万科：我爸又来救我了！羡慕吗？

喜大普奔，万科终于开始还钱了。

这段时间，万科还活着吗？郁亮是真退休了，还是被带走了？万科是不是要暴雷了？万科的房子还能不能买？这些问题在酷温评论区，反复出现。

而这些问题，在今天应该都有了阶段性的答案了。作为万科区UP主，我将用三期视频，将这些坑全填上。基于之前经验，记得先点赞收藏加下载吧，为什么，你懂的。

生活较真，我是酷温。今天较真第一件事，万科的当下，是死而复生还是回光返照。

壹

先给一个结论。

万科当下真的有钱了，只不过他的钱是被债主们逼出来的。

2025年年底，我们说过，万科当时最大的危机，就是暴雷。

一旦万科暴雷，不但融资成本会大幅上升，银行也可能会随时抽贷，再加上暴雷会直接影响上游的供应商的垫资意愿，打击购房者的购买信心。

所以，对万科来说，暴雷标签一旦做实了，就几乎等同于被判了死刑。

而去年12月，万科的暴雷似乎不可避免，因为万科有三只债券，同时到了兑现本息的时间。

这三只债分别是，22 万科 MTN004，一共20亿元，2025年12月15日到期；

22 万科 MTN005，37 亿元，2025年12月28日到期；

21 万科 02，共计11亿元，2026年1月22日到期。

三只债券加起来68亿元。

但是万科账上压根就没钱还。怎么办，万科只能和债主们谈展期。

最开始万科的态度其实比较强硬，本金没有，利息也没有，给我们一年时间，明年这个是时候，我们一起还。

但是这个态度，债主们是不认的。债主们不但不认，还想把万科的爸爸，也就是深圳地铁拉下场，让他给万科提供全额担保。

因为各方分歧过大，所以12月的谈判，万科和债主们，直接就谈崩了。按道理，谈崩了就得违约暴雷了，但是好在万科和债主们，给彼此都留了个口子，也就是在债券到期后的一个月内，如果双方还能谈成新的方案，那么，就不算违约。

有点类似于信用卡还不上，后面还有个宽限期。而就是在这个宽限期结束的当口，万科和债主们，终于达成了妥协。

1月27日，也就是昨天下午，双方最终的谈判结果出炉。

贰

以MTN004为例，来拆一下这个万科新的展期方案。

首先，双方都承认，要保护小债券人的利益，毕竟小债权人人数多，牵扯广，很多人可能只是不明就里买了银行理财，没想到，最后掉到万科的这个坑里面了。

因此他们的钱要先给，根据谈判结果，2026 年1月28日，万科需要先无差别的，对所有债权人账户，实施不超过10万元的本金兑付。

你可以理解，不足10万元的万科债权人，将得到全额清偿。

那债权不止10万怎么办，剩下的钱，万科还不还？什么时候还？协商结果是，剩余本金的 40%将会在今年的1月30日集中兑付。

而其余的60%，将会延期一年兑付。

举个例子，如果我是万科的债权人，万科欠我100万，那么我28号会先拿回10万的本金兑付，剩下的90万里面，有40%，也就是36万，在1月结束之前打给我。

还有54万，等到26年12月15号，万科才会还我。

当然这期间，这54万，还有3%的利息。

这个方案，如果是你，你会接受吗？会接受的扣1，不接受的扣2。

当然，你肯定会担心，剩下的60%，一年后，万科真的能还的上吗？所以，万科还承诺了，将会用深圳荣兴、廊坊万恒盛业及北京友泰三家，项目公司的应收款作为质押，为未付本息提供增信担保。

而22 万科 MTN005，和21 万科 02的解决方案，也和MTN004几乎一样。

MTN005的展期方案中，万科承诺以持有的深圳中万华凯、西安伊合源及深圳万信未来城三家项目公司的应收款质押，而21万科02，则是用武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为担保。

