85岁老人被指漏水到楼下，自砸地板证清白全程公证，结果：没渗漏；“冤枉”业主物业该担何责？律师说法

漏水是很多业主都会遇到的头疼事。近日，海南一业主被物业指自家管道漏水，85岁老人情绪失控直呼痛苦，其女儿找装修队砸开地板，并请公证人员全程见证，自证清白。最终证实房内的水管不存在破损和渗漏现象。

那么，物业是否有排查漏水原因等义务？业主被“冤枉”后，物业应承担哪些法律责任？2月1日，华商报大风新闻采访律师进行说法。

事件：

85岁业主被指管道漏水情绪崩溃，公证在场，请人砸开地板自证清白

近日，据蓬勃新闻、纵览新闻报道，海南海口一业主苏女士家被指管道渗水陷入漏水纠纷。苏女士始终坚持，渗水并非出自其室内管道，而是户外公共管井间。为自证清白，1月26日，她特意邀请公证人员见证，砸开地板挖出隐蔽水管查验。现场的社区网格员、公证人员和施工单位负责人，均证明苏女士房内的水管不存在破损和渗漏现象。

图为老人家砸地板画面

报道中，苏女士说，漏水最早出现在2021年，当时她曾专门请来装修队对家中地板下的水管做压力测试，并无漏水痕迹，物业坚持漏水原因与苏女士家管道有关。此次砸开地板查验后，苏女士再次找到物业方沟通，物业方虽承认苏女士家管道无漏水，但对于2021年的漏水原因依然含糊其辞。

苏女士85岁的父亲情绪失控说道：“这个物业，我们毫无办法，我真的很痛苦……”1月26日下午，苏女士向海口市美兰区法院提起民事诉讼，要求物业道歉、承担全部责任并赔偿相应损失。

2月1日下午，华商报大风新闻记者试图联系到苏女士家所在的海口阳光百和小区物业，电话始终无人接听。此前，物业负责人曾称，业主家没有更改或维修过管道，但漏水原因不能单凭没有换水管、没有维修来判断。

装修队现场作业

律师说法：

若物业错误指认业主漏水，造成情节严重，需赔偿精神损失费

那么，遇到漏水问题该如何维权？物业是否有排查漏水原因等义务？应承担哪些法律责任？

2月1日下午，陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，一旦业主发现漏水，首先，应紧急止损并固定证据，比如先关水阀、转移财物，避免损失扩大；拍照、录像留痕，并邀请社区、物业到场见证并签字确认。其次，精准定责，针对专有区域（户内管道、装修），由业主自行负责排查维修；针对公共区域（管井、共用管道、外墙），由物业负责排查维修，必要时启用专项维修资金。

赵良善指出，物业对共有部分（公共管道、管井、屋面等）负有维修、养护、管理的法定义务，接到报修应及时排查处理。物业有义务协助业主排查漏水原因、协调邻里矛盾，配合启动专项维修资金。

赵良善强调，若物业未尽公共区域维护义务致漏水、损失扩大，需承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失责任。若物业错误指认业主漏水并造成名誉、精神损害的，需赔礼道歉、消除影响，情节严重的，需赔偿精神损失费。

延伸阅读

业主84万元新房被粪水环绕崩溃 管道一天排粪水10余次

1月初，江苏邳州市运河街道云溪雅院小区8号楼104室业主刘老师向新华日报读者热线求助，称楼上204住户擅自改变家中两个卫生间下水，在承重墙开孔，外挂两条排污管道。当外挂管道被物业锯断后，二楼污粪水便从管道口直排一楼外墙，并喷溅至她家厨房、书房和卫生间窗户，已达半年之久。其间，她先后打了528次投诉电话、跑了88趟相关部门，但问题始终没能得到解决。

图为二楼直排的污粪水溅到窗台上，以及在草坪上冲出的粪水塘 杨昉 刘晓宁 摄

楼上每天直排污粪水10余次，84万元新房与粪水为伍

1月11日中午，记者来到邳州投诉人刘老师家。这位退休女老师告诉记者：新房于2024年5月交付，去年1月开始装修，发现外墙西侧和北侧各多了一根排水管，一打听，才知是楼上204室私设的排污管道。

