最高院：工程款抵债房有哪些情形的，才能排除执行？

作者：周军律师.

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建设工程施工纠纷中，经常会有发包人以房产抵偿工程款的情形。

那么，工程款抵债房有哪些情形的，才能排除执行？

最高院在《阳某勇、唐某发等案外人执行异议之诉再审案》中明确：

除满足在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同和，未办理过户登记非因买受人自身原因外，排除执行的核心是已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

本案焦点问题为：阳某勇对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人能够排除强制执行需符合的四个要件，即是否在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。

具体到本案而言，因本案一、二审均认定阳某勇在案涉房屋被人民法院查封前与某某公司签订了《郴州市商品房买卖合同(预售)》，以及未办理房屋产权登记非因阳某勇自身原因，故本案主要围绕阳某勇在人民法院查封前对案涉房屋是否已支付全部购房款且实际占有进行分析。

根据原审已查明的案件事实，刘某梅于2016年9月6日与某某公司签订《新贵华城认购书》约定案涉房屋总价款893235元，折后总价875370元，刘某梅于2017年11月29日向某某公司刷卡支付403991元，当日某某公司向其开具收据载明收到购房款403911元。后阳某勇于2020年6月2日与某某公司签订《郴州市商品房买卖合同(预售)》约定案涉房屋总价款803911元，并于2020年6月18日向刘某梅转账380000元。

阳某勇另提交《以房抵付工程款协议》一份，以主张案涉房屋剩余价款以某某公司欠第三方公司的工程款抵付，但未能提交刘某梅与该公司之间的关系以及该公司欠刘某梅工程款的有效证据。据此，原审结合阳某勇提交的《新贵华城更名单》、案涉房屋增值税发票等证据，认定现有证据不足以证明阳某勇及刘某梅支付全部购房款，阳某勇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定情形，并无不当。

同时，阳某勇所提交的证据亦未能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋，对此一审法院作出了详尽具体的分析认定，二审法院予以认可，亦无不当。

周军律师提醒，承包人、实际施工人应规范签订抵债协议，及时占有房屋并准备过户材料，避免因程序或证据瑕疵丧失排除执行的权利。若遇工程款抵债房被另案查封的困境，不知如何收集证据、提起执行异议之诉，建议及时咨询专业律师，避免因程序不当错失维权时机。

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