上海1.29土拍直击 | 三宗地块均底价成交，年初竞拍较为平淡

刚刚结束的上海2025年十一批次土拍平稳结束，出让的3宗涉宅地块均以底价成交，分别由长江精工、国贸地产、中交城投竞得。本次土拍出现不少低容积率用地，地块条件各具特色。

信息来源：亿翰智库

长江精工：松江区SJPO-0107单元02A-04地块

长江精工以4.46亿元底价竞得松江区九亭镇SJPO-0107单元02A-04地块，该地块为纯住宅用地，规划建面约1.94万㎡，成交楼面价23000元/㎡。

该地块位于成熟的九亭镇中心区域，享有完善的生活配套。临近旭辉U天地、金地广场等成熟商圈；教育配套覆盖多所中小学及幼儿园；地块西侧紧邻九科绿洲生态带；医疗资源则有闵行区中心医院提供保障。主要短板是距离轨交站点有一定距离。

该地块规划条件优越，容积率仅为1.05，建筑限高24米，是板块内稀缺的低密度住宅用地。其四面环水，拥有先天的静谧环境。项目非常适合规划为近郊别墅类产品，主打高舒适度的居住体验。

此次拿地是长江精工继闵行颛桥项目后，在上海市场的第二次布局。选择总价较低、配套成熟的九亭地块，可视为一种稳健的策略，有助于企业以可控成本深入打磨产品、熟悉区域市场。结合低密属性与当前市场对高品质改善型住宅的需求，未来产品值得期待。

国贸地产：青浦区QPZXCZ-05单元组合地块

国贸地产以底价17.99亿元竞得青浦区赵巷镇QPZXCZ-05单元组合地块。该地块由4幅子地块打包组成，总出让面积约6.75公顷，是赵巷核心区近年来少有的大规模纯住宅土地供应。地块容积率呈现差异化配置，包含1.8和1.05两种类型。

地块紧邻百联奥特莱斯广场，享有成熟的商业配套。交通方面，地块距离轨道交通17号线嘉松中路站仅约700米，属于步行可达范围，通勤便利性高。此外，地块所处的赵巷国际别墅区，长期以来是上海高端低密居住板块的代表之一，具备深厚的市场认知度。

该组合地块的最大特点在于其“混合容积率”与“大体量”。1.8和1.05两种容积率的子地块混合布局，为产品规划提供了高度的灵活性与差异化可能。其中，1.05的超低容积率地块在目前市场环境下尤为稀缺，适合打造叠加、联排等低密高端产品；而1.8容积率地块则可规划为小高层等品类。

中交地产：青浦区QPC10007单元组合地块

中交城投以底价17.72亿元竞得青浦新城老城厢片区的QPC10007单元组合地块。该地块由5块子地块打包组成，总出让面积约7.35公顷，是区域内难得的成片规模住宅供应。地块容积率呈现阶梯式分布，涵盖1.05、1.2及1.7三种类型。

在青浦新城板块内部竞争分化的背景下，中交城投避开了与新城核心片区及地铁沿线的同质化项目“血拼”，转而锚定配套无短板、改善需求扎实的老城厢片区。

地块深植于青浦新城成熟的老城厢腹地，教育资源优越，临近青浦区实验小学；医疗资源极为雄厚，有青浦区中医医院、复旦大学附属中山医院青浦分院等成熟三甲。交通方面，地块距离在建的示范区线青浦新城南站约1公里，未来可通过市域铁路联通长三角。

五幅子地块相对分散，可与老城厢的界面深度融合。容积率的多样性提供了精准的产品分层空间：1.05低密地块可规划为稀缺的院落类产品；1.2中等容积率地块适合打造洋房；而1.7容积率地块则可布局面向更广客群的小高层。

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