她向小区物业德信盛全公司反映，物业称“已向204室下达整改通知书，要求恢复原状”。其间，她催问物业10多次，并拨打徐州市12345热线投诉。3个月后，即去年4月14日，运河街道河湾社区工作人员李占宇打电话告诉她：“204室外挂排污管已被物业公司拆除。”刘老师闻讯忙跑回家查看，发现外挂管不见了，但两个排污洞口没有封堵。又经她多次催促，物业才用发泡胶封堵了洞口。

去年7月26日，刘老师听到室外传来“哗哗”声，发现204室将发泡胶捅开，污粪水沿外墙直排而下，还溅到她家厨房、书房和两个卫生间玻璃上。气不过的刘老师直接报警，运东派出所李警官出警调解，未果。7月30日，刘老师再次报警，204室业主王某某到运东派出所后，不服调解，还扬言“弄死刘老师”，最终被邳州市公安局处以行政拘留三天。但拘留结束后，204室的污粪水仍直排不误。

记者沿104室外墙查看，发现北侧和西侧窗户上方约50厘米处，各有一个排污洞，分别对应204室北卫生间和西卫生间。但北卫生间排污洞下方，并无明显污渍。对此，刘老师解释说，去年4月，外挂管道拆除后，有一定倾斜角度的弯头还在，直排的污粪水很容易喷溅。在她一再投诉下，204室北卫生间去年10月起弃用停排，所以看不到污渍。而西卫生间排污洞虽经“防溅处理”，即社区于去年12月1日将排污口弯头去掉，污粪水下来虽溅不到窗户上，但直排一天也没停止过。

果真，其西卫生间外墙上，垂挂一条三指宽的粪渍，104室卫生间窗台上沾有少许粪渍，草坪上也被冲出两个脸盆大小、深约3厘米的粪水坑。正当记者拍照取证时，只听一声“小心”！记者被刘老师强力拉开，仰头看，二楼排污口一道淡黄色液体“从天而降”，落地四溅。“这颜色估计是冲小便的污水，一大早冲大便的水更不能看。”刘老师见怪不怪地说。

“204室住的一对夫妻带俩孩子，4口人一天至少上8次厕所吧？现在冬天还好，夏天，室内外都是臭味，哪哪都是苍蝇……”想到80多万元买的新房被粪水环绕，刘老师焦虑失眠，这半年夜夜都靠安眠药入睡。

刘老师向记者出示半年来的投诉清单——小区物业电话打了52次，上门23次；110打了85次，派出所去了10次；12345热线投诉93次（含微信小程序）；社区电话打了150次，上门16次；运河街道电话打了52次，上门3次；市房产服务中心物管科电话打了27次，上门15次；市房产服务中心监察科电话打了14次，上门10次；环保、城管、信访等部门电话打了55次，上门11次。合计电话投诉528次、上门投诉88次，总计616次。

“你平均每天投诉3.6次，不觉得累吗？”记者问。“不累。因为多个部门每天变着花样给我答复，逼着我每天奔波求证，找说理的地方。”说完，刘老师长叹一声，“谁想天天投诉啊？”

图为监控画面

有关方面的“怕”，助长了侵权者的“横”

去年5月，小区物业由德信盛全更换为东湖资产。新物业公司项目经理马程远告诉记者，为了让204室恢复下水原状，街道和社区还给了业主5000元补贴，可他收了钱至今不整改。于是，记者请马经理帮忙敲开204室门。

“我家管道本来接得好好的，被锯掉后，才造成粪水外流。”业主王某某边说，边将记者“请”出家门。

“可管道是你自己私装的啊。”面对记者质疑，站在屋内的王某某双手插兜，满不在乎地说：“这事情如果不合法，楼下可以去法院起诉啊。”

“你在承重墙打孔，违反《徐州市房屋使用安全管理条例》规定，应该恢复原状。”记者反驳。

“不可能，我才是受害者。”王某某说，“一楼投诉给我家造成很大困扰，我找谁去？”

