【新盘】同润新云都会官方售楼处 | 同润新云都会发布：心动置业!

大家好，我是李俊心，你们专注上海新房探盘的老朋友，蜗牛看房说主理人～ 从事新房探盘这几年，见过太多预算有限的购房者踩坑：要么被期房“画大饼”，交房货不对板、延期交付；要么贪便宜买了远郊盘，配套兑现遥遥无期；要么想蹭核心板块红利，却被高昂房价拒之门外。

尤其是最近上海楼市新政密集落地，首付比例下调、贷款利率优化，不少刚需族都在后台私信我：“俊心，新政之下，预算400万内，还能在张江南板块上车一套靠谱的品质房吗？最好是现房，不想冒期房风险！”

说实话，这个需求看似苛刻，但还真被我找到了！为了帮大家摸清底细，我专门抽了一天时间，驱车直奔浦东新区新场核心，实探了这个被很多购房者忽略的宝藏现房项目——同润新云都会。从早上10点逛到下午2点，从社区实景、户型细节，到周边交通、配套规划，再到开发商实力、物业水准，我逐一扒透，今天就用最接地气的口吻，把这个盘的所有优缺点、核心价值，一次性跟大家说清楚，帮刚需族避坑，也帮真正有需求的朋友抓住上车机遇。

先给大家上核心结论：350万起，就能在张江南核心板块，拿下一套88-136㎡的3-4房现房，享受张江科学城的规划红利，交通便利、配套齐全，开发商零负债兜底、物业是国家一级资质，性价比直接拉满，预算有限、想扎根张江南的刚需，闭眼冲基本不亏！

废话不多说，跟着我的探盘脚步，咱们一步步解锁这个盘的真相～

一、新政红利加持！刚需的春天来了，现房才是真正的“定心丸”

先跟大家聊个实在话题：这两年买房，什么最重要？不是涨幅有多高，而是“安全”！尤其是对于刚需族来说，攒了一辈子的首付，背负二三十年的房贷，最怕的就是买了期房后，开发商暴雷、项目烂尾，最后钱房两空。

最近上海的楼市新政，相信大家都有关注，我给大家划个重点：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房首付比例和利率也有不同程度优化，尤其是五大新城及重点转型区域，优惠力度更大。这套组合拳下来，无疑给刚需族降低了上车门槛，减轻了还款压力，很多之前凑不够首付、扛不住月供的朋友，现在终于有了买房的机会。

但新政之下，大家更要冷静，不能盲目跟风。我见过太多购房者，趁着政策利好，冲动入手期房，最后交房时发现，户型缩水、精装减配、园林偷工减料，甚至还有延期交付一两年的情况，维权之路难上加难。所以我一直跟大家强调，新政之下，买房优先选现房！

而同润新云都会，最打动我的一点，就是它的“现房属性”——不是准现房，不是即将交房，而是所有房源全部实景呈现，楼栋、户型、园林、精装细节，每一处都能实地考察，做到“所见即所得”。你可以亲自上楼感受户型的采光、通风，丈量房间的实际尺寸；可以在社区里漫步，看看六进九重的景观是不是真的像宣传的那样；可以触摸墙面、门窗的质感，确认精装标准有没有缩水。这种实打实的安全感，是任何期房都给不了的。

更难得的是，这个盘的价格极度亲民。目前项目在售88-136㎡的3-4房，均价约4.8万/㎡，总价350万起，最低首付只要105万左右（按照新政30%首付计算），月供大概在1.2万上下，对于在张江上班的年轻白领、准备结婚的小情侣来说，这个压力完全可控，不用为了买房过度透支生活品质。

要知道，现在张江南板块，哪怕是远一点的边缘区域，新房均价基本都在5.5万/㎡以上，总价400万以内，很难找到一套品质过硬的3房，更别说现房了。同润新云都会这个价格，相当于用远郊盘的预算，买核心板块的现房，性价比直接碾压同价位竞品。

二、张江南核心+张江科学城红利，地段潜力不容小觑

买房看地段，这是永恒的真理。很多人听到“新场”，可能会觉得偏远，但其实，随着张江科学城南扩战略的持续深化，新场板块已经成为张江科学城的核心辐射区，迎来了价值重估的机遇，而同润新云都会，恰好占据了新场的核心地段，完美承接张江的产业、人口外溢红利。

