观点直击 | 恒隆业绩回暖 陈文博：今年应该会有强劲的开局（实录）

观点网 作为扎根中国内地的高端商场业主，恒隆地产业绩有了起色。对比各大奢侈品品牌发布的最新业绩情况，也能看到这种回温趋势。

全球最大奢侈品集团LVMH近期公布了2025财年业绩，全年总营收比上年下降5%至808亿欧元，在有机基础上为-1%。但Q4总营收延续了Q3回升趋势，在有机基础同比增长1%至227亿欧元。

分地区看，Q4同期中国所在的亚洲市场也出现了改善，LVMH期内该地区有机营收同比增长1%，好于市场预期。

据报道，LVMH集团首席财务官Cecile Cabanis在电话会议上提及，虽然中国本土市场仍受到宏观环境影响，但中国消费者整体消费表现呈现积极趋势。中国消费者在海外市场的消费已有所改善，而本土消费则保持稳定。

英国奢侈品牌?Burberry（博柏利）2026财年Q3业绩则显示，期内大中华区可比门店销售额同比增长6%，成为全球增幅最高的市场，主要得益于本地消费增长和Z世代消费者的强劲表现。

更早前，爱马仕Hermès2025年前三季度营收119亿欧元，按固定汇率计算同比增长8.6%。其中，亚洲（不含日本）区域销售额同比增长4%。该公司更提及大中华区表现特别亮眼。

这些迹象都预示，中国内地奢侈品市场尽管未有明显反弹，但一定程度回暖是存在的。

“V”型复苏

因此反映到具体业绩表现，2025年全年，恒隆地产总收入录得99.5亿港元，较去年下跌11%；整体营业溢利上升1%至港币65.27亿元。

收入下跌的主要原因是物业销售收入下降83%至2.64亿港元，而恒隆地产目前在售物业不多，内地和香港可供销售项目如蓝塘道项目、武汉恒隆府、昆明君悦居等，项目素质高且售价都不低，因此销售是需要等待时机的。

比较实用楼盘是位于香港九龙湾的皓日（The Aperture），该盘去年入账了24个单位。总的来看，物业销售业务每年收入的波动大，并非恒隆的主营业务。

物业销售板块之外，得益于商场板块回暖对冲写字楼板块，恒隆地产物业租赁收入仅轻微下跌1%，至93.89亿港元，物业租赁营业溢利也同比微跌1%录得66.63亿港元。

情况要比2024年好得多，恒隆物业彼时租赁收入和营业溢利分别下降了6%和9%。

分板块看，写字楼业务压力仍然较大。期内，恒隆香港写字楼租赁收入同比下滑1%至10.04亿港元；内地写字楼租赁收入则录得10.05亿元人民币（以下涉及内地业务均以人民币元表示），跌幅达到8%。

“内地和香港的写字楼市场，今年的情况比较艰难。”董事长陈文博表示，但他也比较看好后市能够企稳。

而且，恒隆地产旗下写字楼出租率一直保持稳定，能够面对波动。资料显示，恒隆香港写字楼组合期末出租率达到90%，内地组合数据稳定在八成左右。

目前还在任的总裁卢韦柏则提供了一个独特视角：“我个人的看法，如果未来有更多外国元首到访中国，带动更多外资回流内地投资，那么内地写字楼市场就有可能出现逆转。”

就现阶段而言，恒隆写字楼业务仍要再承压久一些。与之对比，商场板块在2025年有了更好的表现。

财报显示，恒隆香港零售物业组合收入下滑4%至17.42亿港元，但由于这些物业大多数属于民生商场，抗风险能力较强，因此出租率没有受到冲击，维持在95%高位。

在内地，恒隆地产内地商场组合租金收入重归正增长，期内同比增长1%至48.71亿元；租户销售额则同比攀升4%，整体出租率也在96%。

除天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场外，多数商场均实现了正增长。

图片来源：恒隆地产2025年全年业绩报告

其中，上海两个最重点项目——上海恒隆广场收入实现了1%增长，上海港汇恒隆广场则增长了2%。且两个项目同期租户销售额增长达到4%和20%，也反映市场是有明确暖意。

沪外“三巨头”方面，无锡恒隆广场在整体租户销售额上升3%的情况下，录得收入增长10%，主要由租金上调带动；大连恒隆广场去年推动了持续的租户调整，收入和租户销售额分别增长12%和14%；昆明恒隆广场收入和租户销售额也分别同比上升9%和7%。

