手握1215亿资产冲击港股IPO，京东这个"收租"巨头到底在布局什么？

图源：独角兽IPO

京东智能产发股份有限公司

（简称“京东产发”）

于1月26日

正式冲击港股IPO

这不仅是

京东集团资本版图的

重要落子

更标志着其

作为供应链基础设施“超级节点”

和低空经济“隐形地主”的

战略价值

正获得全球资本市场的重新审视

其商业模式融合了重资产沉淀

与轻资产运营

构建了一个

赋能中国产业出海、驱动产业园转型的

独特生态

一起来了解一下

从“物流地产”到“产业底座”：京东产发的“四位一体”重塑新基建

图源：每日经济新闻

京东产发的核心商业模式可以概括为“基础设施资产+开发专长+服务能力+产业洞察”的四位一体。它脱胎于京东自建物流体系，现已演变成一个现代化基础设施开发与管理平台。

“轻重结合”的资产运营模式

京东产发构建了独特的“超级节点”体系，业务涵盖三大板块：基础设施解决方案（租赁与运营）、资产价值提升、以及基金/合伙投资平台管理。

截至2025年9月，其资产管理规模已达1215亿元，总建筑面积2710万平方米，覆盖全球超285个资产。

更为关键的是，它通过主导设立和管理基金（规模410亿元，占资产管理总规模的33.7%）及公募REIT（如嘉实京东仓储REIT），实现了资本的循环与轻资产扩张。这种模式既锁定了核心物流节点的物理网络优势，又通过金融工具盘活了资产，降低了自身的资本压力。

低空经济的“隐形地主”与基础设施先行者

虽然京东产发招股书未直接突出低空经济，但京东集团在该领域的布局已深入且系统化，而京东产发作为基础设施持有者和开发者，是这一战略的物理基石。

JDX-20无人机（图源：低空飞行时代）

京东自2015年启动无人机项目，已构建“空天地一体化”物流网络，并计划在2025-2030年投入50亿元用于无人机基础设施建设，布局185个机场。这些起降场、机场、无人机配送枢纽的选址、建设和运营，与京东产发持有的物流园区、产业园地网络高度协同。例如，其与贵州宏万集团合作的“低空经济智慧社区”项目，正是在其物业资产上部署无人机配送枢纽。

因此，京东产发实质上是低空物流网络不可或缺的“地面基座”和“隐形地主”，其资产网络为未来低空经济的规模化应用提供了稀缺的物理空间和连接点。

8.2亿利润，12.8%海外资产：解码京东产发IPO成长逻辑

图源：物流指闻

京东产发此次IPO，为全球资本描绘了一个扎根中国、联通世界的成长故事，其想象空间主要体现在三个方面：

高成长性的资产组合与财务改善

尽管按国际财务报告准则（IFRS）因投资物业公允价值变动录得账面亏损，但其核心经营业绩持续向好。2023年至2025年前九个月，经调整净利润从2.6亿元快速增长至8.2亿元，收入也保持约20%的同比增长。这反映了其稳定的出租率（超过90%）和运营效率优化。随着公允价值波动影响减弱和运营效率提升，其盈利能力有望进一步释放，为估值提供支撑。

出海战略带来的第二增长曲线

海外扩张是京东产发未来最大的增长引擎。截至2025年9月，其海外资产管理规模占比已从2023年初的3.7%提升至12.8%，在10个国家和地区拥有53个项目。公司计划将IPO募资用于拓展海外关键物流节点网络。这种“以供应链基础设施先行”的出海模式，不仅服务于京东自身的全球化业务，更卡位了中东、欧洲、东南亚等新兴市场物流基建的制高点，有望分享当地电商和数字经济爆发的红利。

稀缺的产业生态与资本运作能力

作为京东供应链生态的基石，京东产发与京东零售、物流、科技、工业等板块深度协同，这种生态优势是纯第三方物流地产商难以复制的。同时，其已验证的基金管理和REIT运作能力，为未来持续进行资产证券化、实现高ROE（净资产收益率）提供了成熟路径，对追求长期稳定回报的资本（如养老金、保险资金）具有独特吸引力。

15亿美元资本助阵京东“跨界转型”

顶尖资本的长线押注：京东产发累计获得高瓴资本（Hillhouse）、华平投资（WP Entity）等机构超15亿美元加持。这些资本的入局，是对刘强东将消费端供应链能力向产业端（B端）迁移这一“跨界转型”战略的认可。它们看好的不仅是一个物流地产商，更是其作为“中国制造业底座”的产业整合与赋能潜力。

