立竿见影！但副作用很大的一剂猛药——房地产“三道红线”政策的回顾和反思

近期，据媒体报道，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。

所谓三道红线，指的是：房企剔除预收款后的资产负债率不大于70%；房企的净负债率不高于100%；房企的现金短债比不低于1.0倍。

根据上述“三道红线”的规则，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，不同的档位将直接决定房企进行融资的额度。其中，三条均踩线的房企被划为红档，有息负债的规模不得再增加；两条线的房企被划为橙档，有息负债规模的年增速不得超过5%；一条线的房企被划为黄档，有息负债规模的年增速不得超过10%；均未踩线的房企被划为绿档，有息负债的规模年增速不得超过15%。

三道红线的政策在2020年落地实施的，虽然在更早的时候，政府就开始向各大房企“吹风”，说要根据不同房企的负债情况，对融资进行监管。但是在，房地产追求规模的疯狂年代，要让大家在短时间内降低杠杆，是很困难的事情。

下图是某机构根据公开数据，列出的2019年各大房企针对三道红线的财务数据的情况。现在回顾这个表格，我们不难发现后续房企暴雷的顺序，也基本依照这个表格中的红橙黄绿的分档。

然而，房地产市场下行的速度和房企因债务和融资导致的资金链断裂的速度，远超出了政策制定者的预期。比如，在2021年之后，因资金链断裂造成市面上出现大量的“烂尾楼”，这也显然不是监管方预设的局面。

所以，很快三道红线的政策在2023年的时候就名存实亡了。在那个时候就没有企业在财报中，或者机构在报告中，罗列各房企对于三道红线的情况了。而三道红线对于房企融资的限制，其实因为房企在土地市场上的战略收缩，变得多此一举——地都不拿了，自然就没有太多的融资需求。

一位房企财务部门人士透露，“三道红线”自从2020年年中开始实施至2023年年中之后，就不再上报了。

而在同期，对房地产行业影响深远的政策，还有2021年的土地拍卖“两集中”制度，即指集中统一发布住宅用地的招拍挂公告和全年将分3批次集中统一实施招拍挂出让活动。而同样，在2023年，由于土地市场随楼市的变化，“两集中”制度也进行了调整优化，不再限时限次进行土地拍卖。

我们可以看到，在2021-2023年，诸如三道红线和两集中这样的制度，在短期内对房地产市场产生了颠覆性的影响。事到如今，我们回顾这几年房地产行业的变化，又该如何去评价这些制度呢？

首先我们在总的方向上是予以肯定的，政府出台三道红线的初衷是主动刺破泡沫，减负债去杠杆，且不发生系统性的金融风险。目前看来，不管是房价的泡沫还是企业的杠杆，也确实去掉了不少，而且国民经济总体上依然按照5%的增速，稳中向好。

但是，三道红线这味猛药带来的副作用，依然造成了一些始料未及的影响。比如，土地市场的过于保守，导致地方财政收入锐减，加剧了地方债务问题；房企融资限制导致资金链断裂，产生了大量的烂尾楼，给社会稳定带来不良影响。由于房地产行业的产业链较长，让房企的债务问题也带崩了下游诸多行业和企业。

所以，我这里做一个简要的总结，就是三道红线的政策的效果，是达到目的，超出控制。否则，后续也不会在2023年后，政策的导向由限制，180°般的掉头改为“救市”。各种财政和货币政策出台，调整贷款利率和首付比例，放开限购条件，以及予以政策性补贴。

那么，时间回到2021年的时候，我们是否能够更稳妥，更可控的出台这些政策，让房地产行业更加平稳的过渡呢？

至少，从我个人的角度，有几点关于三道红线政策的反思：

1、对房地产行业的基本逻辑认识不够深刻。我国的房地产行业，从开始起飞的阶段，本质就是一个重资金的行业。现金流是房企赖以生存的生命，一旦断裂，企业经营就存在瘫痪的危险。三道红线，对于企业融资的限制，是否过于严苛，导致在2年不到的很短时间内，就有大量房企出现“暴雷”的情况。

2、没有预估政策对于化债的影响。其实，整个社会都知道房地产泡沫很大，债务杠杆很高，需要进行“减负”。但是，怎么减少负债，我很少看到有具体的方式的分析。如此大规模的行业，如此高金额的负债，显然不是在短期内就能够消化的。后续，我们也看到了，诸如地方债务的“化债”，更多也是“长债置换短债，高利率置换低利率”，然而这样的方式的前提是，没有过于在规模上限制再融资的规模。试想，如果地方政府也出台一个类似三道红线的政策，限制他们的融资规模，那么地方政府还能够安然度过债务危机吗？

3、政策是否对于企业一视同仁。我们从上面那一张，房企对于三道红线的分档表格中，不难看出一个明显的趋势——红和橙档，多为民营房企，而绿档多为国央背景的企业。从经营的角度，我并不认为“亲儿子”们就比“野孩子”更有能力，更加高明。更多的原因，还是因为天生的差异，导致融资渠道，方式和成本上，能够让“亲儿子”有更大的容错空间。甚至，在房地产市场下行，土地市场萎靡后，还出现了各地方平台公司，依然在土拍上频频举牌拿地的现象。这些国资旗下的平台公司，拿地的资金显然也是融资来的吧？要不要，去查一下这些公司的三道红线呢？

4、“既要又要，人地皆失”。政府要控制房价过快增长，减少房地产企业的杠杆，那可以预料到，在土地市场必然会进行战略收缩。但是土地出让金是地方财政的重要来源之一，地方政府主观上是不愿意让土地流拍或者折价出售。所以，我们看到了三道红线的同期，又出台了土地两集中制度。而从效果上看，两集中政策，反而让加剧了土拍市场各家房企之间的举牌竞价，导致土地成交价格的溢价率不断攀升，也增加了房企对于融资的需求和融资的成本。刺破泡沫和土地财政成为了矛盾的两面，只能舍一留一，但遗憾的是，我们当时看到的却是既要又要。

时过境迁，现在，在三道红线其实早已没有实际效果的时候，再次提及这个概念，其实已经失去了实际意义。而且，有意思的是，官方并没有明确的文件，取缔这个三道红线的政策，虽然大家都知道这个政策已经名存实亡了。