值得注意的是，无锡、大连和昆明三个沪外最强项目，增长率继续领先了上海两个核心项目。这三个沪外项目虽然也有重奢成份，但“奢”度是比不过上海项目的。

陈文博对此回应：“以往大家一直说我们是靠奢侈品业务引领增长。但这一次，反而是那些非奢侈品领域，比如大众化的餐饮和运动品牌，成了增长的火车头。”作为佐证，2025年内，迪桑特DESCENTE也开进了上海恒隆广场。

回顾去年全年表现，陈文博表示：“如果拆分我们的数字，会发现我们2025年上半年和下半年的差别很大，而且进步了不少。”

“今年全年业绩差不多是轻微的V型复苏，可以说是稳步前行。”他评价，除了下半年表现好于上半年之外，也会发现第四季度无论是客流还是零售额几乎都创下了新高。

图片来源：恒隆地产2025年业绩发布会简报

2026年的情况还需要再观察，但目前已经有了非常强烈的积极信号。

“今年应该会有一个强劲的开局。”陈文博称。

而卢韦柏也补充，今年由于农历新年比去年晚，因此预计商场组合第一季度业绩整体会比去年好。

“非传统”策略

如果要问恒隆地产2025年最重要决定，可能就是在“V.3”策略下拓展的4个项目。

其中，上海恒隆广场拿下梅龙镇广场20年营运租赁，商业体量随之扩大了44%，商业面积增至约12万平方米，弥补了项目体量短板；无锡恒隆广场拿下毗邻商业项目（原新世界百货）长期租约，项目零售面积扩大了38%，将引入超80个新品牌，进一步巩固区域优势；杭州恒隆广场拿下杭州百货大楼南、北座20年租赁协议，使待开业杭州恒隆广场零售面积增加40%。最重要的是，项目临街展示面从0大幅增加至200米；昆明恒隆广场拿下街区项目尚义街，这一举动是对商场的整体业态的重要补充。

图片来源：恒隆地产2025年业绩发布会简报

“V.3”策略是恒隆聚焦核心项目的精耕细作，面对市场饱和、竞争加剧及拿地成本高企的新环境，恒隆在“V.2”策略成功基础上进行了升级。

V.3策略不再寻求进入新城市，而是聚焦于已成功的核心城市，围绕现有项目进行“再投资”。主要采取长期运营租赁等资本效益更高的方式，获取毗邻现有项目的物业进行扩容和升级。

“不是简单的轻资产拓展。”卢韦柏说。

陈文博则表示：“一直以来，我们都是比较传统的开发商模式，买地、建楼、然后出租。这个周期，快的话要六七年，正常情况要七八年；要是进度慢一点，差不多要十年才能收到第一笔租金，从拿地到实现回款的周期很长。”

他指，“V.3”策略的一个核心优势就是大大加快了恒隆地产的回款速度，“虽然现在大家都在讨论利率问题，觉得利率变化是短期现象，但长期走势如何也不能确定。”

过去，恒隆以购地自建的重资产模式，在九个城市打造了11个高端商业综合体，成功树立了“恒隆广场”作为高端零售代名词的品牌形象，但随之而来的是较大资本支出。

2025年以来，寒意已吹向香港房地产行业，这让一贯谨慎的恒隆必须采取行动，转换策略。

“我们现在推行V3战略的城市，都是已经拥有成熟优质商场的地方。在这些本身就很强的商场基础上再进一步，哪怕只提升1%的业绩，都是很大的数字。”陈文博强调，恒隆要在这个基础上进行创新，增加更多首店和特色品牌，同时充分利用现有的资源，包括员工、人脉关系、渠道等等来做提升。

