雷石研训 | 靳晓楠：房屋发霉长蘑菇，出租人构成违约吗？

2026年1月30上午10时，北京雷石律师事务所在会议室进行了第47期“人民法院案例库”民商刑事典型案例带读活动，本次研讨会讨论的主题是《房屋霉变长蘑菇，出租人构成违约吗？》。

本次研讨会由靳晓楠律师主持，我所郭丽丽、张磊、乔鲁宁、郝兆丽律师参加了研讨。

研讨会上，靳晓楠律师对案件的基本案情进行了详尽介绍，随后围绕着争议焦点，与各位律师展开讨论。

一、基本案情

2023年6月，租客小李经某物业管理公司（出租人）业务员带领，看中了一套尚在由上家租客使用的两居室房屋。尽管房屋内堆满上家租客的自购家具，但小李对房屋户型及装修风格十分满意，当日便与该物业管理公司签订书面租赁合同，并按押一付三标准支付了押金和首期租金。然而，收房搬空上家家具后，小李发现房屋卧室及阳台墙面存在大面积霉变、壁纸脱落现象，甚至滋生霉菌并长出蘑菇，屋内气味刺鼻。同时，卫生间因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。小李多次联系出租人报修，墙面维修自报修至基本完工耗时12天，期间小李自行购买了修复涂料；卫生间维修的2天内房屋完全无法使用，小李被迫暂住酒店。维修完成后，小李要求出租人退还12天房屋维修费，并赔偿涂料费、保洁费及酒店住宿费等共计5000余元，双方协商未果，小李遂将该物业管理公司诉至上海市闵行区人民法院。

二、争议焦点

1.出租人交付存在大面积霉变、霉菌滋生、卫生间防水失效的房屋，是否违反租赁合同核心义务，构成违约？

2.承租人签约前已现场看房，能否成为出租人免除其提供安全卫生居住环境义务的合法抗辩事由？

3.承租人主张的维修期间租金退还及自行支出的涂料费、保洁费、酒店住宿费等费用，是否应得到全部支持？

三、法院观点

闵行区人民法院经审理后作出如下认定：

1.关于出租人是否构成违约：提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，该义务不仅要求房屋设施设备基本功能完备，更需保障承租人的健康、生命及财产安全。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应在租赁期限内保持租赁物符合约定用途。本案中，涉案房屋交付时存在墙面大面积霉变、壁纸脱落、卫生间防水失效，甚至滋生霉菌和蘑菇的情况，明显不符合居住房屋基本健康安全标准，违反了合同核心“适租”义务，构成违约。

2.关于出租人免责抗辩是否成立：出租人以承租人签约前已现场看房为由主张免责，该抗辩理由不能成立。看房时房屋内堆满上家租客家具，客观上遮挡了墙面霉变等严重问题，承租人在短暂看房过程中难以全面发现此类瑕疵符合情理。单方面以看房行为推定承租人自愿接受所有既存瑕疵，尤其是影响健康安全的重大瑕疵，进而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法无据，法院不予支持。

3.关于承租人主张的费用是否应支持：鉴于双方均同意继续履行合同，承租人有权要求出租人以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考量房屋瑕疵严重程度、维修影响范围及时间等因素，承租人主张的各项费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金，出租人未履行维修义务，承租人自行维修的，维修费用由出租人负担。因此，法院依法支持小李的全部诉讼请求，判决出租人支付各项费用共计5000余元。

本案一审判决生效后，既明确了出租人在房屋租赁合同中的核心适租义务，也为租赁双方的权利义务边界提供了清晰指引，对规范租赁市场健康运行具有重要意义。

·本次研讨会加强了北京雷石律师事务所律师团队的学习热情和专业技能，通过此类案例研讨，律师们能够在实际工作中更加有效地处理复杂疑难案件，应对各类法律挑战，不断为客户提供更为精准、高效的法律服务。