私募女魔头又发话了，楼市迎来“十年一遇”

“私募魔女”李蓓，最近又说话了。

这次还是关于房地产。她在采访里提了一个挺抓眼的判断：半年内，地产可能会出现“十年一遇的机会”。

这话听着挺大胆的，尤其在现在这个节骨眼上。很多人觉得房子卖不动了，价格也阴跌，哪来的机会呢？

但李蓓有她的一番道理。她把逻辑主要放在了“供给侧出清”上。什么意思呢？就是说，经过这几年的调整，很多开发商已经退出了战场，不拿地了，全国还能活跃在土地市场上的企业，只剩下个位数。

这就好比一场马拉松，跑着跑着，一大半选手已经累倒退赛了，还在跑的人，哪怕赛道比最火爆的时候缩短了一些，但他们能分到的名次和补给，反而可能更好了。

她还提到，这轮房地产调整，从2021年算起，时间已经不算短了，调整的幅度也相当深。更重要的是，她看到了一些“边际改善”的迹象，比如一些城市的二手房挂牌量开始下降，租金回报慢慢接近融资成本。再加上香港市场最近有所回暖，她认为拐点可能就在不远处。

其实这已经不是她第一次说“十年一遇”了。早在2023年，她就表达过类似观点。核心思路是一脉相承的：机会不在于房价会不会再次暴涨，或者销量回到历史最高点，而在于活下来的企业，能吃掉退场者留下的份额，盈利能力得到修复。

当然，市场里的声音从来不是单一的。看看客观数据，去年商品房销售面积比起2021年的高点，确实是腰斩了，房价同比也在下跌。这说明市场整体还在寻底的过程中。

对于未来，机构的看法也有分歧。

有的相对乐观一些，认为调整的时间和深度已经比较充分，参考历史经验，周期尾声或许不远了。甚至觉得，城镇化还有空间，未来还有大量“新市民”的住房需求会释放。

但也有很多冷静的分析。有观点指出，这一轮下行和过去很不一样。以前是政策收紧压住了需求，政策一放松，市场很快就能反弹。但这一次，多轮政策效果似乎不那么持久。

深层原因在于，城镇化和人口的红利在减弱，老百姓和企业的债务空间也不比从前了。这意味着，调整更多是内在需求和资产负债表约束导致的，是趋势性的变化。未来的住房需求会从“有没有”转向“好不好”，总量收缩，但结构性的改善需求还在。

不过，无论是哪一派观点，似乎都有一个共同的预期：今年，新的增量政策很可能还会来。这或许会给市场带来新的变量。

李蓓的观点，给我们提供了一个观察楼市的不同视角——从供给端，从幸存者的角度。但她的核心是：机会在“股”，而不在“房”。

这是李蓓观点中最关键、也最容易被误解的一环。她所说的“十年一遇的机会”，主要不是指普通人买房赚钱的机会，而是指资本市场中优质地产股的投资机会。

它提醒我们，在一个总量可能见顶的行业里，剧痛之后，格局重塑本身也会酝酿机会。但这机会属于谁？是属于那些财务稳健、产品过硬、踏准节奏的公司，而不是整个行业雨露均沾的普涨。

李蓓的整个思考框架，为我们理解当前复杂的房地产市场提供了一个稀缺的、资本市场的视角。

它提示我们：

-- 行业的未来将是高度分化的。普涨的时代彻底结束，但部分优质企业的春天可能才刚刚开始。未来的关键词是 “集中度” 和 “盈利能力” 。

-- 投资需要穿透表象看本质。当大众仍纠结于房价的月度涨跌时，专业投资者可能已在分析土地市场的玩家结构、房企的报表净利率变化。

-- 任何长期判断都需要与短期风控结合。正如李蓓自己所示范的，看对方向很重要，但活到那一天更重要。

当然，所有的观点都需要时间验证。地产的复苏之路注定复杂，政策、居民信心、宏观经济都是变量。但无论如何，这种基于深度产业结构和历史比较的分析，比起简单的多空之争，提供了更多的养分。