租来的房子竟长出蘑菇，出租人算违约吗？法院这样判

租前“一眼定情”，租后才发现“霉菌丛生”，墙上甚至长出了蘑菇。这种情况难道只能自认倒霉？出租这样的“蘑菇屋”，出租人是否构成违约？近日，上海市闵行区人民法院（以下简称“闵行区人民法院”）审结了一起房屋租赁合同纠纷案件。

房屋内部图

2023年6月，租客小李在某物业管理公司（出租人）业务员的带领下，看中了一套即将退租尚在使用的两居室房屋。当时，虽然房屋内还有上家租客的大量自购家具，但房屋的户型及整体装修风格让小李非常满意。于是，小李当天便与某物业管理公司签订了书面租赁合同，并按押一付三的标准支付了押金和首期租金。

然而，收房清空上家家具后，小李发现房屋卧室、阳台墙面存在大面积霉变、壁纸脱落的情况，甚至滋生了霉菌，并长出蘑菇，导致屋内气味刺鼻。同时，卫生间也因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。

为此，小李多次联系某物业管理公司报修，但墙面维修拖了12天才基本完工。在此期间，小李自行购买涂料辅助修复，还因卫生间有2天完全无法使用，不得不自费住酒店。事后，小李要求某物业管理公司退还维修期间的租金，并赔偿其支出的涂料费、保洁费及住宿费等共计5000余元，遭对方拒绝，遂诉至法院。

诉讼中，某物业管理公司辩称，出租前小李已现场看房，理应了解房屋状况，墙面问题不影响居住。因此，其仅认可卫生间维修的2天对小李造成了影响，对于小李主张的其他维修时间段及自行支付的费用均不予认可。

闵行区人民法院经审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，该义务不仅包括提供房屋租赁所需的基本功能完备的设施设备，还应包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及财产安全等。本案中，从双方聊天记录等证据可知，无论是对房间壁纸、墙壁的修缮，还是对卫生间的维修，都对承租人的基本生活造成了不便，无论从生物医学抑或从社会大众的认知标准来看，均难以认定被告已经尽到了为原告提供健康、安全的居住环境的义务，其行为已构成违约。

出租人以承租人在签约前已现场看房为由主张免责，该抗辩理由不能成立。本案承租人小李在看房时，屋内堆满上家租客的家具，客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等问题，承租人在短暂看房过程中难以全面发现此类瑕疵符合情理。以看房行为单方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符，该免责事由难以获得法律支持。

在此情况下，鉴于双方均同意继续履行合同，故原告有权要求被告以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响范围及时间等，应当认为原告所主张的相应费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围，故应予以支持。

最终，法院支持了原告小李的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。

一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。

来源 | 新民晚报

作者 | 赵菊玲 通讯员 陈淋清