万科债务问题取得关键进展，68亿债券展期通过，万科真脱险了？

万科最近接连传出好消息，三笔债券展期全过了，深铁集团又开始「输血」了，加起来快一百个亿的窟窿暂时堵上了。

乍一看像是要翻身了，但你如果要问我万科是不是真安全了？我得说句实话：这只是喘口气，离上岸还早着呢。

1月21号，万科第一笔“21万科02”公司债展期方案过了，92.11%的债权人同意，这债券余额11个亿，票面利率3.98%。紧接着1月27号晚上，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据也通过了，这俩加起来57个亿，而且这次没争议，债权人是100%同意。

三笔债加起来68个亿，全展期成功了。

但你得看清楚这展期方案到底怎么设计的。

万科用的是“固定兑付+部分现金回售+部分本金展期+优质增信”这套组合拳。拆开说就是，先给每个同意方案的账户兑付10万块钱，这叫固定兑付安排，稳住散户；然后扣掉这10万之后，剩下本金的40%马上给现金，这大概得掏出28个亿左右；最后那60%的本金展期一年，利息随本清，同时拿武汉万云房地产、西咸新区科筑置业、深圳荣兴这些项目公司的应收款质押做增信。

这方案，既有现金又有担保，诚意是给足了，所以债权人才愿意点头。

某种意义上，这种债券展期设计，是通过灵活多样满足了不同债权人诉求。

万科把债权人的心思摸透了，小户要流动性就给现金，大户要保障就拿资产质押，各取所需，所以方案才能高票通过。这招用得漂亮，但问题是这钱从哪儿来？

那就是来自于深铁的新方案。

1月27号，深铁宣布再给万科提供不超过23.6亿元的股东借款，专项用于偿还公开市场债券本息。

这笔钱来得正是时候，因为按照展期方案，万科得先掏出约28.7亿元完成小额兑付、现金首付和部分未付利息。深铁这23.6亿基本能覆盖大头，算是帮万科守住了公开市场不违约的底线。

但有一点要注意，深铁这回「输血」跟以前不一样了。

2025年深铁累计给万科提供了307.96亿元借款，上限是220亿，到去年11月已经用了204亿，只剩22.9亿额度。而且深铁自己日子也不好过，2025年半年报显示，总负债4796.2亿，资产负债率60.46%，归母净利润亏了33.61亿，其中对万科的投资就亏了31.32亿，占总亏损九成多。

地铁运营收入虽然涨了16.34%，但站城一体化开发业务收入暴跌63%，现金流压力山大。

所以去年11月，双方签了补充协议，明确万科得为剩余借款提供足额担保，深铁从战略投资方变成了债权人，无限兜底的时代彻底结束了。

这意味着啥？意味着万科以后不能再指望深铁无条件救命了，得靠自己造血。但现在万科的造血能力咋样呢？说实话，不太好。

2024年万科亏了495亿，2025年前三季度又亏了280亿，全年销售额1339亿，同比暴跌45.5%，这降幅在前十房企里最狠。没办法，现在房市就是这样，销售回不来，现金流就起不来，这是根子上的问题。

当然，更关键的是，借钱，那是要还的。

展期只是把还债时间往后推了一年，债务总量一分没少。深铁提供的23.6亿也是借款，不是股权投资，到期还得还。而且万科接下来的偿债压力一点没轻松。

据统计，2026年7月30号之前，万科还有7笔境内公开债到期，需要兑付本金合计112.6亿元。如果还按40%本金先付的比例算，又得掏出50亿左右。深铁还愿不愿意继续输血？就算愿意，能不能拿出这么多钱？这都是未知数。

万一支持力度不够，万科可能面临债务违约风险，极端情况下甚至会触发债务重整程序。

1月中旬万科公布展期议案之后，万得地产债30指数确实从低点反弹了约20%。

看起来市场情绪修复了，但大家都明白，这仅仅是因为大家觉得万科暂时不会违约，不是因为万科基本面好转了。

往远了看，2026年和2027年是万科的偿债高峰期，除了前面说的112.6亿，后面还有一大堆债要还。展期对万科信用也有影响，虽然没违约，但债券展期本身就是信用事件，会影响万科未来的融资成本和融资渠道。

现在万科能借到的钱越来越少，成本越来越高，这个恶性循环不好破。

说到底，万科这次展期成功，靠的是三样东西：一个是深铁的国资背景给债权人吃了定心丸，一个是展期方案设计得够灵活够诚意，一个是市场对万科这种头部房企还抱有一丝希望。

但这三样东西都不能长久解决问题。真正要救万科，得让销售回暖，得让项目回款加速，得让现金流转起来。

但这，真的很有挑战。

各位大佬觉得呢？