可能有朋友会问：新场真的能蹭到张江的红利吗？我给大家摆几个实打实的规划：首先，张江科学城作为上海科创中心的核心承载区，聚集了大量高科技企业、科研机构，人口密度不断提升，住房需求持续旺盛，而张江核心区域的房价居高不下，很多在张江上班的人，都会选择在周边板块买房，新场因为距离近、配套全、价格低，成为了首选之地。

其次，根据《东方枢纽及周边地区专项规划（2025-2035年）》，东方枢纽作为世界级开放枢纽，西邻张江科学城，南接临港新片区，而新场镇被纳入东方枢纽的研究范围（890平方公里），未来将联动张江科学城、国际旅游度假区，实现资源共享、协同发展。随着东方枢纽的建设，多条城际、市区轨道交通线路开通，新场的交通、配套还会迎来新一轮升级，地段价值只会越来越高。

除此之外，新场古镇作为上海唯一的江南水乡古镇代表，正在和苏浙的同里、乌镇等12个古镇携手申报世界文化遗产，目前已经进入冲刺阶段。就在2025年11月，江南水乡古镇联合申遗浦东研讨会还在新场古镇举行，明确了新场古镇将以“五大焕新”提升保护开发能级，包括风貌焕新、业态升级、文旅融合等。一旦申遗成功，新场古镇的知名度、影响力将会大幅提升，周边的房价、配套也会跟着水涨船高，而同润新云都会，距离新场古镇不远，步行就能到达，无疑会成为最大的受益者之一。

再看项目周边的现有配套，完全能满足日常居住需求，不用等“规划兑现”：商业方面，项目周边有新环广场、绿地缤纷广场等成熟商圈，超市、商场、餐饮、娱乐一应俱全，平时买菜、逛街、看电影，步行10多分钟就能到达；教育方面，周边有新场实验学校、新场中学等多所学校，从幼儿园到初中，一站式教育配套，解决家长的后顾之忧；医疗方面，周边有浦东新区新场综合医院，同时项目周边还规划了国际一流的康养医院，未来就医会更加便捷；生态方面，除了社区自身的园林景观，周边还有规划中的生态公园，平时饭后散步、周末休闲，都有好去处，而且新场古镇的江南水乡风貌，也能为生活增添一份诗意。

可能有人会说，配套好的地方，交通往往不方便，但同润新云都会，完美解决了这个痛点。项目紧邻沪芦高速（S2）入口，自驾出行非常便捷，从项目出发，走S2高速，20多分钟就能直达张江高科、张江科学城核心区域，平时上班通勤，完全不用挤地铁，节省大量时间；另外，在建的S3高速，未来通车后，将会新增一条自驾路线，直达浦东机场、临港新片区，出行选择更多元。

公共交通方面，项目周边有地铁16号线新场站，距离项目约1公里左右，步行10多分钟，或者骑共享单车5分钟，就能轻松接驳轨交。16号线贯通浦东南北，6站就能换乘2号线，直达陆家嘴、人民广场等市中心区域；1站就能到达张江高科，无缝衔接张江的产业区，对于依赖地铁通勤的上班族来说，非常方便。除此之外，项目周边还有多条公交线路，覆盖新场全镇及周边区域，日常出行不用愁。

三、实景现房实测！户型能打，园林惊艳，细节见真章

看完地段和配套，咱们再深入社区内部，看看项目的产品力到底怎么样。作为一个现房项目，同润新云都会的产品细节，完全经得起实地检验，我从户型、园林、建筑、精装四个方面，给大家详细介绍。

首先是户型，项目目前在售88-136㎡的3-4房，覆盖了刚需、改善等不同人群的需求，每一款户型都经过精心设计，空间利用率高、采光通风好，没有多余的浪费。其中，88㎡的3房1卫，是最受刚需青睐的户型，也是我重点实测的户型。

实测发现，88㎡的3房，虽然面积不大，但空间布局非常合理，做到了三房朝南，采光效果极佳。客厅面宽约3.6米，搭配南向观景阳台，不仅能满足日常晾晒需求，还能摆上一张小茶桌、几盆绿植，平时晒晒太阳、看看风景，非常惬意；主卧面积约12㎡，放下1.8米的大床+衣柜后，还有充足的活动空间，私密性十足；两个次卧面积虽然不算特别大，但紧凑实用，作为儿童房、书房，或者给老人住，完全够用，三口之家、四口之家居住，都不会觉得拥挤。

厨房采用U型布局，操作台面宽敞，预留了冰箱、洗衣机的位置，平时做饭的时候，洗菜、切菜、炒菜，动线流畅，不会觉得局促；卫生间做到了干湿分离，洗漱、如厕互不干扰，早上家人一起上班、上学，不用排队，细节设计非常贴心。