据了解，去年11月，邳州市房产服务中心曾就此事下达《交办单》，要求“物业企业履行房屋使用安全责任，对房屋共有部位进行安全检查，协助业主和业主委员会提出维修治理方案，限期恢复原状”。记者问起《交办单》落实情况，马程远一口咬定“没见过交办单”。

1月12日，记者随刘老师到邳州市房产服务中心监察科，查询到《交办单》已于2025年11月14日被东湖资产物业客服主管陈某某签收。监察科沈靖松即打电话询问陈某某，陈某某告知：“《交办单》已交给马程远经理。”

对此，马程远表示：“就算有《交办单》，我也不敢处理。我没有执法权，动人家东西，要承担刑事责任的。”刘老师问：“谁有执法权？”他答：“街道。”

街道大门森严难进，工作人员竟让投诉人“向上反映”

《徐州市房屋使用安全管理条例》规定：街道有开展房屋使用安全巡查，督促房屋使用安全责任人及时采取必要措施消除安全隐患的职责。

1月12日，记者随刘老师来到运河街道，却被一道不锈钢伸缩门拦在门外。保安说：“需得到里面工作人员通知，才能放行。”

刘老师拨通一直联系的街道办公室电话，对方告知：“领导去市里开会了，你进来意义不大。”

“你们不止一个领导，我找一下分管领导。”面对刘老师的请求，对方语气开始不耐烦了：“年底了，我们很忙的，你去找社区吧。”

“社区解决不了，才找街道的，请放我们进去面谈。”记者接过刘老师手机，继续恳请。

“进来也是干坐，我们又不能给你解决问题，你往上继续反映，自己想办法吧。”电话那头更加不耐烦了。

“你有属地责任，还有执法权。”记者据理力争。

“你去市信访局，那边有专门人给你处理。我们一天到晚忙得焦头烂额，不能光为你这一个事。”话音未落，对方直接挂断电话。

刘老师望着近在咫尺的气派办公大楼叹气：“之前来过3次，只让进去过1次，没想到街道的门也这么难进！”

信誓旦旦的“跟踪到位”，只是两次当面扯谎

刘老师记得，沈靖松曾于2025年11月26日打电话关心她，表示：“你这件事，中心将持续跟踪到位。”想到这，她拉上记者，去邳州市房产服务中心“评理”。

“街道连门都不让进，请你为我做主啊！”刘老师对沈靖松说。“应该是物管科同你们街道对接。”沈靖松随即带刘老师来到物管科，周姓工作人员对刘老师说：“街道上午开会，你再等等。”

记者问：“街道谁负责此事？反映又不止一次了。”周姓工作人员回答：“政府开会，找不到人。等我问到人了，再告诉你。”

见物管科一副爱理不理的态度，刘老师又折回找沈靖松。他一脸诚恳地说：“去年12月，我和市住建局监察大队一起到你们家现场取证，并向监察大队移交了材料，但他们没有立案，你可以问问他们为什么不立案。”

记者随刘老师来到邳州市住建局监察大队，大队长冯交通一听便火冒三丈，立马拨通沈靖松手机，并打开免提，问：“你们的材料什么时候移交我们了？”电话那头，沈靖松赔笑道：“材料还没有移交你们。”

几个小时后，刘老师与记者再次找到沈靖松。他辩称：“刚刚表述错误，不是很严谨。”“你不是不严谨，而是骗人吧？”面对记者质问，沈靖松沉默不语。同办公室的黄科长忙转移话题：“街道凭啥不让你们进门？为了你这个事，我们还给街道邮寄了督办公函呢。”

“什么时候寄的？寄给谁了？”记者追问。

两人均沉默不语。记者当场让刘老师致电运河街道办公室查询，对方称“没收到市房产服务中心公函”。这时，沈靖松又改称：“我们没寄纸质函件，但当面对接过。”

见对方两度扯谎，刘老师不满地起身告辞。这时，黄科长还不忘调侃道：“别急着走啊，再聊会儿呀。”