李蓓：中国地产的大拐点确认

地产价格的现状

分化而非共振下跌

房地产的总需求已经企稳

全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初，下滑了约30%，之后已经企稳。

2023年初到现在，一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。一手房的供应下降，成交占比从80%下降到了50%。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50%。但是合起来，总需求其实并没有再继续下滑，而是保持了稳定。

这是在房价下跌，需求被压抑的前提下实现的。真实的需求会高于当前实际的成交水平。

新房供应大幅下降

新房供应大幅下降是新房价格保持坚挺的重要原因，也是一手成交缩量的原因。

住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%。

新房库存比高点都大幅下滑。

无论全国口径的已开工未销售库存

还是房企层面的库存，比高点都有一个很大的下滑。

更直接的指标，前30个城市的推盘量，下滑了百分之七八十。

新房供应的确是比较小，还有结构性的变化。

供应的结构里：高线城市的占比在提升，低线城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的刚需和改善的比例在下滑。

低供应，叠加结构性的提升，推动新房市场的销售均价，过去几年其实是上涨的。

二手房的需求持续上升

因为新房供应不足，需求转移到二手房市场。

二手房的成交量，过去3年每年都在创新高。最近两周，二手房的成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期的最高水平。

既然需求持续新高，那为什么二手房价格持续下跌？

二手房价格下跌的核心驱动是什么？

是供应，也就是二手房的挂牌量，持续上升创新高。

二手房供应开始持续下降

但是大概从两个月以前到现在，发生了一个非常深刻的变化。25城的这个挂牌量又开始持续的下行，最近在加速。

我认为这个趋势是可持续的，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现。

21年以来房价跌幅巨大，而租金的下跌幅度其实没有那么大。25城平均的这个租售比，从2.0%上升到了近2.4%。

但是在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降。

按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右。经营贷的利率只有2.2%。

为什么我提经营贷？因为现在个人的中长期贷款中，按揭贷款过去两年都没有增量了，在下滑。经营贷是最大的增量。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷。经营贷的利率就2.2%。银行理财的利率和存款的利率，从前几年的3%到4%，现在下滑到了只有1%多。

在这样的一个环境之下，分两类人来讲，房子的价值都开始凸显。

对于一个租客。

你用经营贷买房，资金成本是2.2%，而房子的租金回报可能就是2.4%。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于3%。一个租客，现在去买个房子，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出来一部分的刚需。最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%，就是一个证明。

对于一位房东。

你会发现，几年前存银行买理财，收益显著的高于租金回报，高1%到2%。但是现在就反过来了，现在房子留着去出租的话，我还是有2.4%的这个平均的租金回报。但是你去存银行或者买理财的话，可能就1%多。房子的租金回报比理财或者存款高了。在现在资产荒的背景下，如果他没有特别好的选择，没有很高的风险偏好，不是一定要进股市的话，那他留着房子出租，而不是非要卖掉，可能就更合适了。

前面几个月，二手房市场经历了一轮挂牌的集中上升和价格杀跌。我认为那就是最后一波杀跌，来自杠杆持仓的爆仓。当二手房价格跌幅接近40%的时候，就有一批杠杆炒房的投机类的需求，面临了一个爆仓出清。如果我们去看分城市的差异，能看到现在唯一一个挂牌量还在上升的主要城市是深圳，而深圳其实就正好就是上一轮炒房的重灾区。这也是一个印证。

经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的出售之后，然后剩下的这些房子的持有人，基本杠杆都是比较轻的，财务上相对的稳健。他就会发现房子相对理财，存款，跌出了价值，他就没有必要再去挂牌卖房子。

站在此刻，我们看到：

首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的挂牌持续下降。而背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的。供减需增，就是拐点的明确信号。这个是我们从这个量上的一个分析。

二手房价格跌幅收窄

另外在价格上，最近也已经看到了明确的信号。

去年11月的时候，是房价下跌的速度最快的时候。当时周环比的跌幅大概是0.3-0.4%左右，一个月跌1.5%左右。最新的几周，跌幅在持续的收窄。上一周全国指数的环比跌幅是0.17%，最新的这周全国指数的环比跌幅就只有0.11%。

这个还是全国范围内的指数，如果去看城市，在上一周杭州和上海这两个城市实现了环比的转正，就是上海和杭州二手房价已见底了。

市场的反转，总是优势区域领先，然后从局部传导到全部。站在此刻，我觉得有非常大的把握，虽然全国指数还没有转正，但是拐点基本确认。很有可能我们在两个季度之内，能够看到全国范围内的指数企稳。

本文来源：半夏投资