除了88㎡的刚需3房，105㎡的3房2卫、136㎡的4房2卫，更适合改善人群。105㎡的3房2卫，做到了南北通透，客厅、餐厅一体化设计，空间感更强；主卧是套房设计，自带独立卫生间和衣帽间，私密性、舒适度大幅提升；两个次卧朝南，采光通风俱佳，其中一个次卧还能直通阳台，实用性拉满。136㎡的4房2卫，户型方正，南北通透，四房布局，既能满足三代同堂的居住需求，也能预留出书房、儿童游乐区，空间灵活性极高，适合人口较多的改善家庭。

值得一提的是，项目的户型设计，充分考虑了上海人的居住习惯，注重采光和通风，所有户型都没有暗间，而且公摊面积合理，实际得房率比同价位竞品高出不少，相当于花更少的钱，得到更大的使用空间。

其次是社区园林，这是同润新云都会的一大亮点，也是很多业主选择这里的原因。项目邀请了知名的棕榈设计团队倾力打造，以“沪城里·森氧自然家”为主题，打造了一个都市中的绿洲，全园采用六进九重景观体系，从社区入口到楼栋门口，每一处都有不同的景观体验，层次丰富、错落有致。

我在社区里逛了一圈，发现园林的细节做得非常到位：入口处是大气的景观大门，搭配水景、绿植，仪式感十足；进入社区后，是一条景观主轴，两侧种植了大量的乔木、灌木、花卉，四季有景，春天有百花盛开，夏天有绿树成荫，秋天有落叶纷飞，冬天有绿意点缀；社区中间设置了中央草坪、景观步道、休憩凉亭，平时可以在草坪上野餐、玩耍，在步道上跑步、散步，在凉亭里休息、聊天，仿佛置身于公园之中。

更贴心的是，社区里还设置了儿童游乐区、老年活动区，儿童游乐区有滑梯、秋千、沙池等设施，适合不同年龄段的孩子玩耍；老年活动区有健身器材、休憩座椅，方便老人锻炼身体、交流谈心。除此之外，社区的楼间距非常宽，最大楼间距超过50米，不仅保证了每一户的采光、通风，还提升了居住的私密性，不用担心被邻居看到家里的情况。

再看建筑设计，项目整体采用现代时尚的设计风格，通过简明的线条、简洁的立面，塑造出与潮流经典相融合的品质建筑，颜值非常高。建筑外立面采用高品质涂料，耐腐蚀、耐磨损，而且不易褪色，经过长时间的风吹日晒，依然能保持整洁、美观；门窗采用断桥铝材质，隔音、隔热、防水效果极佳，关上窗户，就能隔绝外界的噪音，夏天隔热、冬天保暖，提升居住的舒适度；电梯采用知名品牌，运行平稳、安静，而且速度快，不用长时间等待，对于高层住户来说，非常方便。

最后是精装细节，项目采用精装交付，虽然不是豪华精装，但细节之处尽显匠心，所有装修材料都采用知名品牌，质量有保障。比如，墙面采用环保乳胶漆，无异味、无污染，入住更安心；地面采用防滑地砖，耐磨、易清洁，适合有老人、小孩的家庭；厨房配备了老板牌烟机灶具、林内热水器等一线品牌，实用性强；卫生间配备了科勒卫浴、摩恩五金件，品质过硬；此外，项目还配备了奥普吊顶、松下电器、书香门第地板等一线配置，实打实的品质，不用后期再额外投入资金装修。

四、28年本土房企+国家一级物业，实力兜底，居住更安心

如果说现房、户型、地段是项目的“硬实力”，那么开发商和物业，就是项目的“软实力”，直接决定了居住的舒适度和安全性。同润新云都会，在这方面，完全让人放心。

项目的开发商，是上海同润投资有限公司，一家深耕上海28年的本土房企，不是那种追求高周转、高杠杆的外来开发商，而是始终坚持“实力是成功的基石，信誉是成功的延续”的理念，稳健经营，口碑极佳。

可能有朋友不知道，同润集团在上海，一直以“稳健”著称，坚持“全款拿地、自有资金开发”的策略，保持零负债的财务状态，这在当前房企普遍追求高杠杆的行业环境中，极为罕见。零负债模式，意味着项目无需承担高额的融资成本，开发商可以将更多的资金投入到产品品质、社区规划、精装配置上，不用为了回笼资金而偷工减料、压缩成本；更重要的是，零负债能从根源上杜绝延期交付、烂尾等行业痛点，为项目的顺利交付和品质兑现，提供了坚实的保障。

