“全面拆迁”来了？2026年住建部已明确，这两类房子或将通通拆迁

1月20日，一纸由住建部和自然资源部联合发布的通知，让本该平静的房地产市场再起波澜。文件名不算惊人，却实打实地释放出一个信号：新一轮城市更新来了，而且动真格的了。

过去几年，关于“拆迁暴富”的传闻像龙卷风一样反复席卷社交平台，而这一次，政策不再只是纸面上的“风声”，而是明确行动的“发令枪”。

这波城市更新，真的会像传言那样带来新一轮“全面拆迁”？哪些房子会被重点盯上，迎来命运的彻底重写？

2026年刚开年，官方就明确了城市更新的方向：不是搞大拆大建，也不是全面铺开一刀切。而是划定范围、精准出手，有选择地拆，有计划地改。

最先被瞄准的，是那些老旧危房和城中村。过去这些房子因为安全隐患、环境混乱或地段敏感，多次被提上改造议程，但一直难以落地。这次不同，政策给出了非常具体的执行标准，并配上了配套机制。

像泉州这样的城市，已经把12万户危险房屋纳入拆迁范围。其中不少是80年代建设的预制板楼，结构老化严重，一旦发生地震或火灾，后果不堪设想。这些房子将优先被列入拆迁清单，补偿方式也更灵活。

具体来看，除了传统的实物安置和货币补偿，“房票”成为最常见的手段。广州荔湾区甚至出现了1亿元的企业房票，普通居民拿到的房票金额也在数百万元之间。深圳发出的首张个人房票高达4055万元，市场反响巨大。

与此同时，那些位于城市核心地段的老旧小区，也进入了“微改造”的重点区域。国家明确提出，要对这类老房子加装电梯、完善绿化、修建充电桩和健身步道，提升整体居住品质。

这些措施不需要规划许可，大大简化了流程，意味着从2026年4月起，全国各地的改造速度可能远超想象。

北京东城区一位60㎡房主，仅花800元就加装了电梯，房子租金比改造前每月高出300元。这类“价值修复”正在潜移默化地改变市场对老房子的看法。

不过，不是所有老房子都有拆迁或改造的命运。政策明确划定了红线，三类房子不能拆：结构完好的老旧小区、具有历史文化价值的街区建筑、以及已完成改造的住宅。这些地方只能修缮加固，不能随意拆除。

那些地段偏远、人口流出的地区，即使房子年头再久，也难以列入城市更新的优先序列。这种地方，开发商兴趣不大，地方财政也吃紧，改造大多停留在表面，比如重刷外墙、换几个灯泡。

城市更新的推进离不开效率工具的支持，“一张图”和“正面清单”成了此次改革的核心抓手。所谓“一张图”，就是把所有待改造区域统一纳入一张规划图中，只要上图，审批流程就大幅提速，相当于一站式通关，节省了以往跑部门、盖章的时间。

“正面清单”则是另一把利器。只要项目进入清单，一切规划不得随意更改，直接落地执行。这些操作极大压缩了中间流程，被业内称为“效率加速器”。

政策背后的逻辑链条也很清晰。先通过提升效率启动拆迁，再通过贴息和限购松绑提振市场信心，最终实现人居质量和房产价值的双提升。

尽管财政部尚未公开提及，但业内普遍预测，贴息政策正在路上。预计以时间节点为界，未来新房贷的购房者将获得利息补贴。这意味着，一旦贴息政策落地，核心地段的优质房源将被迅速抢购，价格也会随之上涨。

与此同时，一线城市限购政策也在悄然松动。参考2016年棚改货币化经验，要推动大规模拆迁，必须先释放市场购买力和信心。一线城市率先松绑，是激活市场的老套路。

3月，很可能成为一线和强二线城市政策松动的关键窗口期。

这一次的城市更新，并非单纯追求“房价上涨”，更强调的是城市功能提升和居民生活改善。比如北京石景山区一栋54年楼龄的老楼，通过“原拆原建”，建筑面积增加了30%，居住环境焕然一新。

在四川巴中，1.75万套闲置农房被盘活，有村民将三合院改成民宿，半年营业额突破30万。这类更新方式，既保留了原有建筑风貌，又创造了新的经济价值。

房地产市场的另一场深刻变革也在悄然启动。2026年1月1日起，新出让土地的商品房项目将原则上实行现房销售。这项制度的目的是让购房者“所见即所得”，彻底解决期房质量难保障、交付不确定等问题。

海南和雄安作为试点，现房销售成效显著。消费者能实地查验房屋质量，开发商也不得不回归产品本质，提升建设标准。这对三四线城市而言，有助于加快库存去化；对一线核心城市，则实施节奏更为谨慎，避免供需失衡。

新政还规定，每个项目单独成立公司，所有资金必须封闭运行，不得被抽调至其他项目。银行也要明确主办机构，承担起资金监管和风险共担的责任。购房者的利益从此被层层保护在制度之中。

购房者债权优先受偿、房屋买卖合同解除后的贷款责任由开发商承担，这些条款已经被正式制度化。42个城市开始试点“房屋全生命周期安全管理”，通过动态监测提前发现风险。

政策不是一刀切，而是因城施策。库存高的城市加快推进，核心城市节奏放缓，政策落地显得更有弹性和实用性。

2026年房贷利率、公积金利率同步下调，购房成本降至五年来新低。深圳的二手房看房量同比上涨81%，市场信心正在逐步修复。

未来，房子的价值将更加依赖地段、配套、品质以及是否契合城市长期发展方向。那些靠“拆迁暴富”的时代，已经过去，取而代之的是一场理性而系统的财富重估。

真正的机会，属于那些手握核心资产、或紧跟城市更新节奏的人。

简单来说，2026年的城市更新不是撒钱的盛宴，而是一次精准的城市手术。只有看懂政策节奏，才能在这场结构性变革中占得先机。

这一次，风口真的来了，但风只吹向准备好的人。

信息来源：
［1］两部门联合发布新政 进一步支持城市更新行动 中国新闻网
［2］城市更新又有新政策支持 经济日报