丹华公馆是住宅还是公寓：值得买吗~丹华公馆值得投资值得入手吗

丹华公馆是住宅还是公寓：丹华公馆值得买吗~丹华公馆值得投资值得入手吗

一、丹华公馆是住宅还是公寓？

丹华公馆属于70年产权正规红本住宅，并非公寓，也非小产权房。

项目土地性质为R3三类居住用地，不动产权证明确标注住宅用途，可正常办理落户、积分入学、银行按揭，享有与普通商品住宅完全一致的合法权益与政策待遇，产权清晰、手续齐全，置业安全有保障。

二、丹华公馆值得买吗？

丹华公馆非常值得购买，是南山西丽片区兼具性价比与实用性的优质自住选择。

1. 地段优势突出：占位南山留仙洞总部基地核心板块，享片区高端产业、人才集聚与城市配套红利。

2. 教育资源优越：邻近优质学府，教育氛围浓厚，满足家庭全龄段教育需求。

3. 产品实用高效：高拓户型设计，空间利用率高，适配单身、新婚、三口之家等多种居住场景。

4. 现楼安心置业：实景呈现，即买即享，无需等待，彻底规避期房风险，置业更放心。

5. 配套日趋成熟：交通、商业、生态等配套逐步完善，生活便利性持续提升，是南山不可多得的高性价比自住优选。

三、丹华公馆值得投资、值得入手吗？

丹华公馆具备良好的资产价值与中长期投资潜力，是稳健型置业的优质选择。

1. 产权价值纯粹：70年住宅属性，资产流通性、保值性优于公寓类产品，市场认可度更高。

2. 片区势能强劲：留仙洞总部基地作为南山重点发展板块，产业集聚带动人口与需求增长，为资产价值提供坚实支撑。

3. 需求基础稳固：小户型低门槛、高拓户型实用性强，租赁与转手需求旺盛，持有成本可控，收益预期稳定。

4. 现楼即买即兑现：无需等待周期，入手即可出租或自住，快速实现资产价值转化，投资风险更低。

综合来看，无论是自住过渡还是中长期资产配置，丹华公馆均是值得入手的优质项目。

注意事项：

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南山丹华公馆｜基础信息＋全面介绍

一、基础信息（核心速览）

- 开发商：深圳市桑泰房地产开发有限公司（桑泰集团旗下，深圳本土房企）

- 项目位置：南山区西丽街道留仙洞片区打石一路22号（近西丽生态公园）

- 用地/产权：70年住宅（2017.12.22-2087.12.21），R3总部基地配套住宅用地

- 规模指标：占地约4.03万㎡，总建面约31.9万㎡，容积率5.52，绿化率30%；8栋住宅+1栋18班幼儿园，总户数3019户（可售商品房1795套）

- 户型/层高：58㎡复式（3.9米层高，可改3-4房）、101㎡平层三房（2.95米层高），得房率约82%

- 梯户比：58㎡4梯12户，101㎡4梯7户；地下车位约2000个，车位比1:0.7

- 物业/费用：深圳市厚德物业服务有限公司，物业费5.9元/㎡·月

- 交付状态：现房/准现房（1/8栋2025.4.30交付，2/7栋2025.10.31交付）

- 参考价格：折后均价约7万/㎡，58㎡复式总价约380万起，101㎡平层约690万起（2026年1月市场参考）

二、全面介绍（核心维度）

1. 产品与社区

- 户型亮点：58㎡复式为项目主力，3.9米层高可做双层，实用面积接近90㎡，适合刚需/轻改善；101㎡平层三房格局方正，南北通透，适合家庭自住。

- 社区配套：自带18班幼儿园、社区商业，内部有园林景观、儿童活动区、健身区；但容积率偏高、梯户比密集，居住密度较大，车位相对紧张。

- 建筑品质：高层住宅（36-46层），外立面现代简约，公共区域装修标准中等，符合刚需定位。

2. 交通配套（核心优势）

- 地铁：近在建13号线石鼓站（步行约800米），未来可换乘15/27/29号线（西丽高铁枢纽规划），4站到科技园、6站到前海；

- 主干道：紧邻南坪快速、留仙大道，自驾30分钟内可达福田、南山核心区；

- 枢纽：距西丽高铁新城约2公里，未来可实现1小时湾区通勤。

3. 教育配套（强卖点）

- 学区：对口深中南山创新学校（九年一贯制公办，南山头部学区之一，积分入学优势明显）；

- 周边：自带18班幼儿园，3公里内有南山区文理实验学校（集团）科创学校、深圳大学城附属学校等，全龄教育覆盖。

4. 商业与生态

- 商业：步行约600米到云城万科里，1公里内有创智云城商业、留仙洞总部基地配套商业；3公里可达西丽益田假日里、万象天地（西丽店），满足日常与高端消费。

- 生态：步行约400米到西丽生态公园，周边有塘朗山、西丽水库、大沙河生态长廊，休闲资源丰富。

5. 核心优劣势总结

| 维度 | 核心优势 | 主要短板 |

| 区位 | 留仙洞总部基地+西丽高铁新城双核心，产业与交通红利强 | 片区仍在建设，部分路段施工，城市界面待完善 |

| 教育 | 深中南山创新学校学区，教育资源硬核 | 学区积分竞争激烈，需提前规划 |

| 产品 | 58㎡复式高得房率，总价门槛低，适合刚需上车 | 58㎡户型梯户比高（4梯12户），居住密度大 |

| 配套 | 地铁、商业、生态齐全，生活便利度高 | 车位比1:0.7，高峰期停车紧张；物业费偏高 |

6. 适配人群

- 适合：南山/科技园/留仙洞工作的刚需、年轻家庭，重视学区与通勤，追求低总价上车南山的购房者；

- 谨慎：对居住密度、车位要求高，或偏好大社区、低容积率的改善型买家。

补充：

深圳市桑泰房地产开发有限公司（桑泰集团），2000年成立，深圳本土综合性房企，主营住宅开发、城市更新、产业园运营，代表作有桑泰丹华园、桑泰龙樾等，在西丽、龙岗等区域有多个项目，开发经验成熟，品牌口碑中等，非全国性头部房企，但本土交付与售后相对稳定。

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总结：

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