北京三大国企合作嘉棠璟樾首取证 项目公司却减资近20亿

观点网 1月26日以来，北京新房市场开启取证热潮。

在不到一周的时间里，取得预售许可证的项目多达6个。不过，其中仅有两个项目是初次取证。

这两个项目分别是1月26日取证的瑞璟佳苑（推广案名暂未公布），以及1月28日取证的嘉棠家苑（推广案名“嘉棠璟樾”），分别位于海淀与丰台。

图源：北京市住房和城乡建设委员会

值得注意的是，两个新项目均一改以往市场拿地后火速取证、取证即开盘的竞速模式，整体推进节奏明显放缓。

瑞璟佳苑项目用地是保利发展与北京建工在2025年5月20日竞得，成交总价45.45亿元，溢价率11.95%。算下来，从拿地到取证几乎耗时八个月。

嘉棠家苑项目用地成交于2025年9月5日，是由城建发展、住总、北京建工联合体以底价29亿元拿下。

两个项目建设用地的成交时间相差不到4个月，取证却只间隔一天。显然，后者的脚步相对更快。

就在取证当天，城建发展、住总、北京建工按照同比例共同对嘉棠家苑的项目公司进行减资，注册资本由290000万元减少至98000万元，降幅高达66.2%。

“瘦身”六成

一般而言，对项目公司减资，尤其是对房地产开发类的项目公司进行减资，常见于项目开发的中后期。此时往往已经完成前期的大额资本金投入，开发贷等也已经到位，后续无需再维持超出实际需求的高注册资本。股东方便会以根据公司经营发展需要、提高资金利用效率等原因，回收部分闲置资金。

在开发建设初期，更有可能对项目公司增资，以满足工程款支付等资金使用需求。

从时间来看，嘉棠家苑的项目用地成交于去年9月，以行业普遍的开发节奏来推算，大概率处于前期报建及规划设计阶段。

据公开信息，该项目于去年11月报规，12月11日获核发建设工程规划许可证，建设单位为北京建兴丰汇置业有限公司，也正是此次遭遇注册资本减资的项目公司。

图源：北京市规划和自然资源委员会

这也意味着，嘉棠家苑目前大概率处于准备阶段末期，或是实质性开发初期。初始的注册资本29亿元，更可能是基于项目前期规划、融资安排等，设定的较高额度。随着建设工作的正式启动，实际开发所需的资金投入逐渐清晰，继续维持高注册资本的必要性明显削弱。

据城建发展披露的相关公告，北京建兴丰汇置业有限公司成立于2025年9月23日，注册资本290000万元（已全部实缴），其中城建发展持股48%，为并表方。

北京建工通过旗下子公司北京建邦憬瑞房地产开发有限公司（简称“建邦公司”）持股42%，住总通过旗下北京金第房地产开发有限责任公司（简称“金第公司”）持股10%。

按照持股比例来分配，29亿元的注册资本中，城建发展、北京建工、住总的出资金额分别为13.92亿元、12.18亿元、2.9亿元。

等比例减资后，上述三方出资金额降至4.704亿元、4.116亿元、0.98亿元，释放出的金额合计达19.2亿元。

对于此次交易，城建发展认为：“本次对项目公司减资系基于项目合作开发协议约定的交易安排及项目公司经营发展的实际情况所做出的审慎决定，有利于优化资源配置。”

止跌微光

值得注意的是，在减资事项获得通过当天，城建发展还对另一家项目公司进行了相似操作。

公告显示，北京城昌贝越置业有限公司注册资本11.45亿元（已实缴），负责北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目CP01-0601-0078地块开发运作，城建发展的全资子公司北京城建兴云房地产有限公司（简称“兴云公司”）持有其30%股权。

为优化资源配置，根据项目合作开发协议约定和实际经营需要，同意兴云公司与各方股东按照同比例共同对城昌贝越进行减资，将城昌贝越注册资本由11.45亿元减少至5.725亿元。

以此计算，减资前城建发展出资金额为3.435亿元，减资后出资金额降至1.7175亿元。

由此，城建发展通过对两家参股项目公司的减资，实现置出资金合计10.9335亿元。

另一方面，城建发展全资子公司北京世纪鸿城置业有限公司向华夏银行北京奥运村支行申请新增项目开发贷款8亿元，贷款期限不超过5年，城建发展为此提供连带责任保证担保。

该公司负责北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-317-1地块、29-317-4地块的开发运作，此次申请开发贷款是为满足建设资金需求。

此前置出的资金显然足以覆盖这一资金缺口。

在此前提下申请新增银行贷款，或许是出于合规、监察等要求，以及增强现金流动性的相关考量，但也不免引起外界对公司经营情况的关注。

实际上，城建发展此前已经发布2025年度预亏公告，预计2025年年度实现归属于母公司所有者的净利润-2.84亿元到-4.23亿元；预计2025年年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-7.42亿元到-10.96亿元。

该公司解释称，2025年出现亏损的主要原因是受房地产市场整体影响，部分开发项目存在可变现净值低于成本的迹象，城建发展初步确定上述项目可变现净值，对可变现净值低于成本的部分预计将于本业绩预告期间计提存货跌价准备。

不过，这也并非城建发展首次录得年度亏损。

2022年，城建发展营业总收入创造新高，实现245.6亿元，同比增长1.56%，但该年首次出现归母净亏损，亏损金额达9.262亿元，同比减少244.43%。

2023年，城建发展营收203.6亿元，较上一年虽然减少17.09%，却成功实现扭亏，归母净利润同比增长160.34%，为5.589亿元。

直到2024年，城建发展再次来到亏损阶段，营收同比增长24.94%，为254.4亿元，创下新高；归母净利润为-9.51亿元，同比减少270.17%。

若算上2025年的预亏金额，城建发展两年累计亏损金额将达12.35亿元至13.74亿元。不过，好在过去一年的亏损金额有明显收窄。

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