“三道红线”或将身退，房产股引发资金跟风炒作

房地产行业又有大事发生。

有媒体报道称，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。

总体来看，“三道红线”政策正在逐步且无声地退出房地产行业舞台。近几年，随着银行对民营房企的贷款已经降到底，基本出清完毕。原有的“三道红线”政策则失去了意义和对象，但其退场也可被视为是一次自然代谢，不是放松而是进化。

在该消息刺激下，1月29日A股房地产板块有所拉升，成分股珠江股份（600684.SH）、大悦城（000031.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、深深房A（000029.SZ）、城投控股（600649.SH）、新城控股（601155.SH）、我爱我家（000560.SZ）涨停。

倒逼行业“去杠杆”，房企分化加剧

回溯2020年8月，央行、住建部联合出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即市场熟知的“三道红线”，明确了三项核心监管指标：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

根据触线情况，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，对应差异化有息负债增速上限，触线越多约束越强。其中，红档房企为三道红线全触，需暂停其新增融资，压缩债务规模，加速去杠杆；橙档房企触及两道红线，被严格限制融资增速，优先偿还到期债务；黄档房企触及一道红线，需适度控制融资节奏，优化债务结构；绿档房企为触及红线，融资环境便相对宽松，政府也鼓励其稳健经营。

每降低一档，房企的有息负债规模增速上限增加5%，即便绿档房企，有息负债年增幅也不得超过15%，踩线越多，降杠杆压力越大。该政策出台不久后，银行、债券市场等金融机构将“三道红线”指标纳入授信审批，红/橙档房企融资门槛显著提高，部分银行削减贷款额度30%至50%，甚至暂停授信。

可见，“三道红线”的落地，彻底终结了房地产行业长期依赖“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，以强制约束倒逼房企优化财务结构，化解债务风险，同时也加速了行业分化，优质房企与高杠杆房企走上截然不同的发展路径。

据克而瑞研究中心数据显示，政策实施一年后，监测的99家重点房企中，现金短债比和净负债率两项指标较2020年上半年均有明显改善，净负债率平均值下降55个百分点，35%的房企进入绿档，41家房企成功降档，其中24家回归绿档。

对于头部优质房企而言，“三道红线”成为其巩固优势、实现高质量发展的契机，不少企业主动降杠杆、调结构，提前达成绿档目标。与优质房企形成鲜明对比的是，此前依赖高杠杆扩张、财务结构脆弱的房企，在政策约束下陷入融资困境，甚至出现债务违约。以恒大集团为例，政策出台前，其长期处于“三道红线”全踩线的红档状态，有息负债规模居高不下，现金流承压严重。“三道红线”实施后，其融资渠道持续收紧，无法通过新增有息负债缓解资金压力，叠加销售回款不及预期，最终陷入大规模债务违约，成为行业高杠杆风险暴露的典型案例。

此外，不少中小型高杠杆房企也因融资受限、资金链断裂，被迫退出市场或寻求并购重组，行业集中度进一步提升。

精准风控，行业进入稳健发展新格局

从行业整体来看，“三道红线”的实施有效遏制了房企有息负债的无序增长。如今，部分已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，并非房地产金融监管的“松绑”，而是监管思路的优化升级——在行业整体杠杆水平降至合理区间、风险得到有效释放后，监管重点从“全面强制去杠杆”转向“精准防控风险”，针对出险房企与非出险房企实施差异化监管，兼顾风险防控与行业平稳发展。

对于非出险房企而言，月度上报要求的取消，无疑缓解了企业的监管压力，提升了经营灵活性。更为重要的是，这一举措释放出明确的政策信号：优质房企的融资环境将进一步优化，金融机构可根据企业实际财务状况、经营能力制定差异化融资政策，不再单纯以“三道红线”指标作为融资审批的唯一依据。从行业融资数据来看，2025年1至11月，房地产企业债券融资总额达5502.8亿元，同比增长10.5%，融资环境已呈现回暖态势。

对于出险房企而言，监管力度并未放松，反而将面临更具针对性的风险处置措施。目前，部分出险房企仍需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标，监管部门将聚焦其债务重组、风险化解进程，推动出险企业通过实质削债、资产处置等方式化解债务风险，而非单纯的“以时间换空间”。

据中指研究院数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元，行业风险出清进程持续。