深圳上海广州北京，二手房突然抢手了，市场悄悄换了玩法

一月快要过去了，深圳的二手房交易量还在往上走，前三周分别成交了1115套、1595套和1654套，十二月已经突破6000套，一月很可能还会继续升高，上海那边势头更猛，截至1月25日网签就超过1.8万套，周末单日成交破千套成了常见的事，广州前二十天卖出5000多套，延续了去年年底那波“翘尾”行情，北京情况有所不同，12月24日出台新政后一个月，链家成交量上升了33%，看房的人增加了，带看量也多了起来，这些数据不是偶然出现的，而是实实在在的交易行为积累出来的。

天津和南京的楼市有了动静，但表现不太均衡，天津这边南开、河西这些学区资源强的区域成交占了大部分，南京有一天网签超过三百套，速度快要赶上往年春天最旺的时候了，厦门那边更厉害，成交量比去年同一时间涨了四成多，冰山指数里二十六个城市平均涨幅有两成左右，这不是整个市场都在回暖，只是局部热起来了——学区房成了很多人心里的安全垫，哪怕整体市场还没稳定下来，它倒是先稳住了。

现在买房的人更愿意选二手房，因为新房供应不稳定，价格也不够清楚，而二手房的位置明确、配套齐全、挂牌价公开，谁都能自己算账，上海、深圳、杭州的中介提到，以前买家可以砍价百分之三到五，现在基本只让百分之一到二，有些好房子反而会加价，南京的栖霞、六合这些远郊区域，房价也开始上涨，不再是只能靠降价才能卖出去的情况。

政策推动加上时间凑巧，去年底中央经济工作会议提出稳定楼市，今年初《求是》杂志又提到改善预期，接着增值税减免、换房退税延期、首付降低、公积金松绑、贷款展期等举措陆续实施，再加上2026年春节来得较晚，年底未完成的交易势头延续到一月，大家赶在年前把事情办妥。

70个城市的房价数据还没好转，12月多数城市仍在下跌，但一线城市的新房和二手房跌幅明显缩小，上海是唯一新房同比和环比都上涨的城市，中原研究院关注的15个重点城市，二手报价指数连续五周上升，经纪人认为经过三年调整，核心地段的好房子显得更划算，业主不再着急出售，开始有底气谈条件，市场不是突然变热，而是逐渐从“比较谁更便宜”转向“谁更值得”。

但别误会，暖意不是每个人都有的，改善型住房和成熟地段的优质二手房比较受欢迎，那些远离地铁、没有学校、缺少产业的郊区楼盘还是没人关注，高净值客户挑选房子时更看重通勤时间、学区质量和物业水平，这些比单价更重要，有人想换房得先卖掉手里的房子，这叫“卖一买一”，这个链条很脆弱，如果收入预期没跟上或者贷款突然收紧，节奏可能马上卡住。

中介门店的变化最真实，上海有链家晚上十点多还在签约，客户看完房子当场拍板，决策周期缩短很多，多地反馈说“再看看”的人少了，不少人只看一套就定下来，这不是冲动，是觉得再等可能更贵，二手房市场正在换逻辑，以前拼价格，现在拼价值认同，你问为什么，因为房子不只是砖头水泥，它绑着户口、教育、生活半径，这些没法打折。