上海黄兴，房价从2010年22000涨到85000，当前价格分化，差距明显

说到上海黄兴，或者说更准确地讲，是杨浦区的黄兴公园板块，它的房价就像一篇需要耐心读下去的长文。

它没有陆家嘴那种一开篇就金光闪闪的出场，也不像新天地那样带着与生俱来的时髦标签。

在很长一段时间里，它甚至是沉默的，是上海人心中那个“知道它在那里，但又不会首先想起”的地方。

它的房价爬升，是一场漫长的、静悄悄的酝酿，是随着这片土地自己慢慢醒来，才被周围人看清价值的过程。

我们把时间拉回到2010年，这正是一个观察的好起点。在那时，整个上海楼市的聚光灯，毫不意外地打在传统市中心和那些概念火热的新区身上。

而黄兴公园板块，虽然头顶着“中环内”这个不错的地理位置，又实实在在拥抱着一个占地近60公顷的超级大公园，但在市场的喧嚣里，它却显得有些落寞。这种落寞，直观地体现在价格上。

在2010年前后，黄兴公园板块的二手房均价，大致在每平方米22000元到25000元的区间徘徊。

这个价格，不要说和内环内动辄四五万元的顶级地段比，就是和当时一街之隔、但名声在外的五角场相比，也显得“实惠”不少。

那时选择安家在这里的人，很多是看中了它的“实在”：房子多是2000年前后建的现代板楼，户型方正，社区密度不高；推开窗能看到大片的绿色，散步过条马路就能钻进公园。

生活所需的一切，菜场、超市、学校，都在步行可达的范围内。它像一个成绩中等但各方面均衡的学生，不拔尖，但也没什么短板，过着一种自给自足、宁静安稳的日子。

这种“洼地”状态，在当时的市场逻辑里，多少和它的“环线出身”有关——虽然贴着内环线，但毕竟一脚踏在了中环，这在唯环线论的时代，心理上就矮了一截。

不过，任何板块的价值都不会永远沉睡。早在2010年之前，唤醒黄兴公园的第一阵闹钟，其实在2007年底就已经响过。那就是轨道交通8号线的全线贯通。

地铁开到家门口，对于任何一个上海板块来说，都是翻天覆地的大事。8号线通车仅一个月，黄兴板块的二手房价格，相比年初就上涨了近40%，均价接近每平方米19000元。

虽然这个价格基数比我们说的2010年要低，但它揭示了一个朴素的真理：交通，特别是直通人民广场这样的核心地铁线，是改变板块命运最直接的一双手。

它把黄兴公园从一个需要特意前往的“地方”，变成了市中心能量可以便捷辐射的“延伸”。

所以，当我们站在2010年这个节点时，黄兴公园的房价，其实已经享受过了第一轮地铁红利，并在此后几年里，随着上海楼市的整体上行，进行着温和的消化与巩固。

真正的转折，或者说价值被广泛“看见”的加速期，是从2015年左右开始的。这一年，上海楼市的逻辑发生了一次微妙但深刻的转向。

此前一直被过分强调的“内环内”神话开始松动，而资源扎实、居住舒适度更高的“中环”区域，迎来了属于自己的“黄金时代”。

一个标志性的事件是，隔壁静安区的大宁板块拍出了高地价，诞生了知名的高端楼盘，这像一块投入水面的巨石，涟漪荡开，让整个上海市场开始重新审视浦西中环线的价值。

黄兴公园，这个本就身处中环内、还坐拥巨大生态绿肺的板块，自然被推到了舞台中央。

市场发现，用同样的钱，在这里可以买到比内环更宽敞的居住空间、更优美的环境，同时还能通过8号线快速抵达核心城区。

这种“性价比”优势，吸引了大量追求生活质量的改善型家庭。于是，从2015年到2017年，板块房价进入了一段快速上行通道。

板块内一个典型的公寓社区，在2015年中的成交单价还在每平方米41000元左右，而到了2016年底，同类型房源的成交价已经稳步攀升至每平方米62000元以上。

推动这一轮上涨的，不再是单一的地铁概念，而是“中环价值+公园生态+成熟配套”的综合魅力得到了市场的集体认可。

如果说2015年是价值的发现，那么2017年则可以称为板块能级的“加冕”。这一年，上海明确了包括五角场在内的九个城市副中心。

五角场，这个与黄兴公园唇齿相依的商业巨擘，其官方定位的跃升，为紧邻它的黄兴公园带来了前所未有的强势辐射。

住在黄兴公园，意味着步行或短距离车程内，就可以享受到顶级商圈的全方位配套——从商场、餐饮到文化娱乐、高校资源。

然而，与很多依靠炒作新盘来拉动房价的板块不同，黄兴公园在这一波“副中心红利”中，表现得颇为内敛和扎实。