但问题来了，钱从哪来？10万以下的债权人全清偿，加上债权余额的40%提前还款，这并不是一个小数字。

实际通过时间最早的是“21万科02”，按展期方案计算，万科需在1月30日兑付超4亿元首付。

而刚结束的MTN004和MTN005，也需要在本周内分别支付8.64亿元、15.97亿元现金。

也就是说，万科需要在一周内支付约28.7亿元。

万科有钱吗？当然没有，有钱就不需要展期了。那怎么办，这个时候，有能力有意愿给万科兜底的，也只有他的亲爸爸，深圳地铁了。

而事实上，万科也是这么做的。

叁

1月27日晚间，万科A宣布，我爸出手了。

万科公告显示，他们再次获得第一大股东深铁集团向公司提供的不超过23.6亿元借款。

而且，公告还说了，这笔钱，就是给万科拿去还债的。

借款条件有多好呢？首先，借款的期限是36个月，利率是LPR再减去66个基点，算下来，目前是2.34%。

至于抵押物，公告只说，深铁有权要求万科提供抵押物，但是这一笔借款有没有抵押物，什么抵押物，公告并未提及。

再就是还款方案。公告称，前期是万科每半年需要进行一次还款，每次还款金额为提款金额的0.5%, 后期还款则根据协议约定执行。

按照这个说法，如果23.6亿额度，万科全部提干净了，那么每半年需要归还本金仅仅为1180万，按这个还款效率，万科要全部还上深铁的钱，需要100年时间，可能你要好奇，不是借款期限36个月么，怎么能分100年还清。

没错，借款期限确实是36个月，但公告里也透露了，深铁借给万科的钱，经借款人同意，也是可以展期的，36个月之后再展期36个月，也不是不可以。

说白了，要不要还，怎么还，完全看深铁的态度。

而纵观深铁已经借给万科的钱，如果100年能还清，万科都算是祖坟冒青烟了。

没错，2025年深铁集团累计向万科提供借款已经超300亿元。加上这一笔，深铁对万科的借款总规模，正在往400亿迈进。

会不会突破400亿呢？大概率是会的。

毕竟2026年万科还有超过120亿元境内债需要偿还，2027年将有70亿元海外债及超过30亿元境内债需偿还。

如果万科自己造不了血，只能靠深铁地铁和深圳人民的话，这个债务规模突破500亿，几乎板上钉钉。

那万科自己还能造血吗？这么说吧，截至2025 年三季度末，万科的归母净利润已连续7个季度为负，2024 年全年，合并净利润亏损487.04 亿元，2025年三季报显示，其前三季度净亏损280.2亿元；

市场预计，万科2025 年全年净利润亏损规模，不会低于250 亿。

可以说，当下的万科仍旧在不断失血，想要短期内，还上他爹借他的三百多个亿，难于上青天。

但即便如此，资本市场依旧被狠狠刺激了一把。

一边是债务展期通过，一边是被认为即将放弃万科的深铁爸爸再次下场，什么叫大而不能倒？看万科就是了。

还记得前面狗都不买的万科债券吗？今天又再次雄起。

“21万科04”涨超10%，“22万科02”涨超9%，“22万科04”涨超8%，“23万科01”涨超6%，“21万科06”涨超5%，“22万科06”涨超4%。

可以说，整个市场，目前是陷入了“死里逃生”的狂欢中。

只不过，这是回光返照还是起死回生，当下没有答案，因为接下来的一年，才是真正的考验。

当展期的 60% 本金再次到期，当深铁的借款额度逼近上限，当市场复苏的节奏不及预期，这家曾经高喊活下去的房企，还能靠什么“续命”，这才是万科和市场真正要回答的考题。

所以万科的终局会是什么？深铁一旦收不回钱，会不会考虑债转股，私有化万科？

万科的房子，普通人还能买吗？被万科质押掉的项目公司，到底能不能护住购房者的安全？

点个关注，这些问题，下期节目我们继续解答。

另外，你觉得万科是死里逃生还是回光返照，评论区聊聊。