杭州商业大平层止跌回暖，1200-1500万成交创历史新高

　　2025年，杭州商业大平层市场走出深度调整期，全年成交量达1331套，同比增长27.5%，结束三年下跌，实现止跌回升。

　　杭州商业大平层市场结构呈现显著变化，总价1500万元以内的产品占比大幅跃升至82.6%，1200-1500万产品成交量创历史新高。

　　板块表现来看，钱江世纪城、奥体、运河新城等核心板块项目表现优异，特别EIC项目全年销售金额达22亿元，瑰郦中心项目全年成交132套，分别成为销售金额与销售套数层面的市场标杆。

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　　周期洞察：理性回归与市场韧性重建

　　2025年，杭州大平层公寓市场实现周期转换，成交量结束三年收缩，同比增长27.5%，达1331套。此番“V型反弹”背后，是供需两侧协同调整的结果，也预示着市场进入新平衡阶段。

　　图：2020-2025年杭州大平层公寓量价走势

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　　价格理性回归是市场的核心特征。2025年成交均价为36832元/㎡，延续下行趋势。投资属性淡化、产品同质化加剧及住宅产品力整体提升，共同挤压溢价空间。

　　供应侧主动收缩成关键策略。经历2022年供应过剩后，开发商转向保守策略，主动控制推盘节奏，推动库存去化。截至2025年底，可售存量降至2692套/97万㎡，同比下降17.5%，出清周期缩短至22个月，供需关系明显改善。

　　图：2025年杭州大平层公寓月度成交套数走势

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　　月度成交走势凸显需求韧性。尽管年内成交波动显著，但需求基础依然稳固。四季度初虽短暂回调，年末迅速回升，反映市场底部已逐步夯实，新平衡正在形成。

　　格局分化：梯度重构中的价值新逻辑

　　2025年杭州商业大平层市场最显著的特征是成交结构的“梯度分层”现象。主力成交向高性价比产品集中的趋势日益明显。总价1500万元以内的项目占比持续攀升，从2020年的39.1%一路增长至2025年的82.6%。

　　具体从各总价段分析看，2025年“500-800万元”和“1200-1500万元”两个总价区间的成交套数分别为325套和279套，合计604套，占全年总成交套数（1331套）的约45.4%，占据市场的主要份额。特别是“1200-1500万元”区间的产品，2025年成交279套，已超越2023年同区间256套的成交水平，成为该价位段近年来的成交量高点。

　　市场成交结构向中段价位集中，且部分价位段呈现明显的周期性波动，反映购房偏好与市场供应的双向影响。 这一变化揭示了一个深刻的市场逻辑转变：随着投资属性弱化，自用客户成为市场主导力量，对产品总价的敏感度显著提升。开发商纷纷调整产品策略，推出更多符合这一价位区间的产品，以满足市场主体的真实需求。

　　图：2020-2025年杭州大平层公寓成交总价段分布

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　　表：2020-2025年杭州大平层公寓成交总价段分布

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　　然而，市场并非单向扁平化。顶端市场凭借其不可复制的稀缺性，依然维持着独立行情。总价1500万元以上的高端商业大平层，虽然市场份额有所收缩，但成交价格保持相对坚挺，成为高净值人群资产配置的“硬通货”。

　　板块价值加速重构。成交金额TOP10项目大多数位于钱江世纪城、奥体、运河新城等核心板块，这些区域凭借成熟的配套设施、优质的资源禀赋和强劲的产业支撑，成为高净值客群的共识之选。

　　存量图谱：哑铃型结构下的价值重估

　　截至2025年底，杭州大平层公寓可售存量分布呈现出明显的“哑铃型”格局，两端集中而中间分散，映射不同价位段产品的市场境遇与价值逻辑：

　　高端市场（1000万+）：依托钱江新城、奥体等稀缺地段，树立价值标杆。存量稀缺，去化压力小，面向塔尖企业主与资产配置客群，价格抗跌性强。

　　中端市场（500-1000万）：竞争最激烈、存量最集中，同质化压力大。多位于新兴或外围板块，需依靠产品差异化与价格策略吸引实力企业主与改善家庭。

　　入门级市场（500万以下）：凭借低总价优势，覆盖刚改需求。多位于非核心板块，以友好门槛实现稳定去化。

　　板块间存量分布极不均衡：之江度假区存量高企，鹿山新城、三塘等外围板块去化承压，而传统核心区存量见底，再次印证地段在价值锚定中的关键作用。

　　表：杭州商业大平层房源存量规模TOP20项目一览

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　　项目解码：双轨并行下的成功路径

　　在分化的市场中，成功项目的路径也呈现出明显的“双轨并行”特征。一端是以EIC项目为代表的价值驱动型路径，另一端是以瑰郦中心为代表的高效去化型路径。

　　价值标杆路径——以EIC为例

　　EIC项目位于钱江世纪城核心区，以稀缺的地段资源和顶级的产品力，确立了顶端价值标杆。项目精准锁定塔尖企业主和资产配置者，尽管价格处于市场顶端，但凭借无可替代的稀缺性，实现了稳健去化，成为高端市场的风向标。

　　▲EIC项目

　　高效去化路径——以瑰郦中心为例

　　瑰郦中心项目位于城东新城这一核心成长板块，以高端品质与友好总价的平衡点，吸引了实力企业主和高端改善家庭。通过精准卡位“核心成长板块+高端品质+适中总价” 的细分市场，项目实现了高效去化，成为中高端市场的典范。

　　▲瑰郦中心项目

　　两个项目的成功路径揭示了商业大平层市场的双重逻辑：在顶端市场，稀缺性成就价值；在中高端市场，平衡性决定效率。这两种逻辑并行不悖，共同构成了多元化的市场生态。

　　未来展望：回归居住本质与板块价值重构

　　展望未来，杭州商业大平层市场将延续当前的分化趋势，并可能出现几个关键变化。市场将加速回归居住本质，投资属性进一步弱化，产品力和生活体验将成为决定项目成败的核心因素。

　　板块价值将加速重构，核心地段与外围板块的差距可能进一步扩大。拥有稀缺资源、优质配套和产业支撑的核心板块，将继续保持价值标杆地位；而新兴和外围板块，则需要通过产品创新和价格策略寻找生存空间。

　　产品创新将成为破局关键。在同质化竞争日益激烈的市场中，能够精准定位目标客群、提供差异化产品体验的项目，将获得更大的竞争优势。无论是顶端的稀缺资源整合，还是中高端的性价比优化，都需要基于对目标客群的深刻理解。