北京天通苑，共有700栋楼，四个地铁站，房价从2650/平涨到42000

在北京市北五环与六环之间，昌平区的东南角，有一片名叫“天通苑”的住宅区。

从空中俯瞰，或者乘坐地铁5号线从立水桥站往北，车窗外的景象会逐渐被一片无边无际、整齐排列的楼群所占据。

这些楼房多是六层到二十几层不高的板楼或塔楼，外观朴素，颜色统一，一片连着一片，直到视野尽头。

这片社区的总占地面积大约有8平方公里，相当于十几个普通的住宅小区加起来那么大。

这里一共建造了超过700栋住宅楼，分成了五个大的苑区，下面又细分为十六个分区。

居住在这里的人口，比很多西部的一个县城还要多，常驻居民有将近四十万人。所以，它很早以前就被称作“亚洲最大的社区”。

这个称呼里，有惊叹，也有一种难以言喻的复杂意味。支撑这个巨型社区运转的，是几条地铁线路。最早贯通的是5号线，它在天通苑设了天通苑南、天通苑和天通苑北三个站。

2023年底，17号线开通，带来了天通苑东站；到了2025年底，18号线也通到了这里，在天通苑东站还能换乘。

对于每天要靠地铁进出城的几十万人来说，这四个站，就是他们连接北京城、连接工作与生活的线路。

天通苑的建设，要从上世纪末说起。1998年，福利分房时代结束，商品房市场开始萌芽。

但与此同时，如何解决大量城市中低收入家庭、以及不断涌入的新市民的住房问题，成了北京这样的大城市急需破解的难题。

于是，在当时的城市规划里，在当时的城市边缘地带，划出了两块巨大的土地，用来集中建设经济适用房。一块是回龙观，另一块，就是天通苑。

1999年，由顺天通房地产开发集团开始建设。那时的天通苑，还是一片叫“太平庄”的城乡结合部，距离北京市区感觉非常遥远。

第一批房子在1999年到2000年间开工，那是天通苑的一期，包括了167栋住宅。当时的建设思路非常明确，就是高效、快速、低成本地提供大量的居住空间。

所以你看早期那些楼，户型实用，但谈不上精致，社区规划也是为了满足最基本的居住需求。

建设并没有停止。从2001年到2003年，二期工程紧锣密鼓地展开，建起了天通东苑和天通西苑，又是三百多栋楼。2004年到2006年，三期天通北苑跟上。

2007年，对天通苑命运影响深远的地铁5号线通车了，它像一根巨大的针管，直接将北京市中心的活力注入这片沉睡的“睡城”。

也差不多在那个时候，天通中苑作为最后的住宅组团，在2007年到2009年间完成了197栋楼的建设。到2009年，这个庞然大物的主体工程才算基本落成。

在差不多十年的时间里，推土机、塔吊和建筑工人是这里的主角，一片又一片的楼房以惊人的速度从土地上生长出来。

最早入住的一批居民，可以说是“拓荒者”，他们面对的是尚未完善的管道煤气、时有时无的自来水，以及出了小区就略显荒凉的周边环境。但无论如何，他们以相对低廉的代价，在北京拥有了一个属于自己的家。