“V3战略对公司来说，不是策略的改变，而是重要的策略升级。”陈文博总结表示。

以下为恒隆集团及恒隆地产2025年全年业绩发布会现场问答实录节选：

现场提问：今年第一季度，香港和内地零售销售情况有没有进一步改善？另外，香港零售销售额什么时候能恢复正增长？关于卢韦柏先生，为什么才五十几岁就决定退休？

卢韦柏：今年第一季度的情况，首先，一月份零售数据和去年同期差不多，这其实是一个非常好的消息，因为去年农历新年是1月27日，通常农历新年销售高峰是在年前三个礼拜，所以去年销售高峰其实集中在一月份。

今年大年初一是2月17日，也就是说销售高峰现在才刚开始。如果一月份数据能和去年同期持平，很有信心一二月份加起来的业绩会比去年更好。

客流方面也没有看到减弱迹象，毕竟中国消费旺季主要还是在新年。所以，从一二月份情况来看，我们的表现其实是有过之而无不及的。

再看香港市场，前11个月数据其实并不算太差。因为我们的商场大部分都是民生型商场，受冲击相对较小。而且我们也注意到12月份数据有了明显改善，所以非常希望香港零售销售额能在2026年打平。

当然，我们也知道2026年还有很多挑战，肯定要对品牌进行调整和更新。但我们有信心，尤其是在游客较多区域，通过品牌焕新能进一步带动客流和零售额的增长。

第二个问题其实涉及个人隐私，不过我已经回答过很多次。

首先，我觉得退休不应该只用年龄来衡量。可能大家不知道，我很多年前就决定55岁退休，现在56岁才退，已经推迟了一年。

所以我不是因为想撂挑子才退休的。其实之前也提过，八年前加入恒隆时，陈先生（陈文博）还没担任董事长。加入两年半之后，陈先生才出任副主席。到今年8月，陈先生担任董事长已经两年半了，所以退休不是突然决定的。

在这八年里，我见证了恒隆的不断成熟和发展，也见证了不同阶段的成长，我也参与其中，付出了很多心血。

刚才陈先生也说了我退休后的打算，我开玩笑说，身份从“爸爸”升级成了“球童”。因为我女儿很喜欢打高尔夫球，我希望在她还没上大学之前能担任她的球童，这是我非常想做的一件事。

当然，这也是我多年前就规划好的人生安排，绝对不是一时冲动想甩手不干，只是之前一直没机会和大家分享我的想法。其实在一年前，我就已经通知了董事会，陈先生也知道这件事。从通知董事会到正式退休，中间有二十多个月的时间。

刚才陈先生也说了，我退休后会继续担任公司顾问至少一年。所以不是丢下大家不管，作为顾问也不会只挂个名，而是会实实在在地做很多事情，继续支持恒隆的业务发展，也希望看到我们之前播下的种子能够继续生根发芽、茁壮成长。

现场提问：刚才提到写字楼市场压力很大，请问管理层怎么看待内地和香港的写字楼市场？现在是否已经触底？住宅方面也提到市场回暖，未来会不会考虑进行收购或者投地？

卢韦柏：香港写字楼，我们的持有量本身就不多，从市场情况看，第四季度大部分新增供应都已经被消化了，也看到有不少公司入驻，所以我觉得香港写字楼市场可能已经企稳了。

内地的情况不一样，大家都知道内地写字楼供应一直在持续增加。而且目前暂时看不到外资有扩张迹象。我们的甲级写字楼租户主要以外资企业为主，当然也有一些内资企业。

所以现在的首要任务是维持出租率，就算是租期还没到的租客也会来谈判，我们不得不和现有租客重新协商租约条款。

在内地当前市场环境下，我们的写字楼出租率能保持在八成以上，其实已经算是不错的成绩。当然，你问这个困难时期会持续多久？预计大概还会维持18-24个月，之后市场应该会慢慢企稳，就像现在的香港市场一样。

