔港配套建筑都将兑现。

而体量是悉尼歌剧院3倍的深圳歌剧院建成后，又将是世界级艺术殿堂，成为世界级旅游目的地。

说实话，一条6.9公里的望海路能汇聚如此多的顶级资源，在深圳是独一无二的存在，未来也很难再有如此集大成的区域。

▲深圳歌剧院效果图，仅供参考

“一头，坐拥多个地标的东角头。

这里的“东角头”，既是指歌剧院、中信东角头项目的所在板块，更是望海玥的“地铁站”名。

从当前兑现情况看，望海玥属于双地铁交汇项目，距离2号线与13号线交汇的“东角头”站仅约200米。

要知道，2号线是真正意义上的豪宅线。

从东到西贯穿了蛇口、深圳湾、华侨城、香蜜湖等深圳知名豪宅区。

13号线则是科创线+文旅线。

往北串联起了后海总部基地、深超总、科技园、留仙洞等深圳最重要的高新区和总部基地。

往南串联起了人才公园、深圳湾公园、歌剧院等文化艺术与休闲景观。

从这点看，2号线和13号线的地位和含金量是毋庸置疑的，为望海玥的价值提供了强有力的支撑，给出了确定性。

重点是今后从项目出发，可1站到达歌剧院、2站畅游海上世界，别人羡慕的国际生活圈就在家门口。

实际在地产圈，有这样一个买房公式：

楼市价值要看城市和土地，房子价值是看地段和配套。

虽说这两年产品力成了主旋律，但产品力可以超越，而地段价值不可代替。

而这正是望海玥能和多数项目拉开差距的关键。

深圳湾的资源型产品，向来是“卖一套少一套”的限量版。

某种意义上来说，望海玥的出现改写了规则，打破了千万级豪宅对海景资源的垄断，为更多人开启了低成本入驻深圳湾，实现资产收租与品质居住的可能。

而10月即将推出的高区海景新品，更是让一线海景从遥不可及的奢望，变成触手可及的日常。

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