那么，这个“低廉的代价”到底是多少呢？在天通苑刚刚作为经济适用房开始销售的2000年，它的价格是每平方米2650元。这个数字，在今天看来像是一个遥远的价格。

即便放到2005年，当天通苑北一区等后续房源销售时，价格也仅仅在每平方米6000元左右。要知道，那时北京四环内的房价早已经过了万元。

2650元的价格，对于当时北京普通的工薪阶层、职工、年轻教师和早期来京创业的人们来说，是一个跳一跳能够得着的梦想。

一套七八十平方米的两居室，总价不到二十万，首付几万元，就能让一家人安定下来。

很多当时咬牙买下这里房子的人，也许并没有想到后来的房价会如此翻天覆地，他们想要的，只是一个安稳的落脚点，一个不需要再看房东脸色的、自己的房子。

房价的上涨，从来不是匀速的。天通苑的房价在最初的几年里，随着北京楼市的整体升温而缓慢爬升。但第一个显著的飞跃，与它自身属性的转变密切相关。

天通苑最初是经济适用房，政策规定住满五年并补缴土地出让金后，可以转为商品房上市交易，这就是所谓的“经转商”。

大约在2010年之后，最早一批房源陆续满足了“转商”条件，大量房源进入二手商品房市场流通，这使得市场的关注度一下子提高了。

与此同时，地铁5号线带来的通勤便利已经深入人心，社区内部经过近十年的居住沉淀，超市、菜市场、学校等生活配套也慢慢齐全起来。

于是，在2012年前后，天通苑的房价迎来了第一波明显的上涨。当时，一些位置好、户型佳的房源，挂牌单价已经达到了18000元到21000元。

这和十年前的2650元相比，已经上涨了七八倍。市场的目光开始重新审视这个曾经的价格洼地。

然而，天通苑房价的最高点，并不在这时。它随着房地产市场周期，在更晚的时候到来。2016年到2017年，北京乃至全国的楼市经历了一轮暴涨。

在这轮狂潮中，天通苑的房价也水涨船高，但涨幅相对市区核心地段而言，依然温和一些。真正的峰值，出现在2021年前后。

那时，北京房地产市场在经过短期调整后再度升温，加上优化提升回龙观、天通苑地区公共服务和基础设施的三年行动计划的持续推进，给区域带来了新的利好预期。

在2021年的市场高点，天通苑部分楼房的成交单价一度突破了50000元。整个社区的均价，也攀升到了一个历史性的高位。

如果以一个具体的数字来描述这个时期的整体水平，那么均价大致在每平方米42000元到44000元之间。

一些楼层、户型、装修都好的房子，单价能到50000元以上；而一些房龄较老、位置或户型有缺陷的，则可能低于40000元。

这个价格，是多年以来交通利好兑现、居住功能成熟、以及市场情绪狂热共同作用的结果。

高峰之后，市场总会进入调整和分化。从2022年开始，随着房地产市场进入深度调整期，北京楼市也逐渐回归理性。

天通苑这样一个超大型社区，其内在的一些特点在市场上行期容易被忽略，但在下行期则成为影响价格的重要因素。

首先，就是它惊人的体量。超过700栋楼，意味着二手房的供应量始终非常巨大。在任何时候，都有成百上千套房子在挂牌出售。

充足的供应使得买家有极大的选择权和议价空间，这从根本上抑制了价格的快速上涨。其次，社区虽然成熟，但也面临着房龄渐长、人口密度极高、物业管理难度大等挑战。

此外，尽管交通便利，但缺乏顶尖的学区资源，这也让它在与一些“学区房”的竞争中处于劣势。

因此，当市场的狂热退去，天通苑的房价也从高点有所回落，进入一个更平稳、也更反映其真实居住价值的区间。

那么，现在的天通苑，房价大概是什么情况呢？如果以2025年末到2026年初的市场情况来看，这个社区的二手房挂牌均价，大致稳定在每平方米32000元到35000元这个范围。

比如，在2025年12月，天通苑本六区的周度挂牌均价在32739元左右，而整个天通苑商圈的挂牌均价则在35339元附近。当然，具体到每一套房，价格差异依然很大。

一套普通的、装修尚可的两居室，单价可能在33000元上下；而一些面积较大、楼龄较新的三居室，单价可能会接近40000元。

与此同时，也总有一些因为业主急售、楼层不佳或户型问题而价格更低的房源存在。这个价格水平，可以看作是市场在褪去泡沫后，给天通苑的一个清晰定位。

它不再背负暴涨的期待，而是稳稳地扮演着“北京北部最大刚需上车盘”的角色。对于预算有限、但在北京北部（如上地、西二旗、望京）工作的年轻家庭和首次置业者来说，用三百多万的总价在这里买一个八九十平米的两居室，或者四百多万买一个一百多平米的三居室，仍然是一个现实且性价比很高的选择。

这里提供的，是一个虽然拥挤但功能齐全的居住空间，和一张通往北京各个就业中心的地铁网。

如今，走在这个有700多栋楼、四个地铁站的超级社区里，你能感受到的是一种极度浓缩的市井生活。早上七点到九点，天通苑站、天通苑北站的人流像潮水一样涌出，又迅速被地铁列车吸走。

晚上六点以后，人潮再度回流，带着疲惫也带着回家的松弛。社区内部的街道上，各种口音的交谈声、电动车的铃声、小店播放的音乐混杂在一起。

超市发、物美、家乐福等大超市足以应对日常采购，龙德广场这样的大型商业综合体提供了更多的消费选择。学校、医院该有的都有。

它早已不再是那个荒凉的“睡城”，而是一个充满烟火气、自给自足的城市单元。它的房价从2650元起步，历经了缓慢积累、政策转换带来的跃升、市场狂热推至高峰，再到理性回归。

这条曲线，谈不上优美，却真实地记录了一段城市化的历史，记录了一项重大住房政策的落地轨迹，也承载了数十万普通北京市民的安居梦想。

这一切，都静静地发生在这700多栋楼之间，发生在每天通往四个地铁站的人流里。