其实去年香港中环写字楼市场也是未稳定的，但一年后的今天，大家看到中环市场已经稳定了不少。所以我希望下次再在这个场合讨论的时候，内地写字楼市场也能开始企稳。

我个人的看法，如果未来有更多外国元首到访中国，带动更多外资回流内地投资，那么内地写字楼市场就有可能出现逆转。

最近已经有不少国家元首到访中国，我觉得这是一个很好的兆头和趋势。如果能有更多外资和外国公司来内地投资，甲级写字楼市场肯定会迎来很好的发展机遇。

关于住宅市场，其实这个不用我们多说，大家看报纸也能知道，去年下半年香港住宅市场明显回暖，有媒体甚至形容是迎来了“小阳春”。

这在整体宏观经济环境下是可以理解的，因为利率开始回落，资金流动性也变得宽松。尤其是很多人会进行去美元化操作，要么选择相对稳定的港币，要么把资金投入股市，所以港股也涨到了27000多点。

当房价调整到合理水平，同时利率开始回调的时候，也有不少资金回流到住宅市场。所以对于手上剩下的住宅项目，我们是很有信心的。

至于会不会继续投地，当然要看地价如何。如果地价合理，符合我们的入市标准，当然会参与竞拍。但要重申的是，我们目前的首要目标是减债，先把现有项目做好，之后再考虑扩张。

但这并不代表如果遇到好的机会，我们会放弃出手。

现场提问：关于上海港汇恒隆广场，去年收入增幅是2%，但租户销售额增长了20%，想了解一下背后的原因。

卢韦柏：因为我们租金结构中固定租金占比较高，所以租户销售额增长对租金收入的带动作用没有那么明显，这是很正常的情况。

反过来，当市场下行时，固定租金占比高的优势就显现出来了，能保证我们的收入相对稳定。所以在港澳地区，租金结构中固定租金占比一般都会高一些。

现场提问：如何看待LVMH等奢侈品集团的内地策略和市场变化？

卢韦柏：我和陈先生在12月份去了欧洲，和很多品牌方进行了交流，他们都认为中国仍然是最重要的市场。

因为现在全球经济形势都比较复杂，对他们来说，中国不仅是重要的销售市场，更是品牌推广和价值提升的关键阵地。

他们对2026年市场表现还是比较乐观的，虽然不一定会出现爆发式增长，但预计会实现个位数增长。

不过也有一些品牌因为前几年扩张速度太快，现在可能需要适当收缩。不只是LVMH，很多品牌都有这样的调整计划，过去一两年奢侈品市场可能处于一个回调期。

但大家不要忘了，很多奢侈品品牌都是在经济下行周期中逆势崛起的。所以现在的情况可能和部分品牌的定价策略有关，比如价格过高、调价过于频繁；也可能和设计有关，所以很多品牌都在考虑更换设计师。

当前市场正处于一个转型调整期，我们和品牌方的看法基本一致，都认为2026年会是恢复增长的一年，不过增长幅度会相对保守，大概是中等个位数的增长。

现场提问：过去几年集团策略都是以“保命保本”为主，现在市场环境有所好转，请问陈先生，2026年集团策略方针会不会变得更加进取？

陈文博：虽然我们看到市场有所回暖，但整体来看，我觉得还是要保持谨慎。

看看现在的国际形势，打开任何网站看到的新闻都是我们十年前完全想不到的事情。所以，虽然今年我们不会再提“保本保命”口号，但整体策略还是会偏保守。

刚才卢韦柏先生也提到，我们当前首要任务是还债。因为我们觉得债务是一个很大的风险，不希望背负过多债务，所以要适当削减负债。

尽管市场有所好转，但还没到可以大举扩张、积极投地的阶段。我们对今年的发展会持审慎乐观态度。其实我们新闻稿标题已经说明了我们的态度，不是“稳中求胜”，而是“稳中向前”，因为我们已经做到了“稳”。

在2025年基础上，我们要寻找新的增长动力，而“V3战略”就是我们为增长铺排的重要举措，而且推行这个战略不需要投入太多资金。以前买地建房可能要投入百亿级别，现在只需要十分之一资金就够了。

我们之所以推行这个战略，不是因为要刻意改变，而是因为市场本身已经发生了变化。

如果大家去内地看，就会发现很多商场的业态和品牌都一模一样。可以说，在市场过剩阶段，那些成功的商场会变得更加成功。我们V3战略的核心思路，就是如何让现有成功项目变得更加成功。

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