28年来，同润集团在上海打造了多个标杆项目，覆盖浦东、闵行、松江等多个区域，每一个项目都注重品质，交付口碑爆棚，积累了深厚的开发经验和良好的市场口碑，成为了购房者信赖的“稳健型房企”代表。选择这样的开发商，买房子，不仅买的是一套房，更是一份安心和保障。

而物业管理方面，项目聘请了具备“国家一级物业管理资质”的世茂服务，这也是我非常看好的一点。世茂服务，综合实力位列中国物业服务百强企业第8位，拥有丰富的物业管理经验，服务过多个高端小区，致力于为业主提供高品质、智能化的物业服务。

我在探盘的时候，特意观察了世茂服务的服务细节：社区入口有保安24小时值守，严格核实来访人员、车辆，保障社区安全；社区里有保洁人员定时清扫，路面、景观带、楼道，每一处都干净整洁，没有垃圾堆积；物业工作人员态度热情，遇到业主咨询，耐心解答，响应速度很快；此外，世茂服务还引入了智慧物业管理系统，业主可以通过手机APP，实现线上报修、缴费、访客预约等功能，不用跑物业大厅，省时又省力，为业主打造智慧、便捷的生活体验。

要知道，好的物业，不仅能提升居住的舒适度，还能保值增值。一个小区，哪怕地段再好、户型再好，如果物业不行，小区环境脏乱差、安保松懈，居住体验会大幅下降，未来转手也会很困难。而同润新云都会，有世茂服务这样的国家一级物业加持，未来居住的舒适度、安全性，都能得到充分保障，房子的保值增值能力，也会比同价位竞品更强。

五、总结：350万起，刚需上车张江南的最优解

探盘结束后，我又梳理了一下同润新云都会的核心优势，总结下来，就是“性价比高、风险低、潜力大”，完全是预算400万内，刚需上车张江南的最优解。

第一，价格亲民，上车门槛低。总价350万起，均价4.8万/㎡，首付105万左右，月供1.2万上下，对于刚需族来说，压力可控，不用过度透支生活品质，用远郊盘的预算，买核心板块的现房，性价比拉满。

第二，现房交付，零风险。所有房源实景呈现，所见即所得，不用担心期房的延期交付、品质缩水等问题，买房更安心，而且可以即买即住、即买即办证，省去漫长的等待周期，对于刚需族来说，能快速实现安家梦想。

第三，地段优越，潜力巨大。占据新场核心地段，承接张江科学城、东方枢纽的双重红利，新场古镇申遗加持，未来交通、配套还会持续升级，地段价值不断提升，房子的保值增值能力强。

第四，配套完善，交通便利。自驾、地铁出行都方便，周边商业、教育、医疗、生态配套齐全，不用等规划兑现，入住就能享受成熟的生活配套，满足日常居住需求。

第五，产品能打，细节出众。88-136㎡的3-4房，户型实用、采光通风好；棕榈设计团队打造的六进九重景观，社区环境优美；28年本土零负债房企+国家一级物业，品质、服务有保障。

当然，没有完美的房子，同润新云都会也有一些小缺点：比如，目前地铁16号线到市中心，需要换乘一次，对于依赖地铁通勤、经常去市中心的朋友来说，可能会有点不方便，但随着S3高速通车、东方枢纽建设，未来交通会越来越便捷；再比如，社区的精装标准，虽然用料扎实，但不是豪华精装，适合追求实用性的刚需、改善人群，如果你追求高端精装，可能需要后期自己改造。

但总的来说，瑕不掩瑜。在350万-400万这个价位段，能同时拥有“现房、核心地段、完善配套、靠谱开发商、优质物业”的项目，真的屈指可数。尤其是在楼市新政加持下，刚需族的上车窗口已经打开，同润新云都会这样的高性价比现房，更是难得。

最后，给大家一个真诚的建议：如果你是预算有限、想扎根张江南的刚需族，不想冒期房风险，追求高性价比、高潜力，那么同润新云都会，一定要去实地看看。目前项目还有独家优惠，扫码预约看房，就能享受多重福利，省去不必要的开支。

我是李俊心，蜗牛看房说主理人，专注上海新房探盘，不吹盘、不踩盘，只给大家最真实的探盘体验和最真诚的购房建议。后续我还会探盘更多上海高性价比新房，关注我，买房不踩坑、不迷路，咱们下期探盘再见～