年前最后一拍，上海三宗地全部底价成交，长江精工再拿地

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 李慎

临近年末，开发商拿地热情减退。

1月29日，上海开启年内第十一批次土拍，三幅地块分布于松江九亭、青浦赵巷以及青浦新城，总起拍价40.18亿元。最终，三幅地块都只有一家开发商参与，全部底价成交。

具体来看，松江区SJP0-0107单元02A-04地块总起始价4.46亿元，起始楼面价23000元/平方米，土地出让面积18483.69平方米，地上总规划建筑面积19407.87平方米，容积率1.05，建筑限高24米，未来大概率会打造低密多层住宅。

从地理位置来看，地块东至河道、南至规划路、西至文仁路、北至河道，算是一块被水系环绕的纯居住用地，居住氛围较好。该地块由民营企业长江精工以总价4.46亿元竞得地块，溢价率0%。

这是长江精工第二次入沪拿地，两次拿地总价接近10亿元。2025年9月，在上海年内第七批土拍中闵行区颛桥地块的争夺中，长江精工与闵房、象屿&天安展开激烈竞争，最终长江精工以总价5.46亿元竞得地块，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。

直到近日，闵行颛桥地块才公示设计方案，地块整体为抬板社区，并规划有下沉庭院，用地面积约9319.6平方米，容积率1.6，地上总建筑面积约14911.36平方米，建筑限高50米，规划建造4幢3层联排别墅与2幢6-8层多层住宅。

据界面新闻了解，长江精工钢结构（集团）股份有限公司成立于1999年，是一家集国际、国内大型钢结构建筑设计、研发、制造、施工与销售于一体的大型上市集团公司，已连续六年位居全国钢结构行业榜首，曾参与北京奥运鸟巢、大兴国际机场等地标工程的建设。

至于为何从精工钢构跨界房地产，精工钢构相关人士曾在接受媒体采访时表示，上海进一步优化了楼市限制性政策，故公司优先考虑在上海市参与地产开发业务，以控制风险，抓住市场机会。

在目前区域和城市选择方面，长江精工主要考虑北上广深一线城市。

本次土拍的另一宗地块为青浦区QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块，位于青浦赵巷核心区域。地块起始价17.99亿元，起始楼面价20000元/平方米。

这4幅子地块总土地出让面积67520.41平方米，总规划建筑面积89958.96平方米，全部定位为居住用地，体量不小，是近两年赵巷核心区域内难得一见的大体量宅地。

地块得主为厦门国贸，以总价17.99亿元竞得，溢价率0%。厦门国贸对该板块并不陌生，2022年11月曾在此溢价夺地，在8家房企中脱颖而出，以8.96%的溢价率、33.08亿元的总价拿得青浦区赵巷镇佳恒路南侧三幅打包地块，也即后来的国贸虹桥璟上，目前还剩少量房源。

本次出让的青浦新城地块，由中交城投以总价17.72亿元竞得，成交楼面价18467元/平方米，溢价率0%。

该地块由5幅子地块组成，D4-01地块与D5a-01地块容积率均为1.05，K2-04地块容积率1.2，J5-01地块与K3-04地块容积率则为1.7，总出让面积73527.19平方米。

其实中交城投在青浦也是“老面孔”。上海最大的城中村改造项目之一凤溪城中村，就是由中交城投与青浦区政府合作推进。2025年5月，中交城投又通过股权收购，获取了青浦新城老城厢城市更新项目的首发地块，即南厢观宁府。

2026年1月10日，南厢观宁府正式开盘，首批42套房源共吸引64组客户参与摇号选购。据开发商披露，短短37分钟，房源全部售罄，交易额超5亿元。

由此可见，依托在青浦积淀的布局基础，中交城投深耕区域的战略决心愈发鲜明。此次拿下的五宗组合地块，与南厢观宁府东西相邻，也为后续实现片区资源统筹整合、推动项目联动发展奠定了有利基础。

中指研究院上海数据总经理张文静告诉界面新闻，十一批次延续了十批次市场表现，1月作为传统市场淡季，房企企业多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低。而且本次三宗地块均为非传统热门出地区域，拿地价格基本符合市场预期。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，本场土拍地块全部以底价成交在意料之中。

“首先，地块吸引力稍弱。地块均位于松江、青浦这样的远郊区域。比如松江地块虽然位于九亭，技术参数也不错，可做低密度产品，离开外环也比较近。但地块还是有些不足之处，比如地块面积小，全部建筑面积加起来不到2万平方米，相对开发成本比较高。”卢文曦向界面新闻指出。

卢文曦表示，虽然近期二手房市场交易相当活跃，市场情绪开始明显回升。但接下来就是春节假期，假期后市场是不是还会延续当前惯性，需要时间来证明。包括近期市场还有不少“小作文”，尤其是年后的政策窗口期是不是有政策出台支持楼市反弹还有不确定性。因此，市场参与度不高。

“从参与拍卖的房企可以看出，没有头部房企，因此市场不会有竞争场面，价格自然不会高。”卢文曦告诉界面新闻，“上海是一梯队国央企重点投资地方，但不意味所有地块都要参与，而是选择的结果。上海土地总价高昂，即便以底价成交，也需占用大量资金。宁可错过，不可错投成为共识，资金会用在更确定、更优质的机会。”

张文静表示，“预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块，推动市场拿地热情回升。”