上海市区老公房开始“以旧换新”，意味着什么？

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楔子

这两天刷到一则新闻，说的是：上海静安区将开展住房“以旧换新”试点，对持有70㎡以内、总价400万元以内老公房的业主，公租公司将直接收购旧房，帮助居民置换静安区的新房。

在目前的楼市状态下，这样的措施无疑是提振“市场信心”，促进楼市发展的。

今天这篇文章，就来聊聊：静安区“以旧换新”的房产政策，到底意味着什么？

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简介

我们先来看看这个政策的详情：

对持有70㎡以内、总价约400万以内老公房的业主，静安区公租公司将直接收购旧房，帮助居民置换静安区的新房。

1、居民先选购静安区心仪的新房并完成认购，锁定优惠价格和房源；

2、居民提出申请，第三方评估机构将对房产进行公正估值，确保居民权益不受损；

3、价格合适，凭新房网签合同，按回收流程办理二手交易过户手续，安全透明，房管局全程监管。

而这一试点，与2025年中央经济工作会议明确的“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的政策导向高度契合。

老旧公房收购之后可以作为人才公寓使用，而居民卖掉了老公房之后就可以购买本区的新建商品房，很好的解决了“去库存”的问题。

日前，上海内环内一处在售楼盘保利“誉静安”推出了首批房源。

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流程再造

老百姓买新房的普遍流程是：“先卖掉旧住房，然后再买新房”，不然总觉得手头有点紧。所以一直在纠结，到底是先买还是先卖？

而这两年，要卖掉老房子其实并没那么容易。不光是房子卖不上价，还有即使降价了，却也迟迟卖不掉的尴尬。

而卖不掉老房子，想换新房的念想也就没有那么强烈了，真正的“刚需”其实并没想象的那么多，大多数家庭还是”能将就、就先将就“的想法。

而这次静安的试点，其实是打破了原有的购房逻辑。只要你的老房子符合政府收购的要求，你就不存在迟迟卖不掉的困扰了。

这就能很好的帮你下定“换房”的决心了。

至于价格问题，这个其实只有等试点真正有房子这么操作了，才能知道价格是不是“市场价”！

但市场价也是会随着时间在波动的，所以也很难衡量其准确性的。只要老百姓愿意卖了，这就是市场价。

如果政策出来，老百姓不愿意卖，那也就说明价格和购房者心中的市场价还有差距！

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旧房新颜

从购房者的角度来说，这个政策对于老百姓是利好。而对于政府来说，也是解决保障租房和新房去化问题的好工具。

上海的外来人才数量巨大，保障性租赁用房的需求一直很大。

前面上海还推出过“趸租房”的概念，就是将市中心的老房子长租下来，让老人到郊区去住更大的房子，享受更好的服务；而腾出来的房子，作为新青年到上海第一站的居所使用。

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而这几年，上海的老旧公房普遍都经过了1-2轮的“美丽家园”改造，不管是从外观还是设施，都得到了明显的提升，有些甚至都装上了电梯。

只要内部装修一下，70平以下的房子完全可以满足3-4位上海新青年的居住需求。其实和自如的模式类似，只是实施的主体不同而已。

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资金问题

上海作为超大城市，存量住房问题其实是全国的缩影。

市区老公房”以旧换新“，采用“政府引导+国企参与+市场运作”的模式，避免了政府“大包大揽”，也更加有利于市场的有序发展。

据报道，静安区计划通过“以旧换新”筹集1000套保障房。如果按照400万一套定格计算，那就是40亿元。

但是钱从哪里来呢？

目前虽然没有详细的说明，但区属国有企业作为直接收购的主体和资金承担方，想必资金是有保障的。

就像前两年老旧小区修缮的主体也是区属国有企业，而资金的支付却是市区两级财政那样，这次的”以旧换新“也多半是这样的模式。

那会不会产生”公平性“的争议呢？

可能有网友会质疑：这是一种变相的补贴特定人群的做法。只有符合条件的房子才能享受这种政策，而其他的潜在消费者却得不到这样的实惠！

但我想：任何政策的出台，公平性都是相对的，总会有一部分人首先”收益“，一部分人迟一些。

如果这个试点效果明显，范围可能就会扩大到整个上海，面积也未必局限在70平方米以下。如果效果不明显，那些对于公平性的质疑也就不会再出现了。

所以从这个角度来说，公平性也就没什么可质疑的。

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结束语

上海市中心的”老破小“，是上世纪经济发展的产物，为当时的社会发展做出了贡献。而随着人民群众生活水平的提高，这些老房子制约了老百姓对美好生活的向往。

但大拆大建的时代已经过去了，只有通过”绣花“般的城市更新，”腾笼换鸟“的方式激发这些老房子的活力。

而”以旧换新“的试点，就是新房去化和保障租房一举两得的事情。但成功的关键还在于微观操作与宏观目标如何有效的结合上。