“双子星”生态的资本协同：京东产发与已上市的京东工业构成“双子星”。京东产发提供实体基础设施（物流园、产业园），京东工业提供数字供应链技术与解决方案。两者的资本化（京东工业先上市，京东产发紧随其后）形成了协同效应，共同描绘了京东从消费互联网深入产业互联网的完整资本故事，提升了整体估值想象空间。

战略性产业投资与收购：资本运作也体现在对产业资源的整合上。例如，链接中提到的溢价35%回收德邦物流，以及京东产发与高瓴资本旗下机构联合收购新加坡物流资产等操作，都显示了其利用资本手段快速补强网络短板（快运）、布局全球关键节点的能力，这远超出了单纯开发建设的范畴。

出海助攻：让中国工厂轻松“走出去”，老园区焕发第二春

京东产发对中国产业出海和本土产业园转型的赋能，体现在从物理空间到数字生态的全链路服务：

为“重出海”提供系统性基础设施解决方案

区别于“轻出海”的跨境包裹模式，京东产发支持中国企业的“重出海”即在海外投资建厂、深度本地化运营。它提供从选址筹建、合规准入到运营管理的全流程支持。例如：

• 在印尼为头部家电制造商和新茶饮品牌提供关键仓储支持；
• 在英国考文垂为智能家居企业提供“4小时覆盖英国90%区域”的仓配一体方案；
• 在迪拜为科技企业管理近80万件货物，提升中东供应链效率。

这解决了出海企业面临的仓储难、合规复杂、本地配送效率低等核心痛点。

驱动产业园向“智能化、绿色化、服务化”转型

图源：每日经济新闻

在国内，京东产发聚焦新能源汽车、光伏、跨境电商等新兴产业，推动传统产业园升级。

• 智能化：为理想汽车、宝马等提供工厂仓（BTS）和售后备件库定制服务，面积超20万平方米，将智能仓储与制造流程深度结合。
• 绿色化：在园区铺设光伏发电装置，落实绿色能源应用。
• 服务化：超越“房东”角色，整合京东生态资源，为园区企业提供供应链金融、市场拓展（如帮助制造企业入驻京东“出口转内销”专区）、集中采购、物流优化等增值服务，帮助园区客户降低采购成本、打通内销通路。

京东产发如何为中小企业提供“伴随式出海”基建？

图源：每日经济新闻

京东产发的生态化模式，为中小企业提供了以往难以获取的资源和支持：

• 降低供应链门槛与成本：中小企业无需自建重资产的仓储物流网络，即可通过租赁京东产发高标准、网络化的仓储设施，快速接入高效物流体系。其联合京东物流等提供的“仓配一体”解决方案，能显著提升中小企业的库存周转和订单履约效率。
• 获得生态资源与增值服务：入驻京东产发园区的中小企业，可以借助京东的生态资源获得实实在在的帮助。例如，通过京东供应链金融获得融资支持；通过京东零售平台开拓线上销售渠道（如在粤港澳大湾区、长三角，已帮助超230家制造企业打通内销通路）；通过京东工业的集采服务降低原材料采购成本。这些服务让中小企业能够专注于核心业务，同时享受大型平台才有的供应链和渠道优势。
• 伴随式出海支持：对于有意出海但缺乏经验和资源的中小企业，京东产发与京东工业等板块形成的“伴随式出海”能力尤为宝贵。它们可以提供从海外仓储、本地配送到工业品采购的一站式解决方案，大大降低了中小企业开拓海外市场的风险和初始投入。

总结而言，京东产发港股IPO的价值，远不止于分拆一块物流地产业务。它呈现的是一个以智能基础设施为底座，深度融合产业洞察、资本运作与数字科技的新型供应链平台。

在全球产业链重构和中国品牌出海的大背景下，其“全球互联的现代化基础设施平台”愿景，赋予了其广阔的资本想象空间。

它不仅是中国产业出海可靠的“基建船长”，也是本土产业升级的“赋能者”，更是为无数中小企业融入全球数字供应链提供了关键“跳板”。

*声明：本文基于公开数据和信息整理分析，提供市场概览与逻辑梳理，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场有风险，投资需谨慎。

编辑：Thea、Kiki

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