GDIRI观察丨 从260亿“全国店王”到街区 德基的“地下城”冒险之旅

观点指数(GDIRI)1月26日，据南京江北新区披露，新区中央商务区与德基集团签署了江北新主城核心区商业合作框架协议，德基将于江北地下城打造“德基时刻”体验式商业街区，项目有望今年开业。

据了解，与汇集全球一线奢侈品牌的南京德基广场不同，最新的“德基时刻”产品线将集年轻时尚潮流与多业态融合于一体，以场景创新与艺术赋能构建新型文化消费场景。

实际上，除签约江北项目外，德基还布局了河西、仙林等区域，除上述江北德基时刻外，河西德基时刻、仙林德基奥莱也预计于今年开业。

这一系列动作标志着，以南京德基广场登顶“全球店王”的德基集团，正加速打破单一重奢标签，向多区域、多业态、全客层的多元商业生态突围。

从重奢到多元化

资料显示，德基集团成立于2000年，凭借精准定位与创新运营成长为全国高端商业标杆，核心项目是全国知名高端商业体南京德基广场。

从最新的动态来看，其正打破对单一项目的依赖。2026年，德基重点推进江北、河西、仙林等项目的落地开业，业态上涵盖体验式商业街区、艺术概念奥莱等。

观点指数认为，德基开启多元扩张，本质上是应对市场分化、竞争加剧与自身发展瓶颈的必然选择。

其中，消费市场的结构性分化，是其转型的核心驱动力。当前国内零售市场呈现鲜明的“哑铃型”结构，一端是追求稀缺体验的超高净值客群，是德基的核心基本盘；另一端则是注重性价比与情感价值的大众客群，正成为商业增量的核心来源。

在高端商业方面，德基已具备明显的优势。据南京发布方面的数据，其代表项目南京德基广场2025年销售收入达到262亿元，客流量达到6600万人，在全国位居前列。

该项目店铺数量和能级也均较为突出，汇聚了全球95%以上的一线奢侈品牌，凭借LV、香奈儿、迪奥等顶奢品牌的全品类覆盖，以及德基艺术博物馆、24小时商业模式等创新举措，在全国高端商业市场占据重要地位。

虽具备高端商业优势，但在区域竞争下，其商业版图扩容的需求依然存在。如今，南京商业竞争日趋激烈，德基不再一家独大，定位为高端商业的新鸿基南京IFC填补了河西商圈重奢商业的空白，正瓜分德基所占据的南京高端市场份额。

而香港置地金陵中環则聚焦潮奢定位，打造沉浸式消费场景，吸引不少年轻客群，与德基在新街口商圈内部形成直接竞争，分流了部分客群。

再从企业自身发展来看，单项目依赖的风险日益凸显。尽管新街口德基广场业绩稳健，但单一项目的增长空间存在天花板，多元布局成为突破增长瓶颈、分散经营风险的必由之路。

在此背景下，德基加速布局河西、江北、仙林等板块，以形成“新街口顶奢核心+多区域业态互补”格局的重要性不言而喻。

除此以外，从运营层面来看，德基在高端商业运营中积累的品牌资源、场景打造能力与精细化管理经验，有望为其涉足非重奢领域提供助力。

作为全球顶奢品牌的重要合作伙伴，德基汇集了全球95%以上的一线奢侈品牌，与LV、Gucci等形成深度绑定。凭借与顶奢品牌的深度合作关系，德基可争取到专属的奢侈品过季货源支持，为奥莱项目提供品质与性价比兼具的核心商品，构筑差异化优势。

同时，其在场景打造、精细化管理上的经验，也有望成为非重奢项目的竞争力亮点。在新街口德基广场运营中，德基将商业与艺术深度融合，借助艺术博物馆、常态化艺术展览、公共艺术装置等，构建了“重奢消费+艺术体验”的独特模式。

仙林德基奥莱定位为艺术概念奥特莱斯，凭借上述运营经验与优势，该项目有望突破传统奥莱的“折扣卖场”定位，形成差异化竞争力。

此外，德基具备较成熟的品牌分级管理策略，其将品牌分为战略级、核心级、孵化级并提供差异化支持，这一模式也可保持多元项目业态组合的新鲜度。

其中，核心级品牌侧重潮流与轻奢，孵化级品牌聚焦新兴小众品类，与“德基时刻”的定位适配度较高，能助力项目吸引年轻客群。

进化考验不止

尽管有高端基因加持，但从单一重奢到全业态运营，德基仍面临跨赛道逻辑适配、多项目管理、外部竞争挤压的多重考验。

内部考验方面，德基的优势主要在重奢运营，重奢业态运营的核心是“稀缺性”与“高端调性”，而潮流业态追求“高频迭代”与“社交属性”，奥莱则侧重“性价比”与“货源稳定性”。三种业态的运营逻辑存在差异，德基需跳出重奢运营的固有思维，针对不同业态建立差异化的运营体系。

具体到单个项目，个性化挑战更为突出。以江北德基时刻为例，项目将入驻亚洲规模最大的江北地下城，且布局于地下一层商业大平层，这也让项目面临着地下商业开发运营的专属挑战。

不同于传统地上商业，地下商业的开发运营难度更大。受限于采光、动线设计等硬件问题，行业数据显示，其坪效通常仅为地上商业的50%-70%，且需精准定位才能实现租金与坪效的平衡，德基后续的运营难度可想而知。

更为关键的消费客群上，项目所在的南京江北新区的消费力仍处于培育期，加之4号线二期、11号线一期开通时间尚未确定，这也意味着初期客流导入或会较大程度受限，项目可能需要较长的培育周期。

除上述签约项目外，其他项目亦各有挑战。河西德基时刻需在轻奢、潮流品类的品牌组合上避开与邻近南京IFC的同质化竞争，同时持续保持品牌的新鲜感，避免陷入高不成低不就的“尴尬”中。

仙林德基奥莱则需在保障奢侈品货源品质的同时，把控折扣力度、控制运营成本，平衡品牌方利益与消费者预期，一旦货源不足或定位模糊，极易失去竞争力。

除不同类型商业的逻辑差异外，多项目并行带来的运营管理压力也不容忽视。时间线上，德基2026年计划同步开业河西、仙林、江北等多个项目，商业运营压力显著增加。

同时，多项目、多业态对管理团队也提出更高的要求，如何保障各项目运营标准统一，平衡非重奢项目的服务品质与品牌调性，成为摆在德基面前的难题。

外部竞争方面，区域市场竞争与同质化挑战，也会进一步压缩项目的生存空间。如在奥莱赛道上，百联奥莱、砂之船奥莱拥有稳定客群与成熟运营模式，是仙林德基奥莱的强劲竞争对手。

德基的多元转型，是国内高端商业运营商应对市场变化的一个缩影。当单一重奢市场增长见顶，挖掘新的增长极，成为行业面临的共同命题。

如何在拓展商业市场、吸引年轻客群的同时维护高端品牌形象，实现高端稳固、多元增长，是德基转型过程中需持续权衡的核心命题，而这场考验才刚刚开始。