离婚协议已分割房产，男方兄弟来要房？无效｜借名买房律师解读案例

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2012年，李国栋为解决两个儿子在京住房问题，全额出资667万余元，购买了位于朝阳区的一号房屋和二号房屋（户型、面积完全相同）。

按家庭约定：一号房屋归长子李志远，二号房屋归次子李志明。

但因李志明当时无北京购房资格，两套房屋暂时均登记在李志远一人名下。2013年2月，父子三人签署《房屋产权归属说明》，明确：“二号房屋系李志明所有，待其具备资格后过户。”

2014年，两套房屋完成初始登记，仍登记在李志远名下。

然而，2017年起，李志远开始试图出售二号房屋，并否认该协议效力。2018年11月，李国栋与李志明提起诉讼，要求确认《房屋产权归属说明》有效。2019年，法院作出A号判决，确认该协议合法有效。

但就在该案审理期间——2018年12月，李志远与妻子王静协议离婚。《离婚协议书》约定：

一号房屋归李志远；

二号房屋归王静；

女儿由王静抚养，李志远无需支付抚养费。

随后，二号房屋迅速过户至王静名下。

李国栋与李志明认为：此举系李志远恶意转移财产，损害次子权益，遂以“债权人撤销权”为由起诉，请求撤销离婚协议中关于二号房屋的分割条款，并将房屋恢复登记至李志远名下。

李志远当庭表示：“我同意父母诉求，当初就是为了躲官司才离婚分房。”

王静坚决反对，辩称：

离婚是因家庭矛盾，非为转移财产；

二号房屋登记在夫妻名下多年，她有理由相信属于共同财产；

离婚时她承担全部抚养义务，房屋分割具有对价；

李志远名下仍有一号房屋，足以履行对弟弟的过户义务；

原告提起撤销权已超法定期限。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回李国栋、李志明的全部诉讼请求。

王静胜诉，二号房屋归属维持不变。

法院说理

法院围绕“能否行使债权人撤销权”进行审查，重点指出：

第一，原告享有的是“特定物交付请求权”，非金钱债权。

虽然A号判决确认《房屋产权归属说明》有效，李志远负有将二号房屋过户给李志明的合同义务，但该债权属于“行为之债”，不等同于可撤销权制度保护的金钱债权。

第二，债务人仍有足够责任财产履行债务。

李志远名下仍持有与二号房屋同小区、同户型、同面积的一号房屋，其整体偿债能力未因处分二号房屋而丧失。现有证据不足以证明其“已无资力”履行对李志明的合同义务。

第三，离婚财产分割具有复合性，非单纯无偿转让。

《离婚协议书》是夫妻对婚姻解除、子女抚养、财产分配的一揽子安排。王静独自抚养女儿且放弃抚养费，二号房屋的归属具有家庭生活对价，不宜简单认定为“无偿转让”。

第四，撤销权行使条件未满足。

债权人撤销权的核心在于“债务人行为损害债权实现”。本案中，李志远仍有替代履行能力，原告的合同目的可通过其他方式救济（如主张违约赔偿），故不符合撤销权的法定要件。

法院同时指出：李志远在诉讼期间转移房产，有违诚信原则，李志明可另案追究其违约责任，但不能因此否定离婚协议中对善意配偶的财产安排。

办案心得

本案为家庭内部房产安排与离婚财产分割的冲突提供了重要参考：

首先，借名买房协议不能对抗善意第三人。

即使家庭内部有明确约定，若房屋长期登记在他人名下，且该人将其作为夫妻共同财产处分，配偶在不知情情况下取得产权，可能受法律保护。

其次，债权人撤销权有严格适用边界。

该制度主要用于保全金钱债权。对于“要求过户特定房屋”的合同之债，除非债务人完全丧失履行能力，否则难以启动撤销程序。

再次，离婚协议不是普通赠与合同。

法院会综合考量子女抚养、情感补偿、生活保障等因素。“房屋归一方+放弃抚养费”通常被视为有对价的安排，不构成无偿转让。

此案表明：即使存在有效的借名协议，若名义人通过合法离婚程序将房屋分割给配偶，且该配偶无恶意，实际权利人也难以通过撤销权追回房产。及时确权，才是最有效的风险防范。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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