板块内新盘供应极少，缺少开发商砸重金营销来刻意拉高市场预期。于是，它的房价上涨，更像是一种由真实居住需求驱动的、内力深厚的“慢牛”。

它没有出现脱离基本面的暴涨，而是伴随着五角场能级的不断外溢，一步一个脚印地夯实着自己的价格基础。

从2017年到2020年，板块内品质较好的次新房，成交单价从每平方米70000元档，逐渐迈向80000元甚至90000元大关。

这个时期，选择黄兴公园的人，很多是精明的中产家庭。他们既看重五角场带来的繁华与便利，又欣赏黄兴公园片区的宁静与绿化，是在繁华与静谧之间找到了一个完美的平衡点。

那么，这条稳步上行的曲线，顶点在哪里呢？板块房价的高点出现在2021年至2022年上半年。

这是楼市上一轮周期热潮的尾声，也是上海高端购买力集中释放的时段。在此期间，黄兴公园板块内那些拥有公园景观、品质出众的楼盘，价格达到了历史峰值。

例如，有房源在2021年底的成交单价突破了每平方米92000元。更普遍的情况是，板块核心区品质公寓的成交均价，普遍站上了每平方米85000元至90000元的平台。

这个价格，是黄兴公园价值完全体的一次集中展现：它包含了不可复制的生态资源（公园）、顶级的商业配套（五角场副中心）、便捷的轨道交通（8号线），以及杨浦区深厚的教育资源底蕴。

它标志着，这个曾经的“价格洼地”，已经毫无争议地跻身于上海中环线内第一梯队的高品质居住区行列。

高峰之后，市场总会进入一段休整与反思期。从2022年下半年开始，随着整体市场环境的冷却，黄兴公园的房价也如同其他区域一样，经历了回调。

这种回调并非价值的崩塌，而更像是一次理性的价格重塑和内部价值的再排序。市场的热度褪去后，购房者的眼光变得更加挑剔，他们开始更加细致地区分不同房子之间的优劣。

要理解当前黄兴公园的房价，必须放弃寻找一个单一数字，而是要看一张清晰分层的价格地图。

站在价格金字塔顶端的，是那些拥有稀缺景观或顶级产品力的房子。

这主要包括两类：一类是真正能“推窗见绿”、无遮挡俯瞰黄兴公园全景的楼栋，它们占据了板块最核心的生态资源，稀缺性最强；另一类是房龄很新（2015年后建造）、由品牌开发商开发、拥有高标准物业管理的次新豪宅社区。

这类房产的价格依然最为坚挺，即便在市场调整期，其挂牌和成交单价也大多维持在每平方米100000元至120000元的区间。

例如，板块内一个新楼盘的近期备案均价，就达到了每平方米109341元。它们是为追求终极改善和资产保值的顶层客群准备的。

构成市场交易中坚力量的，是板块内大量的“品质改善盘”。 这些房子多建于2000年至2010年之间，虽然是电梯公寓，但房龄已有十余年，社区管理规范，户型实用，且普遍对口不错的学校。

它们是大多数中产改善家庭的重点关注对象。目前，这类房产的成交单价，主要落在每平方米75000元至95000元的广阔区间内。

价格的差异，具体体现在楼栋位置（是否临街）、装修状况、楼层以及所属小学校的细微差别上。

例如，一些房源的近期成交价在每平方米67000元到89000元不等，这正反映了同一梯队内部的正常分化。

最后，是那些房龄更老、以居住功能为主的社区。 比如一些90年代建造的多层住宅，虽然没有电梯，但得房率高，生活气息浓郁。

它们为预算有限的首次置业者或看重地段极便利的购房者，提供了一个上车的窗口。这类房子的单价，目前普遍在每平方米50000元至65000元之间。它们的存在，让黄兴公园的居住生态更加多元和完整。

因此，纵观黄兴公园从2010年每平方米两万多的“中环洼地”，一路走到今天形成五、七、九、十万元不等的立体价格格局，这十五年的路程，远非一条简单的上升直线。

它经历了地铁开通的初醒、中环价值发现的腾飞、城市副中心红利加持的夯实，也经历了市场狂热后的冷静沉淀。

如今的房价数字，是这片土地所有禀赋——那一汪湖水、那片巨大绿地、那条便捷地铁、那个繁华副中心，以及无数在此安居乐业的家庭——共同协商出来的一个复杂而稳定的共识。

走在今天的营口路上，绿树成荫，烟火气与静谧感并存。人们不再需要费力地向别人解释黄兴公园在哪里，它已经成为许多上海人心目中一个“各方面都挺好”的理想家园的代名词。

房价的起落最终会变成图表里平淡的曲线，但这种“公园边上，繁华隔壁”的生活本身，其价值却历久弥新。