⚡新房热搜豪宅NO1®北京御林湾售楼处官方发布:以品质铸就传奇

北京御林湾
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1、地理位置及配套

御林湾位于朝阳区崔各庄来广营北路。

交通：

“三横五纵四轨道”多维交通体系，直线距离约2公里近抵京承高速、约3公里快达五环路、约9公里畅连三环路。

离地铁站都远一些，13号线北苑站（2.6公里）、17号线红军营站（3公里）和清河营站（2.7公里）、14号线善各庄地铁站（2.8公里），15号线马泉营站（4.1公里）。

教育：

隔壁就是芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(规划中)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，以国际化视野启航未来。

生态：

项目择址皇家文脉温榆河畔，漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇。周围22座生态公园簇拥，生态环境极好。

商业：

项目北侧已有约2400㎡底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。

西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

医疗：

约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。附近的医疗资源比较丰富。

2、项目情况

御林湾位于朝阳区崔各庄来广营北路，奶昔板块。刚改+改善盘。南区＋西区共1563户。得房率77%-88%左右。

这个楼盘是首农2017年拿的地，报规早，产品比现在的新房肯定是不如的，但是胜在价格便宜，比如奶西板块的新房中建宸园、望京樾、望京云尚、望京国誉府，网签均价都是8w+的，这几个盘要比御林湾的品质更好，价格贵一些也正常，但是御林湾现在高层的单价也就6w+，洋房均价7w+，价格还是有优势的。

【南区平层】

90平540万起

119平730万起

125平780万起

145平910万起

155平990万起

【南区下跃】

640万起小院儿60平起步

【北区洋房】

1500万起步

【北区下跃】

1340万起

项目基础信息：

拿地时间:2017年

交房时间:2027年10月

产品面积段:91-220㎡（高层，洋房）

总套数:西区76套，南区1487套，共1563套。

物业费:6.47元/㎡

物业公司:上海永升（排名前十）

综合得房率:77-88%

车位配比:1:1.3

交付标准:精装交付

容积率:南区2.2，西区1.3，楼间距大，近百米

绿化率:30%

外立面:玻璃幕墙

层高:3m

梯户比：2梯2户，2梯3户，2梯4户

建筑面积：约21.04万㎡

南区户型：建面约90-155㎡二至四居精妆美宅

西区户型：建面约213-220㎡四居精妆宽境洋房

户型情况：

园林及外立面：

园林 | 一廊十二园，重塑时代园居典范

【约8.6万㎡社区园林】以奢阔面积与多元化营造，重塑北京园境生活方式。

【约300米全龄生活环廊，一站式丰盛场景】 御林湾，构建约300米全龄生活连廊，串联社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、MINI GYM等活动场域，构建全聚互动生活聚场。

【12大皇家园境，北京园林博物馆】 项目承袭温榆河千年皇家文脉，师法皇家造园理念，打造“御林十二境”，以现代手法呈现皇家园林生活意境。

【多元生活场景 即刻度假】南区无界聚场、林间语堂、梦童花园、花影谧境、绿野剧场、活力磁场等十大场景，让度假感浸润日常每一刻，重塑园居生活范式。西区「艺术岛屿」漫游、「翠谷流光」哲思、「闲庭雅叙」社交，三重园林空间维度，重构精神栖居。

五重归家礼序，仪式感归家

约60米面宽、约9米高奢阔尺度，社区大门，以尊崇威仪开启仪式归家；首层大堂，从容转换归家心情；地下落客区，专属归家动线便捷优雅；地下光厅，静谧的过渡空间，沉淀思绪；入户玄关，私属领域，拥抱家的惬意。

外立面：

【光幕艺术建筑】大面积玻璃幕墙，勾勒潮流时尚外立面。

【现浇建筑工艺 准现房呈现】建筑采用现浇工艺，铸就抗震耐久品质典范。

3、综合分析

该项目位于朝阳区崔各庄来广营北路，奶昔板块（号称望京后花园）。有产业支撑，6w+的均价在奶西板块是比较低的，容积率南区2.2，精装高层，西区1.3，精装平层洋房，有社区会客厅、书吧、儿童活动室，还有2.3万方自建商业，总体就是产业支撑+低总价+低密住宅+还不错的配套。

御林湾项目的北侧是奶西村一号路，路北是望京云尚小区、芳草地国际学校（东洲校区）、东洲家园小区，项目东侧是商业用地和规划住宅用地。

周边项目分析：

中建宸园，叠拼、洋房项目，容积率1.4，170㎡的四居，210㎡的五居，网签均价约8.8万。

望京国誉府，180㎡和200㎡的四居平层，容积率1.4，网签均价约9万。

金隅望京云尚，洋房+小高层，期房网签均价约8.2万，现房网签均价约7.8万。

望京樾，102到155㎡三居四居，网签均价约8.1万。

总体看，御林湾这个价格就是"砸盘"价格，性价比高。

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